TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/01776

N° Portalis DBX4-W-B7I-S4J6

JUGEMENT

N° B

DU 18 décembre 2024

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[S] [R]

[E] [G] [I] née [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e LAMBERT RIGAUX

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Maître Juliette LAMBERT-RIGAUX avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [R],

Demeurant [Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15] le 26 août 2024.

Représenté par Maître Martine CANTALOUP avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [E] [G] veuve [I],

Demeurant [Adresse 9]

[Localité 5]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 17 novembre 2016, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a loué à [S] [R] et [E] [I] née [G] un appartement sis [Adresse 8]) à [Localité 16], d’une surface habitable de 62.15 m² et pour un loyer mensuel de 440.33 euros, outre une provision sur charges de 88.43 euros.

Par courrier du 28 mai 2018, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a accusé réception du départ de [S] [R] du logement notifié par l’intéressé le 25 mai précédent.

Par courrier du 13 février 2020, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a indiqué à [E] [T] avoir reçu des plaintes concernant des nuisances sonores émanant du logement (“écoute tardive de musique à un volume élevé”) et l’a invitée à “mettre fin à ce tapage nocturne”.

Par courrier du 31 juillet 2020, le syndic de la résidence [Adresse 12] a mis la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de faire cesser les nuisances sonores et olfactives en provenance, notamment, du logement C14.

Par courrier du 11 août 2020, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a une nouvelle fois demandé à [F] [T] de cesser toute nuisance sonore.

Par nouveau courrier du 08 décembre 2020, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a de nouveau demandé à [F] [T] de cesser toutes nuisances sonores (“claquement de portes (de jour comme de nuit)” et “tapages nocturnes”), à peine de devoir envisager une éventuelle procédure en résiliation de bail.

Le 30 juin 2021, l’organisme de médiation saisi par la SA PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a constaté l’impossibilité de trouver une solution amiable au litige, [E] [T] n’ayant pas répondu aux différentes sollicitations.

Par courrier d’avocat du 14 janvier 2022, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a une nouvelle fois relayé les récriminations des occupants de l’immeubles concernant des “nuisances sonores régulières (bruits de déplacement de meuble la nuit, claquement de la grille d’entrée et des portes, volume important de musique…”) ainsi que des insultes imputables à Madame [I]”. Déplorant la carence de l’intéressée à la tentative de médiation, la bailleresse a notamment mis en demeure les locataires de “cesser immédiatement et sans délai les troubles […] reprochés” à peine de résiliation du bail et d’expulsion.

Par courriel du 22 février 2024, le syndic de copropriété a une nouvelle fois mis la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE en demeure de prendre les mesures qui s’imposaient pour faire cesser les nuisances, à peine d’engagement de sa responsabilité contractuelle avec demande indemnitaire.

Par courrier d’avocat du 23 février 2024 revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a réitéré sa mise en demeure.

Par courriels adressés fin février 2024, plusieurs résidents du bâtiment ont sollicité le retrait de la grille métallique située sur le porche de l’appartement C14.

Par exploit du 15 avril 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a finalement attrait Monsieur [S] [R] et Madame [E] [G] [I] née [G] devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail aux torts de [S] [R] et [E] [G] [I],

— l’expulsion de [S] [R] et [E] [G] [I] ainsi que de tous biens et occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la présente décision et juqu’à libération effective des lieux,

— la condamnation de [S] [R] et [E] [G] [I]aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de :

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges comme si le contrat de bail s’était poursuivi, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant procès-verbal du 15 mai 2024, le Commissaire de justice mandaté par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a recueilli les doléances de plusieurs occupants de l’immeuble, lesquels se sont plaints de troubles importants et persistants : claquements répétés de portes (portes d’accès au logement et portes intérieures), hurlements de jour comme de nuit audibles dans tous les étages (y compris portes et fenêtres fermées), musique forte jusqu’à tard le soir, déplacements de meubles et passage d’aspirateur y compris pendant la nuit. Les habitants ont déploré l’impossibilité de communiquer avec [E] [T], laquelle se montrerait aggresive et insultante, ainsi que les répercussions sur le sommeil et la tranquillité de leurs enfants.

A l’audience du 27 juin 2024 lors de laquelle toutes les parties étaient présentes ou représentées, il a été fait droit à la demande de renvoi formulée par Madame [E] [G] veuve [I] afin de pouvoir constituer avocat, en dépit de l’opposition formulée par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de fait de la récurrence des plaintes reçues.

Par courriels adressés en juin et juillet 2024, les occupants de l’immeuble ont réitéré leur demande de faire retirer la grille métallique donnant accès au logement de l’intéressée, compte-tenu de la persistance des nuisances.

A l’audience de renvoi du 24 octobre 2024 lors de laquelle toutes les parties étaient à nouveau présentes ou représentées, il n’a pas été fait droit à la nouvelle demande de renvoi de Madame [E] [G] veuve [P] qui indiquait ne pas avoir été en mesure de trouver un avocat.

Représentée par son conseil, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a indiqué :

— s’agissant de [S] [R], se désister de ses demandes et ne pas être opposée à ses demandes accessoires reconventionnelles,

— s’agissant de [E] [G] veuve [I], maintenir l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’assignation et être opposée à tous délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Egalement représenté par son conseil, [S] [R] a rappelé avoir quitté les lieux en mai 2018, ce que la bailleresse n’ignorait pas, sollicitant ainsi le rejet des demandes formulées à son encontre et la condamnation de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’aide juridictionnelle.

Comparante, [E] [G] veuve [I] a pour sa part indiqué chercher à quitter le logement depuis 2019, en vain, et avoir récemment adressé des CV à [Localité 13] afin de déménager dans cette ville. Si elle a effectivement pu crier et faire du bruit, elle a affirmé avoir uniquement agi en réponse aux provocations des autres occupants de l’immeuble, s’étant d’ailleurs plainte à ce sujet par téléphone et par courriels. Estimant pouvoir quitter le logement sous deux à trois mois, elle a sollicité un délai de trois à quatre mois à compter de l’audience pour pouvoir partir. Elle a précisé vivre seule, sans enfants.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

Alors qu’elle y avait été autorisée à l’issue des débats, Madame [E] [I] [G] n’a adressé aucun justificatif des plaintes qu’elle aurait elle-même adressées à la demanderesse.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la mise hors de cause de Monsieur [S] [R] :

Il résulte du courrier du 28 mai 2018 produit aux débats que Monsieur [S] [R] a notifié à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE son départ des lieux fin mai 2018, soit près de deux ans avant la première allusion à des plaintes pour nuisances sonores émanant de l’appartement en février 2020.

D’ailleurs, la demanderesse s’est finalement désistée des demandes initialement formulées à l’encontre de l’intéressé, désistement qu’il convient de déclarer parfait.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 1224 du Code civil dispose que “la résolution résulte […] en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, “le locataire est obligé : (…)

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (…)”.

Selon l’article 5 B du bail, “il ne devra être fait à l’intérieur des locaux loués aucun bruit dont la nature ou l’intensité puisse nuire à la tranquillité de l’immeuble ou gêner les autres locataires. Notamment les appareils de radio, de télévision, DVD, chaînes stéréo, autres instruments de musique et matériels dits de bricolage devront être utilisés avec modération.

Entre 21 heures et 8 heures, tout émission ou autre bruit sont interdits dès qu’ils deviennent audibles hors de l’appartement”.

En l’espèce, deux types de comportements sont reprochés à Madame [E] [G] veuve [I]:

— d’une part, des nuisances sonores matérialisées par des déplacements de meubles (y compris nocturnes), de la musique très forte, des claquements récurrents de portes (grille métallique, porte d’entrée et portes intérieures de l’appartement), des hurlements nocturnes audibles jusqu’au 4ème étage ainsi que le passage d’aspirateur en pleine nuit,

— d’autre part, son aggressivité et le recours aux insultes.

A cet égard, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fournit non seulement un procès-verbal de constat mais également un dépôt de plainte, des attestations et des courriels émanant de différents occupants de l’immeuble, y compris d’ailleurs des résidents du bâtiment D, adressés de façon récurrente entre octobre 2020 et octobre 2024, évoquant tous les troubles susmentionnés (nuisance et agressivité) ainsi que leur persistance voire leur aggravation au fil du temps, qualifiant la situation d'“invivable”, “infernale” et comme ayant des répercussions nocives sur la qualité de vie de toute la résidence (troubles du sommeil, peur induite chez les enfants voire chez certains occupants, départ de certains locataires). La bailleresse verse également le rapport d’intervention d’un technicien venu réparer le thermostat de la défenderesse en février 2022 et ayant subi ses insultes et son attitude colérique.

La demanderesse produit également des courriers de mise en demeure reçus de la part du syndic de copropriété l’enjoignant de faire cesser les nuisances à peine d’action en responsabilité, de même qu’elle justifie des multiples mises en demeure qu’elle a elle-même adressées à [E] [G] veuve [I], et ce dès février 2020, et le constat de carence établi par l’organisme de médiation de la résidence.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE rapporte donc suffisamment la preuve de troubles de voisinage non seulement importants par leur nature (divers, quotidiens, diurnes comme nocturnes) et leurs répercussions (occupants de son bâtiment, résidents du bâtiment voisin et même tiers à la résidence) mais aussi et surtout persistants puisqu’ils durent depuis presque cinq ans, y compris jusqu’à la veille de l’audience, sans qu’aucune des multiples tentatives de dialogue n’ait permis une amélioration de la situation.

Si [E] [G] veuve [I] a reconnu avoir pu crier et faire du bruit mais uniquement en réponse aux agissements de ses voisins, elle n’a apporté aucun élément de nature à démontrer son affirmation, et ce alors même qu’elle avait expressément été invitée à justifier des plaintes qu’elle aurait elle-même adressées à sa bailleresse.

Par conséquent, compte-tenu de la récurrence des troubles de voisinage pendant plusieurs années ainsi que de leur nature, leur diversité et leur ampleur, la gravité des manquements aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et de nature à justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [E] [G] veuve [I] à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résiliation judiciaire du bail, Madame [E] [G] veuve [I] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Dès lors, son expulsion sera ordonnée, de même que celle de tout occupant de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur le recours à la force publique et à un serrurier :

Compte-tenu de la nature et de l’ampleur des nuisances récurrentes imputables à Madame [E] [G] veuve [I], notamment son agressivité et son attitude insultante, et ce malgré les courriers de rappel de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et l’intervention d’une association de médiation tierce, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande d’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin.

— Sur l’astreinte sollicitée :

Il est constant que les nuisances imputables à Madame [E] [G] veuve [I] sont quasi-quotidiennes depuis des années et troublent de façon très importante la vie des autres résidents de l’immeuble. En outre, la défenderesse ne justifie nullement de tentatives effectives de relogement qui seraient restées infructueuses.

Cependant, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a adressé une première mise en demeure faisant état des plaintes des résidents dès février 2020 et a elle-même été mise en demeure de faire cesser lesdits troubles dès l’été 2020. Pourtant, elle n’a finalement délivré une assignation qu’en avril 2024 et n’a pas estimé utile de solliciter la suspension des délais légaux pour quitter les lieux. Dès lors, compte-tenu de l’objectif incitatif du prononcé d’une expulsion sous astreinte, la demande de la bailleresse n’apparaît pas fondée dans son principe.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera donc déboutée de sa demande d’astreinte.

— Sur les délais sollicités pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement”.

En outre, l’article L412-6 dudit code dispose que “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante”.

Or, selon l’article L412-3 du même code, “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions”.

En l’espèce, Madame [E] [G] veuve [I] a indiqué pouvoir quitter les lieux dans les deux à trois mois de l’audience, soit au plus tard fin janvier 2025. Partant, sa demande tendant à l’octroi de trois à quatre mois de délai à compter de l’audience pour quitter les lieux se trouve en réalité couverte par la trève hivernale dont la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE n’a pas sollicité la suppression.

En outre, il résulte de l’importance et de l’ancienneté des nuisances imputables à la locataire que son maintien dans les lieux est préjudiciable à l’ensemble des occupants de l’immeuble. En effet, la délivrance d’une assignation puis la proximité de l’audience n’ayant pas incité l’intéressée à modifier ses agissements, il est peu probable que la présente décision induise enfin une amélioration de la décision avant mise à exécution effective de l’expulsion prononcée.

Enfin, la défenderesse ne justifie nullement de la moindre tentative de relogement effectif qui se serait avérée vaine, que ce soit dans le parc social ou dans le parc privé, qui plus est dans la mesure où elle semble à jour de ses loyers et pourra donc aisément obtenir de la demanderesse des quittances à produire à un futur bailleur.

Partant, Madame [E] [G] veuve [I] sera déboutée de sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

Madame [E] [G] veuve [I] devant être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter de la présente décision, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Ladite indemnité d’occupation ayant vocation à compenser le préjudice subi par la bailleresse en raison du maintien non autorisé d’un locataire dans les lieux, elle doit être fixée au montant du loyer et des charges mensuels indexable selon les modalités contractuelles.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

Partie perdante, Madame [E] [G] veuve [I] supportera la charge des dépens d’instance exposés par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE.

Cependant, la demanderesse sera pour sa part tenue des dépens exposés par Monsieur [S] [R], notamment le droit de plaidoirie de 13 euros, dans la mesure où elle l’a assigné alors qu’elle savait qu’il était désolidarisé du bail bien avant le début des nuisances objets de la présente procédure.

— Sur les frais irrépétibles :

Partie essentiellement succombante et tenue aux dépens, Madame [E] [G] veuve [I] sera également condamnée à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, compte-tenu des démarches judiciaires qu’elle a dû engager pour enfin obtenir l’expulsion de la défenderesse, presque cinq ans après la première démarche amiable.

Cependant, compte-tenu de la nécessaire mise hors de cause de Monsieur [S] [R], la demanderesse sera pour sa part condamnée à assumer les frais d’aide juridictionnelle totale accordée au défendeur.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE se désiste de ses demandes initiales à l’encontre de Monsieur [S] [R] ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 17 novembre 2016 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et, notamment, Madame [E] [I] née [G] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 8]) à [Localité 16], aux torts exclusifs de Madame [E] [G] veuve [I] et à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [E] [I] née [G] de sa demande de délai pour quitter les lieux au titre de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [G] veuve [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [G] veuve [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [E] [G] veuve [I] née [G] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 décembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés;

FIXE ladite indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges indexable selon les modalités contractuelles ;

CONDAMNE Madame [E] [I] née [G] aux dépens d’instance exposés par la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ;

CONDAMNE cependant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE aux dépens d’instance exposés par Monsieur [S] [R], notamment le droit de plaidoirie de 13 euros ;

CONDAMNE Madame [E] [I] née [G] à verser à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE cependant la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à verser à assumer les frais d’aide juridictionnelle totale accordée à Monsieur [S] [R] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE