TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Sandrine QUETU

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/07438

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KR

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet BARATTE ET A, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0514

DÉFENDEURS

Madame [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non- représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/07438 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KR

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [U] [S] et M. [M] [T] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n°41, M. [M] [T] étant en outre propriétaire individuellement du lot n°42, d’un immeuble situé au [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [S] et M. [T] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 31 mai 2023 à l’encontre de M. [T] et le 1er juin 2023 à l’encontre de Mme [S], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner Mme [S] et M. [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 janvier 2024.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 10, 10-1, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967

Vu les dispositions des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil,

Vu les causes sus énoncées,

Vu les pièces versées aux débats,

Dire le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [S] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

— la somme de 3.375,70 euros au titre des charges de copropriété relatives au lot n°41, impayées au 20 avril 2023,

— la somme de 265,46 € au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour obtenir le paiement de la dette de charges relative au lot n°41.

— La somme de 800€ sur le fondement de l’article 1240 du Code civil

Condamner Monsieur [T] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :

— la somme de 5.575,23 euros au titre des charges de copropriété relatives au lot n°42, impayées au 20 avril 2023,

— la somme de 646,38 € au titre des frais nécessaires exposés par le SDC pour obtenir le paiement de la dette de charges relative au lot n°42.

Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [S] à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner solidairement Monsieur [T] et Madame [S] aux dépens ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [S] et M. [T] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [S] et M. [T] sont propriétaires indivis du lot 41 et que M. [T] est individuellement propriétaire du lot 42 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 janvier 2021et 28 octobre 2021 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— deux décomptes de créance pour chacun des lots 41 et 42, actualisés au 23 mars 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que :

le compte individuel de copropriétaire de Mme [S] et M. [T], (lot 41) déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 3.375,70 euros ;Le compte individuel de copropriétaire de M. [T] pour le lot n° 42, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 5.575,23 euros.

Mme [S] et M. [T] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de 3.375,70 euros au titre des charges courantes et appels de fonds impayés sur le lot n°41; M. [T] sera condamné quant à lui à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.575,23 euros au titre des charges courantes et appels de fond impayés sur le lot n°42.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 1er juin 2023, date de signification de la deuxième assignation aux défendeurs non constitués.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de :

265,46 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance s’agissant du lot n°41 ;646,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance s’agissant du lot n°42 ;

2-1. S’agissant des frais pour le recouvrement de la créance de charges du lot 41 :

Les frais exposés pour les mises en demeure et sommation de payer adressées les 7 octobre 2021 (159,28 euros) et le 21 décembre 2022 (50,00 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 29 novembre 2021 (28,09 euros) et 10 mars 2022 (28,09 euros) – soit postérieurement aux mises en demeure / sommation de payer et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Mme [S] et M. [T] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 265,46 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, s’agissant de l’arriéré de charges du lot n°41.

2-2 S’agissant des frais pour le recouvrement de la créance de charges du lot n°42

Les frais exposés pour la mise en demeure en date du 21 décembre 2022 (50,00 euros) et les sommations de payer (156,39 euros et 161,90 euros) adressées les 11 février 2022 et 8 avril 2022, ainsi que les frais de relance exposés le 10 mars 2022 (28,09 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Dès lors, les frais désignés comme « honoraires de pré état daté » (250 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [T] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 396,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance sur le lot n°42.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [S] et M. [T] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [S] et M. [T] ont manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 10 décembre 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [S] et M. [T] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne fait valoir ni ne justifie d’aucune clause de solidarité prévue au règlement de copropriété de cet immeuble.

En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer des condamnations solidaires

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/07438 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KR

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] et M. [T], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [S] et M. [T] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [U] [S] et M. [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/07438 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5KR

—  3.375,70 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 20 avril 2023 pour le lot n°41 (2ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023;

—  265,46 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance s’agissant de ce lot, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 ;

—  1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [M] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  5.575,23 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 20 avril 2023 pour le lot n°42 (2ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023;

—  396,38 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance s’agissant de ce lot, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [S] et M. [M] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente