TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AB

N° RG 23/02677

N° Portalis DBX4-W-B7H-SDN5

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

S.C.I. NOSELI, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [I] [G]

C/

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Décembre 2024

à la SELARL PEDAILLE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. NOSELI, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [I] [G], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre-André PEDAILLE de la SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [E] [F]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 09 mai 2018, la SCI NOSELI a donné à bail à Madame [E] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 405,19 euros, outre 15,00 euros de provision pour charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 405,19 euros a été versé par la locataire.

Invoquant des loyer et charges impayés, et après délivrance d’un commandement de payer, la SCI NOSELI a assigné Madame [E] [F], en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse.

Par ordonnance en date du 13 septembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Toulouse a constaté l’existence de contestations sérieuses et débouté la demanderesse de ses demandes. La SCI NOSELI a interjeté appel de la décision.

En cours de procédure, Madame [E] [F] a donné congé de l’appartement en avisant son bailleur le 30 juin 2020 de ce qu’elle laissait les clés dans la boîte aux lettres.

Un état des lieux de sortie a été dressé le 17 juillet 2020 par un commissaire de justice en l’absence de Madame [E] [F].

Dans son arrêt du 27 janvier 2021, la Cour d’appel de [Localité 8], a infirmé la décision et a:

— constaté la résiliation du bail à effet au 30 décembre 2018,

— constaté la libération des lieux au 17 juillet 2020,

— condamné Madame [E] [F] à payer à la SCI NOSELI la somme provisionnelle de 1008,80 euros au titre du reliquat de loyers et charges au 30 décembre 2018 et de l’indemnité d’occupation et des charges locatives au 17 juillet 2020,

— déclaré irrecevables les demandes nouvelles de la SCI NOSELI en paiement des travaux de réparation et en paiement de dommages et intérêts pour perte de loyers.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 juin 2023, la SCI NOSELI, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Madame [E] [F] d’avoir à régler sous 8 jours la somme de 5 288,74 euros correspondant au nettoyage, à la remise en état de l’appartement et aux dommages et intérêts pour la perte locative pendant le délai des travaux de remise en état.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2023, la SCI NOSELI a assigné Madame [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir le remboursement des travaux pour remettre en état l’appartement, des dommages et intérêts pour la perte locative subie pendant le délai des travaux de remise en état et le remboursement du coût du constat du commissaire de justice d’état des lieux de sortie.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 17 octobre 2024, la SCI NOSELI, représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions régulièrement signifiées, sollicite sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Madame [E] [F] au paiement des sommes de :

* 4 684,82 euros correspondant au coût des réparations locatives qui ont été nécessaires après l’occupation des lieux par Madame [E] [F],

* 603,92 euros correspondant à la perte locative du fait de l’impossibilité de louer le temps des travaux de remise en état, soit 183,73 euros pour la période du 20 juillet au 31 juillet 2020 et 420,19 euros pour la période du 1er au 31 août 2020,

* 252,09 euros correspondant au coût du constat du commissaire de justice d’état des lieux de sortie qu’elle a été contrainte de faire effectuer,

* 2000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Convoquée par assignation remise à personne, puis par signification de conclusions à personne remise par acte de commissaire de justice le 1er octobre 2024 à sa nouvelle adresse connue, Madame [E] [F] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DES TRAVAUX AU TITRE DES DÉGRADATIONS LOCATIVES

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

Les articles 1730 et 1732 du Code civil précisent que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux.

Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long.

Cependant, le preneur n’est fondé à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté.

En l’espèce, la SCI NOSELI sollicite la somme de 4 684,82 euros au titre des réparations locatives qu’elle décompose selon les postes suivants (sommes hors taxe) :

— nettoyage complet de l’appartement très sale : 551,84 euros,

— enlèvement du réfrigérateur : 250,00 euros,

— remise en état de la fenêtre et de la poignée, changement des radiateurs de la pièce principale et de la salle d’eau : 475,80 euros,

— changement de la kitechenette trop dégradée pour être réparée et du groupe de sécurité du cumulus : 936,78 euros,

— changement de la porte du WC dégradé : 248,12 euros,

— mise en peinture de la pièce principale et de la salle d’eau : 1 603,75 euros,

— porte neuve changée, fourniture et application de peinture sur huisserie : 145,60 euros,

— déplacement : 44,80 euros,

— frais de facturation : 2,24 euros.

Pour justifier de ses demandes, la SCI NOSELI produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 09 mai 2018, un état des lieux de sortie réalisé par un commissaire de justice, en l’absence de Madame [E] [F], en date du 17 juillet 2020, ainsi qu’une facture de la SARL SerTra du 25 juillet 2020, acquittée le 30 juillet 2020.

S’agissant du nettoyage, l’état des lieux de sortie met en exergue un logement rendu très sale, non nettoyé, avec des détritus visibles au sol. Plusieurs saletés et auréoles sont également présentes. La présence de plusieurs blattes est constatée. Les plinthes, les murs et le plafond sont sales et non entretenus de même que la VMC et l’interphone.

La remise en état des murs et du plafond de la pièce principale et de la salle d’eau étant justifiée par facture, il n’y a pas lieu de procéder au nettoyage de ces pièces de façon approfondie de sorte qu’il convient de déduire 25 % de la somme demandée au titre du “nettoyage complet du logement” . Il sera donc imputé à la locataire la somme de 413,88 euros (0,75 x 551,84) à ce titre.

S’agissant du réfrigérateur, il ressort du PV de constat que Madame [E] [F] a laissé dans les lieux un réfrigérateur de la marque FAR sans aucune valeur marchande, très sale et non entretenu, dont la somme sollicitée de 250,00 euros pour son enlèvement et son dépôt à la déchetterie apparaît justifiée.

S’agissant de la remise en état de la fenêtre, de la poignée et des radiateurs, la SCI NOSELI sollicite une somme totale de 475,80 euros.

L’état des lieux d’entrée contradictoire indique que le convecteur de la salle de bains est en bon état et que celui du séjour est en état d’usage avec des traces jaunes. L’état des lieux de sortie constate que le convecteur de la salle de bains est très sale et non entretenu et que le convecteur du séjour, qui se désolidarise du mur, est sale et non entretenu. Le défaut de fonctionnement des convecteurs n’ayant pas été relevé spécifiquement sur l’état des lieux de sortie, il n’apparaît pas nécessaire de procéder à leur changement d’autant plus que les frais de nettoyage ont été octroyés.

Quant à la remise en état de la fenêtre et de sa poignée, l’état des lieux d’entrée précise que celle-ci est en état d’usage présentant des traces et des trous. L’état des lieux de sortie constate que l’ouverture à double vitrage s’ouvre, se ferme correctement et que la poignée se désolidarise. Ainsi, il n’est pas établi que cette poignée était cassée au contraire de ce qui mentionné sur la facture en date du 25 juillet 2020. En conséquence, la somme de 475,80 euros ne semble pas justifiée.

S’agissant du changement de la kitchenette, l’état des lieux d’entrée relève que le meuble en métal sous l’évier est en bon état avec une observation sur la porte qui se trouve mal ajustée, et que le plan de travail en inox présente de légères rayures et qu’il est en état d’usage. L’état des lieux de sortie constate que l’évier avec un bac en inox avec robinet mitigeur et sa bonde sont en état de fonctionnement mais que le mobilier présent sous l’évier est détérioré, que les plaques deux feux sont comme le reste des équipements sales et non entretenues tout comme l’étagère en mélaminé en partie supérieure. Ces constatations mettent en avant un mobilier sale et non entretenu mais seul le mobilier présent sous l’évier est détérioré. Ainsi, il y a bien une dégradation de cet équipement qui n’est pas imputable à un usage normal des lieux et résulte notamment d’un défaut d’entretien. Au regard de la somme déjà octroyée pour le nettoyage et du nombre des équipements au sein de la cuisine, il apparaît justifié de réduire la somme demandée à hauteur de 600,00 euros.

S’agissant du changement de la porte du WC, à défaut de précision aux termes de l’état des lieux d’entrée, la porte était réputée être en bon état à l’arrivée de la locataire. L’état des lieux de sortie accompagné de photographies constate que la porte présente des impacts de coups de poing sur les deux faces et est entièrement détériorée, de sorte que la somme de 248,12 euros demandée apparaît justifiée.

S’agissant de la mise en peinture de la pièce principale, de la salle d’eau et de la fourniture et application de peinture sur huisserie, l’état des lieux d’entrée indique que les murs et le plafond sont en bon état alors que l’état des lieux de sortie constate que les murs peints sont sales, non entretenus tout comme le plafond. Ainsi, il y a bien une dégradation des murs et du plafond qui n’est pas imputable à un usage normal des lieux et résulte d’un défaut d’entretien puisque la locataire n’a résidé dans les lieux que pendant une période de 2 ans environ, et qu’elle ne peut prétendre ainsi à la vétusté des lieux. Dès lors, les sommes demandées d’un total de 1 749,35 euros (1603,75 + 145,60) apparaissent justifiées.

En conséquence, compte-tenu des développements précédents, et des frais de déplacement et de facturation pour réaliser les travaux de remise en état, le montant des travaux de réparation est justifié à hauteur de 3308,39 euros s’agissant des postes retenus (413,88 + 250,00 + 600,00 + 248,12 + 1 603,75 + 145,60 + 44,80 + 2,24).

Il convient donc de condamner Madame [E] [F] à payer à la SCI NOSELI la somme de 3308,39 euros au titre des réparations locatives.

II. SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS POUR LA PERTE LOCATIVE SUBIE PENDANT LE DÉLAI DES TRAVAUX

La SCI NOSELI sollicite la réparation du préjudice financier subi du fait de l’indisponibilité de son bien entre la date de reprise des lieux et la fin des travaux de remise en état pour permettre sa location, soit la somme de 183,73 euros pour la période du 20 juillet au 31 juillet 2020 et de 420,19 euros pour la période du 1er au 31 août 2020,

Si Madame [E] [F] a laissé les lieux dans un état nécessitant des travaux, il est cependant constaté que la période d’indisponibilité évoquée par la SCI NOSELI correspond à la date d’intervention mentionnée au sein de la facture de la SARL SerTra en date du 25 juillet 2020. Cette facture, indiquée comme établie au démarrage des travaux, précise un délai d’intervention du 20 juillet 2020 au 31 juillet 2020 pour le nettoyage et un délai du 1er août 2020 au 31 août 2020 pour la remise en état et la peinture. Cependant cette facture ne permet pas de constater la date effective de la fin des travaux. Par ailleurs, le délai de 10 jours pour le nettoyage et d’un mois pour la remise en état et de peinture est élevé au regard de la surface de 16m² du logement et il n’est pas justifié de la date de nouvelle location du location du logement.

En outre, dans l’hypothèse où Madame [E] [F] avait laissé les lieux dans un bon état, rien ne permet de s’assurer que le logement aurait été loué avant le 31 août 2020.

Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve du lien de causalité entre les réparations locatives imputables à Madame [E] [F] et le préjudice financier dont se prévaut la SCI NOSELI, cette dernière sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de l’indisponibilité du logement entre le 20 juillet 2020 et le 31 août 2020.

III. SUR LA DEMANDE DE REMBOURSEMENT DU COÛT DU CONSTAT D’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

Selon l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, l’état des lieux est “établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception”.

Cependant, le recours à un commissaire de justice doit être justifié par une obstruction du locataire. En outre, le bailleur ne peut pas obtenir le remboursement de la moitié des frais si le preneur absent lors de l’état des lieux de sortie n’a pas été régulièrement convoqué.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve d’une obstruction effective de la part de Madame [E] [F] à la réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire. La restitution des clés dans une boîte aux lettres est insuffisante à cet égard en ce qu’il ressort du PV de constat que le commissaire de justice a convoqué la défenderesse à la fois par courrier et par e-mail. Or il n’est pas justifié d’une convocation amiable envoyée à la locataire selon ces modalités. Partant, la demanderesse ne démontre pas suffisamment le caractère indispensable du recours à un commissaire de justice justifiant un partage par moitié des frais.

Dès lors, Madame [E] [F] ne peut pas être condamnée au remboursement des frais du constat du commissaire de justice réclamés par la SCI NOSELI qui resteront intégralement à la charge de la bailleresse.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [F] succombant à l’instance supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI NOSELI a dû engager une action en justice pour faire valoir ses droits. Madame [E] [F] sera condamnée à lui verser une somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à la SCI NOSELI la somme de 3308,39 euros au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE la SCI NOSELI de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [E] [F] pour perte locative ;

DEBOUTE la SCI NOSELI de sa demande en remboursement du coût du constat du commissaire de justice d’état des lieux à l’encontre de Madame [E] [F] ;

CONDAMNE Madame [E] [F] à payer à la SCI NOSELI la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente