TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e David SAIDON

— M^e Olivier AUMONT

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/06756

N° Portalis 352J-W-B7G-CW7JS

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, JH IMMOBILIER, S.A.R.L

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0630

DÉFENDEUR

S.C.I. SBS

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0628

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06756 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7JS

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SBS est propriétaire des lots n° 4, 5, 10 et 11 dans l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 28 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a condamné le SCI SBS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 754, 71 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 novembre 2018 avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2017.

Par acte d’huisiser en date du 25 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner ke SCI SBS devant la présente juridiction en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de conclusions en intervention volontaire notifiées par RVPA le 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] demandent au tribunal de :

“Vu les articles 31, 325 et 328 du Code de procédure civile,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1348-2 du code civil,

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1231-6, 1240, 1343-2 du code civil,

Vu le protocole d’accord transactionnel en date du 24 octobre 2022,

Il est demandé au tribunal judiciaire de PARIS de :

— Prendre acte du désistement d’instance et d’action du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],

— Déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6],

— Condamner la SCI SBS à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] les sommes de :

—  3.196,04 € représentant le montant de l’arriéré de charges arrêté au 17 octobre 2023 (déduction faite des frais de relance et la quote part des frais de procédure) à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la lettre de la mise en demeure du 22 mars 2022,

—  345,27 € au titre des frais de relance et de procédure nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2022,

—  3.000 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Vu l’article 1343-2 du Code Civil,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation en application de l’article 1343-2 du code civil.

— Dire et juger que les frais de la présente procédure resteront à la charge exclusive de la SCI SBS,

— Condamner le défendeur aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, compte tenu de l’urgence, de l’ampleur et de l’ancienneté des dettes.”

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, la SCI SBS demande au tribunal de :

“Vu l’article 1343-5 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Constater que la dette de la société SBS à l’égard du syndicat s’élève à la somme de 3.196,04 € après les règlements intervenus ;

— Autoriser la société SBS à s’acquitter des sommes dues en 24 mensualités dont la première sera exigible le 10 du mois du suivant la signification de la décision à intervenir ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

— Dire et juger que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat à la Cour, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06756 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7JS

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2024 et l’affaire plaidée à l’audience du 6 novembre 2024 a été mise en délibéré au 6 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire :

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de son intervention volontaire en lieu et place du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à laquelle la SCI SBS ne s’oppose pas. En outre, il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de son désistement s’agissant de l’ensemble des demandes formées contre la SCI SBS.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de leurs dernières écritures, le syndicat des copropriétaires et la SCI SBS s’accordent sur le montant des charges restant dues à la date du 17 octobre 2023, soit la somme de 3.196,04 euros.

Cette somme est justifiée par les pièces produites aux débats et comprenant la matrice cadastrable établissant la qualité de copropriétaire de la SCI SBS, le contrat de syndic, un décompte individuel de charges arrêté au 1er janvier 2024, les appels de fonds du 6 février 2019 au 1er avril 2022.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à hauteur de la somme réclamée en l’espèce 3 196, 04 euros.

Décision du 06 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/06756 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW7JS

La SCI SBS sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022.

Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les « relances » adressées à la SCI SBS à compter de la mise en demeure du 22 mars 2022 seraient postérieures à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI SBS dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents.

En outre, il ressort des éléments du débat que la SCI SBS s’est engagée à solder sa dette de charges de copropriété à la suite d’un protocole d’accord signé avec le syndicat des copropriétaires en 2022.

Dès lors faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, et compte tenu des paiements effectués par la SCI SBS, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionelle d’échelonnement du paiement des sommes dues formée par la SCI SBS :

L’article 1343-5 du Code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SCI SBS évoque des difficultés de trésorerie. Le tribunal relève qu’il n’est pas contesté que la SCI SBS a procédé à de nombreux réglements depuis le 6 octobre 2022 et qu’en raison du litige l’opposant à la copropriété, elle a été dans l’impossibilité d’exercer une activité rémunératrice jusqu’à l’autorisation judiciaire de travaux accordée par jugement en date du 4 juillet 2017 et confirmée par l’arrêt de la cour d’appel en date du 4 décembre 2019.

Compte tenu de ces éléments, il convient de lui accorder un délai de paiement à raison de douze mensualités égales, dues le 10 de chaque mois, un seul défaut de paiement entraînant déchéance du terme.

Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

La SCI SBS, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de son intervention volontaire en lieu et place du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de son désistement d’instance s’agissant de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la SCI SBS ;

CONDAMNE la SCI SBS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 3 196, 04 euros, au titre des charges arrêtées au 17 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DIT que cette somme sera versée en douze mensualités égales, le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du présent jugement, et que tout défaut de paiement d’une échéance entraînera la déchéance du terme et du délai ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] de sa demande en paiement au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le défaut de paiement des charges ;

CONDAMNE la SCI SBS aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI SBS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties de toutes les autres demandes plus amples et contraies.

Fait et jugé à [Localité 11] le 06 Février 2025

La Greffière La Présidente