TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

26 FÉVRIER 2026

N° RG 24/05865 – N° Portalis DB22-W-B7I-SNGL

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA SEINE [Localité 1], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro

433 596 103 ayant son siège social situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Cécile FLECHEUX de la SCP BILLON & BUSSY-RENAULD & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [R] [A]

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [E] [K] [Q]

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 07 Octobre 2024 reçu au greffe le 31 Octobre 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 08 Janvier 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 26 Février 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] sont copropriétaires des lots n° 159 et 161 au sein de la résidence [R] [Adresse 5].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, FONCIA SEINE [Localité 1], a par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, fait assigner M. et Mme [A] et [K] [Q] devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions signifiées aux défendeurs le 29 juillet 2025, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  15.762,50 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025 outre les intérêts à compter du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1.160,55 euros correspondant aux frais prévus à l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner M. et Mme [A] et [K] [Q] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et l’assignation avec distraction au profit de Maître Cécile FLECHEUX.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

M. et Mme [A] et [K] [Q], régulièrement assignés par acte remis à domicile et à personne n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [A] et [K] [Q] pour les lots n°159 et 161,

— diverses lettres de relance et mise en demeure outre une sommation de payer du 14 février 2023,

— un décompte actualisé sur la période courant du 11 octobre 2021 au 1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 15762,50 euros,

— divers appels de fonds du 1er janvier 2022 au 30 septembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

28 novembre 2022, 12 décembre 2023 et 25 novembre 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 15.762,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus.

M. et Mme [A] et [K] [Q] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.160,55 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, les frais de mise en demeure et de relance ne sont pas justifiés par l’envoi effectif de celles-ci. Les intérêts de retard ne constituent pas des frais de recouvrement tout comme les frais de constitution de dossier qui rentrent dans les frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.

Il en résulte que seuls les frais de sommation de payer à hauteur de

162,18 euros doivent être mis à la charge des défendeurs qui seront condamnés solidairement à les payer et le syndicat sera débouté du surplus de ses prétentions.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal au titre de la condamnation principale sur les sommes suivantes de :

—  5.329,77 euros à compter de la sommation de payer du 14 février 2023,

—  6.170,16 euros à compter de l’assignation du 7 octobre 2024

— pour le surplus à compter de la signification des dernières conclusions.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. et Mme [A] et [K] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [A] et Mme [K] [Q] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [A] et [K] [Q], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer déjà intégrés par ailleurs, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e FLECHEUX.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 15.762,50 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er juillet 2025, appel de fonds du troisième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du :

—  14 février 2023 sur la somme de 5.329,77 euros,

—  7 octobre 2024 sur la somme de 6.170,16 euros,

—  29 juillet 2025 sur le surplus,

Condamne solidairement Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 162,18 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [R] [A] et Madame [E] [K] [Q] aux dépens, qui comprendront pas les frais de sommation de payer, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cécile FLECHEUX,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7] sise [Adresse 2] , du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 FÉVRIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT