TRIBUNAL DE PROXIMITE

D’AUBERVILLIERS

Square Stalingrad

93300 AUBERVILLIERS

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REFERENCES : N° RG 23/02272 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YMSA

Minute : 405/24

Association COALLIA

Représentant : M^e François-luc SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0411

C/

Monsieur [W] [M]

Représentant : M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 292

Copie exécutoire délivrée à :

M^e François-Luc SIMON

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Tristan HANVIC

Le

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 16 Mai 2024;

par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière, et lors de la mise à disposition, de Gabrielle DERNY, greffière ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Association COALLIA, dont le siège social se situe 16-18 cours Saint-Eloi – 75012 PARIS

représentée par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [M], demeurant RESIDENCE SOCIALE COALLIA-Chambre n°A00008, 166-168 rue Henri Barbusse – 93300 AUBERVILLIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082023010678 du 12/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

assisté de M^e Tristan HANVIC, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 septembre 2021, l’association COALLIA a donné à bail à M. [W] [M] un logement sis 166-168 rue Henri Barbusse (chambre A – 00008) – 93300 Aubervilliers, moyennant une redevance mensuelle de 416,57 euros.

Le 16 janvier 2023, la bailleresse a adressé par lettre recommandée avec avis de réceptionau résident une lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1297,26 euros au titre des redevances impayées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2023, signée le 17 mars 2023, l’association COALLIA a notifié au défendeur la résiliation du contrat de résidence, après préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, l’association COALLIA a assigné M. [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soient régis par les dispositions des articles R. 433-5 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur ;

— à titre principal, rejeter toute demande de délais de paiement et à titre subsidiaire, prévoir une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

— condamner M. [W] [M] au paiement des sommes suivantes :

* 3377,86 euros à titre provisionnel au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 7 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

* une indemnité d’occupation à titre provisionnel d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2023 et renvoyée à celle du 12 mars 2023 en raison du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle par M. [M].

A l’audience, l’association COALLIA, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 7 mars 2024, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5080,80 euros, échéance de février 2024 incluse.

M. [W] [M], qui comparaît assisté de son avocat, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite à titre principal, des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, et à titre subsidiaire, des délais d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien, il indique percevoir des revenus mensuels de 727 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [W] [M] ayant comparu à l’audience, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2021, de la mise en demeure délivrée le 14 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 mars 2024 que l’association COALLIA rapporte la preuve de l’arriéré de redevances impayées.

Par conséquent, M. [W] [M] sera condamné à lui payer la somme de 5080,80 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024, échéance de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2023

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Selon l’article L 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de logement-foyer précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements dont la personne logée a la jouissance (…)

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans trois cas et notamment en raison de l’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application des articles L. 633-1 à L. 633-4, la durée du préavis en cas de résiliation du contrat (article L633-4-1).

Il résulte de l’article R 633-3 que : " II. – Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

«  a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.(…)

III. – La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

«  IV. – Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)

Le contrat de résidence du 15 septembre 2021 par lequel l’association COALLIA a donné en location à M. [W] [M] un logement-foyer meublé 166-168 rue Henri Barbusse (chambre A – 00008) – 93300 Aubervilliersrappelle ces dispositions dans son article 11 rappelant la résiliation de plein droit du contrat et l’obligation pour le résident de quitter immédiatement le logement.

Il résulte des pièces que par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 17 mars 2023, l’association COALLIA a notifié à M. [W] [M] la résiliation du contrat de résidence dans le délai d’un mois, la mise en demeure de payer la somme de 1297,26 du 16 janvier 2023 étant restée sans effet.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la mise en demeure, soit le 17 avril 2023 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 15 septembre 2021 à compter du 18 avril 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 1343-5-1 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

Par ailleux, aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, M. [W] [M] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie d’une situation financière difficile mais lui permettant de s’acquitter de la dette en plusieurs mensualités.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [M] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à M. [W] [M] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si le résident s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de M. [W] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [M]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le résident doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 avril 2023.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, M. [W] [M] deviendrait occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner à titre provisionnel M. [W] [M] au paiement de cette indemnité à compter du 18 avril 2023 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 7 mars 2024.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [W] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de mise en demeure du 14 mars 2023.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’association COALLIA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’association COALLIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 septembre 2021 entre l’association COALLIA d’une part et M. [W] [M] d’autre part, concernant les locaux situés 166-168 rue Henri Barbusse (chambre A – 00008) – 93300 Aubervilliers, sont réunies à la date du 18 avril 2023,

CONDAMNE M. [W] [M] à payer à l’association COALLIA la somme de 5080,80 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 mars 2024, comprenant les redevances, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2024 incluse,avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 16 janvier 2023,

AUTORISE M. [W] [M] à s’acquitter de la dette en 24 mensualités, en procédant à 23 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus de la redevance courante et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement de la redevance courante et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [M] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de mars 2024, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [W] [M] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de l’association COALLIA au titre des frais irrépétibles,

RAPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE