TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 72A

N° RG 24/02236

N° Portalis DBX4-W-B7I-S5B2

JUGEMENT

N° B

DU : 22 Octobre 2024

Société SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AUTAN, représentée par son syndic, la SAS SQUARE HABITAT

C/

[Z] [W] épouse [X]

[Y] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Octobre 2024

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 22 octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’AUTAN sise 101-102 Allée de Barcelone 31000 TOULOUSE, représentée par son syndic, la S.A.S. SQUARE HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social 1 rue Matabiau à TOULOUSE

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Z] [W] épouse [X]

demeurant 6 PLACE SAINTE SCARBE – 31000 TOULOUSE

non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [X]

demeurant 6 PLACE SAINTE SCARBE – 31000 TOULOUSE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] sont propriétaires indivis des lots n°71 (appartement T4), 253 (parking sous-sol) et 254 (parking sous-sol) dans la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE, agissant par la S.A.S SQUARE HABITAT, a fait délivrer à Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] plusieurs mises en demeure de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE, agissant par la S.A.S SQUARE HABITAT, a fait assigner Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 16/04/2024.

A l’audience du 09/09/2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE, agissant par la S.A.S SQUARE HABITAT – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] à lui régler la somme de 6493,94 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; de les condamner solidairement à lui verser également les sommes de 1500,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 3ème appel provisionnel de l’exercice 2023/2024 (6493,94 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (460,00 €).

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l’article 659 du code de propcédure civile, Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] ne sont ni présents ni représentés.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE justifie que Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] sont bien propriétaires des lots n°71 (appartement T4), 253 (parking sous-sol) et 254 (parking sous-sol) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 30/03/2023 et du 04/04/2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 08/04/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] restent débiteurs solidaires des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 6033,94 €.

Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] seront condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE la somme totale de 6033,94 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 16/04/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 05/06/2023 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 10-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (260,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges des époux [X] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] seront donc condamnés solidairement uniquement au paiement de la somme de 42,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 16/04/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence réitérée et prolongée du propriétaire dans le paiement de ses charges de copropriété cause indéniablement un préjudice financier au syndicat des copropriétaires, en déstabilisant le budget de l’ensemble de la copropriété et en faisant supporter aux autres copropriétaires l’avance des frais nécessaires à son fonctionnement normal. Ce préjudice est démontré par le syndic au travers des éléments comptables et financiers founis.

En conséquence de quoi, Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE une somme de 1000,00 € à titre de dommages-intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens et seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE une somme de 600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE, agissant par la S.A.S SQUARE HABITAT, les sommes de :

—  6033,94 € au titre des charges et provisions impayés au 08/04/2024 (3ème appel provisionnel exercice 2023/2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 16/04/2024,

—  42,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 16/04/2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE, agissant par la S.A.S SQUARE HABITAT, les sommes de 1000,00 € à titre de dommages-intérêts et de 600,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE L’AUTAN, sise 100-102, Allée de Barcelone, 31000 TOULOUSE de ses autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [Y] et [Z] [X] aux dépens.

La greffière, Le juge