TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 50A

N° RG 24/00145

N° Portalis DBX4-W-B7I-SRZJ

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 19 Novembre 2024

S.A.S. TCKP PATRIMOINE

C/

[B] [T]

[P] [J] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Novembre 2024

à M^e Anne-Sophie BRUNET

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 19 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. TCKP PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-Sophie BRUNET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Hélène GARRIGUE-BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [T]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [P] [J] [M]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Matthieu MAUREL-FIORENTINI, avocat au barreau de TOULOUSE

Exposé du litige

Le 3 mars 2023, une promesse unilatérale de vente a été signée par acte notarié entre la société TCKP PATRIMOINE et Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M], promesse aux termes de laquelle la société TCKP PATRIMOINE s’est engagée à vendre un terrain à bâtir sur une partie du lieu-dit [Adresse 12] sur la commune de [Localité 11][Adresse 1], moyennant le prix de 119 800€ en ce compris les frais de vente.

La promesse prévoyait que l’option devait être levée avant le 30 juin 2023 sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives notamment relative à l’obtention d’un permis de construire avant le 3 juin 2023 et qu’une indemnité d’immobilisation de 5500€ devait être versée dans les dix jours de la promesse.

Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] n’ayant jamais versé l’indemnité d’immobilisation en dépis de plusieurs relances y compris par le notaire, la SAS TCKP PATRIMOINE a fini par les assigner par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2023, devant le Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de solliciter sur le fondement des articles 1103, 1304-3 et 1124 du code civil :

* de constater l’inexécution de la promesse unilatérale de vente du 3 mars 2023 dans les délais impartis suite à leurs manquements,

* leur condamnation au paiement des sommes de :

—  5500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation majorée au taux d’intérêt légal depuis le 30 juin 2023,

—  1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire était retenue à l’audience du 16 septembre 2024, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquelles il conviendra de se référer pour un exposé de plus amples motifs.

La SAS TCKP PATRIMOINE, représentée par son conseil, maintient aux termes de ses dernières conclusions l’ensemble de ses demandes dans les termes de son assignation.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes que :

— les acheteurs n’ont jamais déposé de demande de permis de construire dans le délai imposé et qu’ils doivent donc être considérés comme ayant fait défaillir la condition de leur fait,

— les attestations versées postérieurement à l’assignation ne portent pas sur un refus de permis de construire, seul document susceptible de permettre aux défendeurs de se libérer de leur promesse,

— les défendeurs ne l’ont jamais informée qu’ils ne souhaitaient plus poursuivre leur projet ni pris attache avec le notaire pour le lui signaler,

— leur statut de professionnel de l’immobilier contribue à mettre en avant leur mauvaise foi,

— l’étude géotechnique a bien été réalisée et déposée chez le notaire,

— la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation n’ayant pas pour objet de contraindre l’autre partie à exécuter son obligation puisqu’il était prévu qu’elle soit restituée au bénéficiaire suite à la défaillance d’une condition suspensive, il ne s’agit pas d’une réparation suite à l’inexécution de la vente.

Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M], représentés par leur conseil, sollicitent :

— à titre principal de débouter la société TCKP de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, de requalifier la clause litigieuse en clause pénale et la réduire à de plus justes proportions,

— de les condamner à payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Ils font valoir en défense qu’ils ne sont pas professionnels de l’urbanisme ou de la construction et que deux architectes leur ont indiqué que la construction envisagée était irréalisable en raison des règles d’urbanisme en vigueur et leur ont déconseillé d’engager des frais supplémentaires dans la constitution de plans et d’un dossier de permis de construire qui n’avait aucune chance d’aboutir. Ils invoquent ainsi que l’indemnité n’était pas due dans la mesure où la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique. Ils invoquent en outre les attestations de la SARL RECTILIGNE qui devait préparer le permis de construire.

En outre, ils font valoir que la réalisation d’une étude géotechnique de conception type G1 n’ayant pas été établie alors qu’elle faisait également partie des conditions suspensives conditionnant la clause d’immoblisation, l’indemnité ne peut être réclamée.

Enfin, ils considèrent qu’il s’agit d’une clause pénale dans la mesure où elle ne précise pas son objet et que cette indemnité est exagérée alors qu’ils étaient de bonne foi, que la non réalisation de la vente est la conséquence d’un règlement d’urbanisme et que le bien a été remis à la vente immédiatement.

La date du délibéré a été fixée au 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Aux termes de la promesse de vente du 3 mars 2023 versée aux débats, les parties ont fixé le montant de l’indemnité d’immobilisation à 5 500 euros et le sort de cette somme est mentionné comme suit dans l’acte notarié (p 8 et 9 de la promesse de vente, pièce 1 du demandeur) :

« le bénéficiaire s’engage à verser sous 10 jours à la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte ladite somme.

Il est ici précisé que dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduqe et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes, et ce si bon semble au promettant.

Le sort de la somme ainsi versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagée :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

— elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées au présentes.

— elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé d’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

En outre, la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023 à 16h.

Enfin, la promesse de vente prévoyait comme conditions suspensives :

— une étude géotechnique de conception G1 préalablement établie aux frais du promettant,

— obtention d’un permis de construire par le bénéficiaire avant le 3 juin 2023 pour la réalisation “d’une maison à usage d’habitation au maximum de 150m2 en R+1 maximum” avec comme précision “le bénéficiaire devra pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du promettant du dépôt du dossier complet de la demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce dans le délai d’un mois à compter de ce jour, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente. Toute modification de l’opération envisagée devra recueillir l’accord du promettant” (p11 de la promesse de vente, pièce 1 du demandeur).

En l’espèce, dans la mesure où la société TCKP PATRIMOINE n’a pas exprimé sa volonté de retenir la caducité de la promesse de vente, la promesse de vente n’est pas caduque en l’absence de versement par Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] de l’indemnité d’immobilisation dans le délai contractuellement fixé.

En outre, Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] se prévalent à tort de l’absence de réalisation de l’étude géotechnique de conception G1 par le promettant dans la mesure où ce dernier verse aux débats cette étude réalisée le 23 mars 2022 (pièce 9 demandeur).

Par ailleurs, il est constant et non contesté que Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] n’ont pas déposé de dossier de permis de construire dans le délai prévu par la promesse de vente.

L’argument selon lequel la défaillance de cette condition procède d’une impossibilité juridique ne peut être valablement retenu dans la mesure où les défendeurs ne versent aucun refus de délivrance d’un permis de construire délivré par l’autorité compétente mais seulement des attestations indiquant que le projet n’est pas réalisable, attestations dont il s’avère qu’il n’est pas démontré qu’elles aient été communiquées au promettant pour l’informer de l’inutilité ou de l’impossibilité d’obtenir un permis de construire ni que les études de faisabilité aient été réalisées avant le 3 juin 2023, date butoire du dépôt du permis de construire. En effet, l’une des attestations est datée du 19 décembre 2023 et ne mentionne pas la date de réalisation et l’autre attestation est datée du 13 septembre 2023, mentionne que la demande d’étude de faisabilité a été faite le 16 mars 2023 mais ne précise pas la date de réalisation de cette étude.

D’autre part, il sera relevé que ces attestations ne correspondent pas exactement à l’opération envisagée dans la promesse de vente puisque l’une fait référence à une “maison à étage de 140m2 habitables" située “[Adresse 7] à [Adresse 9]” alors que le terrain litigieux est situé [Adresse 6] (pièce 1 défendeurs) et l’autre “une maison de plain-pied d’une surface de 140m2" (pièce 3 défendeurs) ce qui ne correspond pas à la surface prévue contractuellement. Il sera également relevé que de son côté la société TCKP PATRIMOINE produit un courriel du 18 octobre 2023 mentionnant un avis contraire émanant du service de l’urbanisme de [Localité 10], à savoir qu’il est possible de construire sur ce terrain une maison de 150m2 habitable avec un étage au vu du règlement PLU en vigueur (pièce 5 demandeur).

Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] ne démontrent donc ni qu’ils étaient informés avant le 3 juin 2023 de l’inutilité de déposer un permis de construire ni qu’ils étaient dans l’impossibilité matérielle de déposer un tel permis de construire.

Dès lors, à défaut de démontrer que Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] ont déposé une demande de permis de construire conforme aux stipulations de la promesse de vente, la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente, la défaillance d’une condition suspensive n’étant pas une cause de caducité du contrat, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] seront donc condamnés à payer à la société TCKP PATRIMOINE la somme de 5500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure (AR signé le 3 août 2023).

Sur la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité donnée à Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M]. Dans la mesure où il était prévu dans la promesse de vente qu’elle serait restituée en cas de défaillance d’une condition suspensive elle ne peut être considérée comme une clause pénale qui est une indemnité forfaitaire visant à sanctionner l’inexécution contractuelle.

La demande de Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société TCKP PATRIMOINE ayant été contrainte d’agir en justice pour faire valoir une créance peu contestable, l’équité commande de condamner Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Tenus aux dépens, ils ne peuvent donc prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 et leur demande sera donc rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] à payer à la SAS TCKP PATRIMOINE la somme de 5500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 3 août 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] de leur demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] à payer à la la SAS TCKP PATRIMOINE la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [T] et Madame [F] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE