TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03266

N° Portalis DBX4-W-B7I-TH6O

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. [Adresse 5]

C/

[N] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à la SA D’HLM PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis “[Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [M] [E], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [L]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 août 2023, la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation (porte n° 10) et une place de parking (n° 10) situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 349,82 euros et une provision sur charges mensuelle régularisable annuellement.

Le 22 avril 2024, la S.A. PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [N] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance locative visant la clause résolutoire. La S.A. PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la S.A. PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, le constat qu’il est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1.794,27 euros, correspondant aux loyers et charges impayés échus au 07 août 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris, le coût du commandement, de sa dénonce à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la présente assignation, et de sa notification à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024.

A l’audience du 14 janvier 2024, la S.A. PROMOLOGIS, représentée par Madame [M] [E], munie d’un pouvoir spécial, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.592,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise. Elle indique qu’il n’y a plus de paiement depuis novembre 2024 et confirme que seule est demandée l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des impayés, ses demandes en justice n’étant pas fondée sur le défaut d’assurance.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 12 août 2024, Monsieur [N] [L] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

Le locataire, bénéficiaire d’un plan d’apurement conventionnel dans le délai de deux mois du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne peut voir son bail résilié dès lors qu’il a respecté ses engagements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, peu important un retard antérieur de quelques semaines concernant deux échéances (Civ. 3e, 18 mars 2009, no 08-10.743).

Le bail conclu le 22 août 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1- résiliation pour non-paiement) laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu’il est la partie en position de force dans le contrat et qu’il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection du locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.387,80 euros a été signifié le 22 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Suivant un accord du 03 mai 2024, intervenu pendant le délai de deux mois du commandement de payer, les parties ont convenus du règlement de la somme de 1.129,27 euros par 7 mensualités de 150 euros et une 8e mensualité de 79,27 euros, chacune de ses mensualités devant être payées le dernier jour du mois en plus du loyer courant. Il a été convenu que le plan serait caduc en cas de défaut de respect d’une échéance.

Ce plan porte sur l’intégralité de la somme visée au commandement de payer et restant due après déduction du premier versement fait par Monsieur [N] [L] le 04 mai 2024.

Il apparaît que Monsieur [N] [L] a respecté deux échéances de ce plan, en payant également son loyer, avec du retard, par des versements du 10 juin 2024 pour le mois de mai 2025 et du 13 août 2024 pour le mois de juin 2024. En revanche, il n’a pas payé ses loyers courants et échéances du mois de juillet 2024, août 2024 et septembre 2024. S’il a refait un versement de 528,24 euros le 12 novembre 2024 pour le loyer d’octobre 2024, il n’a ensuite plus fait de versements.

Il apparaît ainsi que le locataire n’a pas respecté le plan d’apurement convenu pendant le délai d’acquisition de la clause résolutoire, ses manquements à celui-ci étant multiples et sa dette s’étant largement aggravée à la date de l’assignation puis de l’audience. Dans ces conditions, il convient de retenir que ce plan d’apurement non-respecté ne peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer selon les modalités convenues entre les parties et de la reprise des impayés, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 23 juin 2024 et Monsieur [N] [L] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [N] [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A. PROMOLOGIS produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [N] [L] reste devoir la somme de 2.570,86 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après déduction des frais d’assurance dont le caractère dû en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et dont le montant ne sont pas justifiés par le bailleur.

Monsieur [N] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.570,86 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 1.794,27 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [N] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 23 juin 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. PROMOLOGIS, Monsieur [N] [L] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2023 entre la S.A. PROMOLOGIS et Monsieur [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation (porte n° 10) et une place de parking (n° 10) situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A. PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à verser à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 2.570,86 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2024 sur la somme de 1.794,27 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à payer à la S.A. PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à verser à la S.A. PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,