TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/03686

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGUD

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 31 Octobre 2024

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, situé à TOULOUSE (31200) 68 rue Michel Ange – 2 chemin Raynal, agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER SAPHIR

C/

[R] [N]

[K] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 31 Octobre 2024

à M^e Agnès BUTIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le jeudi 31 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice- Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 22 octobre 2024, puis prorogé au 31 octobre 2024, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, situé à TOULOUSE (31200) 68 rue Michel Ange – 2 chemin Raynal agissant poursuites et diligences par son Syndic en exercice, le CABINET IMMOBILIER SAPHIR, dont le siège social est situé à TOULOUSE (31300), 1 bis rue Jean Violis, pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N]

demeurant 45 RUE ROQUELAINE – 31000 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

Madame [K] [N]

demeurant 45 RUE ROQUELAINE – 31000 TOULOUSE

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [R] et [K] [N] sont propriétaires indivis des lots n°19 (appartement T2) et 162 (parking sous-sol) dans la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, a fait délivrer à Monsieur et Madame [R] et [K] [N] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, a fait assigner Monsieur et Madame [R] et [K] [N] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 18/07/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner solidairement Monsieur et Madame [R] et [K] [N] à lui régler la somme de 4911,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du 21/09/2022 ; de le condamner à lui verser également les sommes de 534,09 € au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et de 1200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 4ème appel provisionnel de l’exercice 2023/2024 (5379,14 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (601,69 €).

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 18/07/2024, Monsieur et Madame [R] et [K] [N] ne sont ni présents ni représentés.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE justifie que Monsieur et Madame [R] et [K] [N] sont bien propriétaires des lots n°19 (appartement T2) et 162 (parking sous-sol) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 15/01/2021, du 25/01/2022, du 25/01/2023 et du 07/02/2024, notifiés à Monsieur et Madame [R] et [K] [N] par lettres recommandées avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur et Madame [R] et [K] [N] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 02/07/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur et Madame [R] et [K] [N] reste débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 4777,45 €.

Monsieur et Madame [R] et [K] [N] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE la somme totale de 4777,45 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3354,60 € à compter de la sommation de payer du 06/10/2023 et sur le surplus à compter de l’assignation du 18/07/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de mise en demeure et de relance du 19/10/2020 et du 12/11/2020 ne sont pas justifiés.

Par ailleurs, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 21/09/2022 et les sommations du 27/09/2023 et du 06/10/2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (100,0 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur et Madame [N] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur et Madame [R] et [K] [N] seront donc condamnés solidairement uniquement au paiement de la somme de 292,49 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 18/07/2024.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [R] et [K] [N], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur et Madame [R] et [K] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, les sommes de :

—  4777,45 € au titre des charges et provisions impayés au 02/07/2024 (4ème appel provisionnel exercice 2023/2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3354,60 € à compter du 06/10/2023 et sur le surplus à compter du 18/07/2024,

—  292,49 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 18/07/2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [R] et [K] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE, agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES JARDINS DE L’OVALIE, sise 68, Rue Michel Ange, – 2, Chemin Raynal, 31200 TOULOUSE,agissant par la S.A.R.L. IMMOBILIER SAPHIR, de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [R] et [K] [N] aux dépens.

La greffière, Le juge