TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/02476

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDOY

JUGEMENT

N° B 24/

DU : 11 Décembre 2024

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dans les droits du bailleur Madame [S] [G] épouse [M]

C/

[H] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Décembre 2024

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 11 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC, Greffier lors des débats, et de Maria RODRIGUES, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son directeur, dont le siège social est sis [Adresse 2], dans les droits du bailleur Madame [S] [G] épouse [M], [Adresse 3] à [Adresse 10] ([Adresse 5])

représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, substituée par Maître Guillaume LACOSTE-VAYSSE de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [X]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat signé électroniquement 09 novembre 2020 à effet au 10 novembre 2020, Madame [S] [G], par l’intermédiaire de son mandataire la société BONNEFOY IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [H] [X] un appartement à usage d’habitation et une place de parking n°33 situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 569 euros et 121 euros de provisions sur charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Monsieur [H] [X] par acte du 09 novembre 2020, selon le dispositif Visale, pour le paiement des loyers et des charges, par convention avec le bailleur, qui prévoit dans son article 8 relatif à l’engagement des parties, la subrogation de la caution dans les droits du bailleur qui lui permettra « d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

Par acte de commissaire de justice daté du 20 juillet 2023, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, se trouvant subrogée dans les droits du bailleur, a adressé à Monsieur [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat pour un montant en principal de 1329,50 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir de :

— dire et juger recevable et bien-fondé action logement services en son action,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [H] [X],

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [X] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

En toute hypothèse,

— condamner Monsieur [H] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 1929,50€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 sur la somme de 1329,50€, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [H] [X] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [H] [X] à payer à Action Logement Services la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner Monsieur [H] [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 17 octobre 2024, une jonction des dossiers RG n°24/02818 et n°24/02476 portant sur les mêmes causes entre les mêmes parties (double enrôlement) a été ordonnée sous le numéro unique 24/02476.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 2148,05 euros, mensualité de mai 2024 incluse.

Bien que convoqué par acte de commissaires de justice signifié à étude le 06 juin 2024, Monsieur [H] [X] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute Garonne par la voie électronique le 07 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur la subrogation de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits de Madame [S] [G] épouse [M] :

Il ressort de l’article 2306 du Code civil dans sa version applicable au litige que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est, par ailleurs, de jurisprudence constante que la caution peut exercer une action tendant au paiement des loyers acquittés par elle, à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la bailleresse, en qualité de caution de Monsieur [H] [X], lequel n’a pas exécuté son obligation de paiement des loyers et charges.

L’acte de cautionnement mentionne en outre en son article 8 « Engagement des parties » : « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle » ; « la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation » (pièce demandeur n°5).

Dans ces conditions, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve bien subrogée dans les droits du bailleur, Madame [S] [G].

En conséquence, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable en son action en résiliation de bail.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail et aux dispositions afférent à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, un commandement de payer visant cette clause prévue au contrat de bail a été signifié le 20 juillet 2023, pour la somme en principal de 1329,50 euros. Il ressort du décompte locatif produit aux débats que Monsieur [H] [X] n’a procédé à aucun règlement entre les mains de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES dans le délai susvisé. Par ailleurs, le règlement des loyers courants pendant ce délai à la bailleresse ne peut s’imputer sur la dette réclamée au titre du commandement de payer en application de l’article 1242-10 du code civil dès lors qu’il ne s’agit pas du même créancier.

Ainsi le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 septembre 2023.

En l’absence de demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, la résiliation est intervenue le 21 septembre 2023 et Monsieur [H] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [H] [X] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II.SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit plusieurs quittances subrogatives dont une dernière en date du 09 juillet 2024 (mensualité de mai 2024 incluse) et un décompte de la créance à la date du 08 octobre 2024 démontrant que Monsieur [H] [X] reste devoir la somme de 2148,05 euros à la date du 08 octobre 2024 (incluant le loyer de mai 2024).

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2148,05 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1329,50 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 06 juin 2024.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 mai 2024 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée. Ladite indemnité d’occupation sera versée à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ses paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

III.SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [H] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [H] [X] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 novembre 2020 à effet au 10 novembre 2020 entre Madame [S] [G], par l’intermédiaire de son mandataire la société BONNEFOY IMMOBILIER, et Monsieur [H] [X], concernant un appartement à usage d’habitation et un parking n°33 situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de Madame [S] [G], la somme de 2148,05 euros, au titre des loyers et charges impayés, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1329,50 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 06 juin 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés, et ce sous réserve de la présentation d’une quittance subrogative, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 mai 2024 inclus étant compris dans la somme déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, telle que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente