TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – CONTENTIEUX

JUGEMENT DU 14 janvier 2026

MINUTE N° :

MB/ELF

N° RG 25/01573 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NAKK

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

0A Sans procédure particulière

AFFAIRE :

Monsieur [G] [L]

C/

le Syndicat des Copropriétaires du 39 Rue Jean Lecanuet à ROUEN représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA NORMANDIE,

DEMANDEUR

Monsieur [G] [L]

demeurant 39 rue Jean Lecanuet – 76000 ROUEN

représenté par Maître Simon GRATIEN de la SELARL SIERA, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 76

DÉFENDEUR

le Syndicat des Copropriétaires du 39 Rue Jean Lecanuet à ROUEN représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA NORMANDIE

dont le siège social est sis 5 rue montaigne – 76000 ROUEN

représenté par Maître Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 18 novembre 2025

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge Placé près de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de ROUEN, délégué au Tribunal Judiciaire de ROUEN par ordonnance du 3 octobre 2025.

[M] [R], auditrice de Justice, a siégé en surnombre avec voix consultative au délibéré

GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

En présence de [X] [S], greffière stagiaire

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Maël BOIVIN, Juge Placé près de Madame La Première Présidente de la Cour d’Appel de ROUEN, délégué au Tribunal Judiciaire de ROUEN par ordonnance du 3 octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 janvier 2026

Le présent jugement a été signé par Maël BOIVIN, Juge placé, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [L] est propriétaire des lots n°7 et 12 au sein de au sein de la copropriété située 39 rue Jean Lecanuet à ROUEN.

Par acte d’huissier de justice en date du 1er avril 2025, Monsieur [G] [L] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires (SDC) de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, devant le tribunal judiciaire de ROUEN en vue d’obtenir notamment l’annulation des résolutions n°4 à 6.4, votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet en date du 28 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 25 septembre 2025, Monsieur [G] [L] demande au tribunal de :

— prononcer l’annulation des résolutions n°4 à 6.4, votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet en date du 28 janvier 2025 ;

— condamner le SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, à lui rembourser le montant des charges réglées au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale extraordinaire en date du 28 janvier 2025 ;

— condamner le SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

— exonérer Monsieur [G] [L] de sa participation à la dépense commune de la copropriété s’agissant des condamnations prononcées dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, transmises par RPVA le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet demande au tribunal de :

— juger Monsieur [G] [L] irrecevable en sa demande de nullité des résolutions 5 et 6 de l’assemblée générale extraordinaire en date du 28 janvier 2025 ;

— débouter Monsieur [G] [L] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de son conseil, la SELARL GRAY et SCOLAN.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 novembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 18 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 14 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.

Sur les demandes en annulation des résolutions

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générale extraordinaires doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale extraordinaire.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale extraordinaire en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale extraordinaire portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30 ».

Sur l’existence d’une feuille de présence

Aux termes de l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et 1367 du code civil ».

Monsieur [G] [L] allègue qu’aucune feuille de présence comportant les informations susmentionnées n’a été annexée au procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 28 janvier 2025.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire en date du 28 janvier 2025 qu’une feuille de présence a été « émargée par chaque copropriétaire en entrant en séance et mentionnant les nom et domicile de chaque copropriétaire ayant voté par correspondance, que 5 copropriétaires représentant 5 801 voix sur 10 080 voix constituant le syndicat des copropriétaires sont présents, représentés ou ont voté par correspondance ».

Par ailleurs, le SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet verse aux débats la « feuille de présence de l’assemblée générale du 28 janvier 2025 », dûment émargée par Monsieur [G] [L] lui-même.

Enfin, aucune des dispositions de l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précité ne prévoit que ladite feuille de présence doit être annexée au procès-verbal de l’assemblée générale.

Par suite, ce moyen de Monsieur [G] [L] doit être rejeté comme étant infondé.

Sur la résolution n°4 votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2025 :

Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

(…)

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi ».

L’article 13 du même décret prévoit que « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

Monsieur [G] [L] estime que la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 est nulle en ce que les travaux qui ont été votés ne correspondent pas à ceux qui étaient mentionnés dans la convocation, et que la mise en concurrence des entreprises pour réaliser les travaux a, par suite, été faussée.

En l’espèce, ladite résolution, intitulée « Dépose cheminée côté cour » rappelle que « le rapport de l’agence SAMY-ROPERS Architectes du 22/04/2024, suite à sa visite sur site du 17/07/2024 sur l’état de la cheminée et de la tour sanitaire préconise la dépose de l’ensemble de l’ouvrage formant conduit ». Elle adopte le principe de réalisation des « travaux de dépose cheminée côté cour et de réfection de la tour sanitaire selon le descriptif joint » et « après avoir pris connaissance de la proposition jointe à la convocation et en avoir débattu, confie la réalisation des travaux (…) à MAISON DUPUIS (SAS RÉMY DUPUIS) ».

En outre, il ressort de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025, émise le 24 décembre 2024, que «  le rapport de l’agence SAMY-ROPERS Architectes du 22/04/2024 (…) est joint à la présence convocation ».

Ledit rapport constate en effet que « l’état de la cheminée est très préoccupant » et préconise « la dépose impérative de l’ensemble de l’ouvrage formant conduit ». Il ajoute qu’il a été constaté un « désordre plus localisé au droit d’une allège en brique en façade sur cour (ancienne tour de sanitaires) ». Il indique que « deux rangs de briques se sont désolidarisés et sont à déposer et à reprendre » et « préconise vivement une intervention simultanée avec la cheminée pour des raisons d’accès de nuisances et d’économie de travaux ».

Par ailleurs, le SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2024, laquelle évoquait, en ses résolutions 10.4, 10.5 et 10.7, des travaux de « démolition de la cheminée et réparation de la tour sanitaire ».

Il en résulte que les travaux concernant la tour sanitaire qui ont été votés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 correspondent à ceux qui étaient évoqués dans la convocation. Monsieur [G] [L] ne peut valablement prétendre qu’il ignorait que ces travaux évoqués par référence au rapport de l’agence SAMY-ROPERS Architectes ne comprenaient pas la « réfection de la tour sanitaire ».

En outre, il résulte des éléments du débat que les devis des sociétés RÉMY DUPUIS, MAÇONNERIE GÉNÉRALE PRIEUR et JEANNE D’ARC RENOVATION pour la réalisation des « travaux dépose cheminée côté cour » ont été annexées à la convocation à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025.

Par suite, il ne peut qu’être jugé que les copropriétaires avaient, dès réception de la convocation, connaissance de l’ensemble des informations portant sur l’étendu des travaux à réaliser – et qui seront finalement adoptés par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 – et sur les devis permettant une mise en concurrence des entreprises pour réaliser les travaux et un choix éclairé des copropriétaires.

Dès lors, la demande d’annulation de la résolution n°4 adoptée par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 doit être rejetée.

Sur les résolutions n°5 et 6 votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2025 :

Aux termes du dispositif de ses conclusions, Monsieur [G] [L] demande que les résolutions 5 et 6 adoptées par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 soient annulées.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 que les résolutions 5.1 à 6.4 ont toutes été votées à l’unanimité des voix. Dès lors, Monsieur [G] [L], qui a émargé la feuille de présence versée aux débats, a voté en faveur de ces résolutions. Il n’est donc pas un copropriétaire « opposant ou défaillant » au sens de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Par conséquent, à défaut de qualité à agir, sa demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2025 doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande au titre de répétition de l’indu

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Monsieur [G] [L] allègue que les travaux confiés à la société RÉMY DUPUIS ont été réalisés avant les travaux de repérage d’amiante et de coordination sécurité-santé, adoptés aux résolutions 5 et 6 du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025, alors qu’il avait acquitté des charges de copropriété pour ces travaux, qui n’ont finalement jamais été réalisés.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 28 janvier 2025 que les travaux de repérage d’amiante et de coordination sécurité-santé ont effectivement été adoptés à l’unanimité aux résolutions 5 et 6.

Le SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet reconnaît dans ses écritures que « les travaux sur la cheminée et murs de façade ont été exécutés par la société RÉMY DUPUIS à compter du 17 février ainsi qu’il résulte des échanges de mails, compte tenu de l’urgence » et que « les sociétés APAVE et CONSTATIMMO sollicitées le 13 février 2025 n’ont cependant pas réalisé leur prestation ».

Pour autant, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2025 en sa résolution 16 « POINT D’INFORMATION TRAVAUX CHEMINÉE » que « la société MAISON DUPUIS a effectué les travaux de dépose de la cheminée sans attendre le rapport d’amiante avant travaux ni les préconisations du coordinateur SPS. Les appels de fonds correspondants seront remboursés aux copropriétaires lors de la prochaine clôture des comptes ».

Dès lors, la demande de Monsieur [G] [L] visant à la restitution de l’indu doit être déclarée sans objet, l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juillet 2025 ayant déjà adopté le principe du remboursement de la somme que Monsieur [G] [L] sollicite.

Par conséquent, Monsieur [G] [L] sera débouté de l’intégralité de ses demandes, y compris celle visant à être exonéré de la dépense commun de la copropriété s’agissant des condamnations prononcées dans le cadre de la présente instance, sans objet.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [L], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance, avec recouvrement direct au profit du conseil du SDC de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [G] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable la demande d’annulation des résolutions n°5 et 6 votées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 28 janvier 2025 ;

REJETTE toutes les demandes de Monsieur [G] [L] ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux entiers dépens, avec autorisation donnée à la SELARL GRAY et SCOLAN de recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété du 39 rue Jean Lecanuet, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIER LE JUGE