TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

2 allées Jules Guesde

BP 7015

31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/01545

N° Portalis DBX4-W-B7I-S2S7

JUGEMENT

MINUTE N°B24/

DU : 13 Novembre 2024

[Y] [L]

[F] [T]

C/

[E] [P]

[B] [N] épouse [P]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2024

à la SELARL REDON REY LAKEHAL AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée le 13/11/24 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [L],

8 ALLEE JOSPEH BECH

49240 AVRILLE

représenté par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [T],

8 ALLEE JOSPEH BECH

49240 AVRILLE

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [P],

RESIDENCE LES JARDINS D EMILIE PORTE 39

53 CHEMIN DE LA PLAINE

31790 SAINT JORY

comparant en personne

Madame [B] [N] épouse [P],

RESIDENCE LES JARDINS D EMILIE PORTE 39

53 CHEMIN DE LA PLAINE

31790 SAINT JORY

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 05 et 06 septembre 2023, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] ont donné à bail à Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] un appartement à usage d’habitation (porte n°39), situé dans la résidence Les jardins d’Emilie, 10 impasse du Chevrefeuille, 31790 SAINT JORY pour un loyer mensuel de 919,27 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Le 28 décembre 2023, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] ont fait signifier à Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 26 mars 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] ont ensuite fait assigner Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir la résiliation judiciaire du bail au jour de l’assignation, leur expulsion sans délai, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 5.119,91 euros, représentant les loyers et charges impayés (mars inclus), avec les intérêts prévus par le bail et au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de l’assignation à leur départ effectif des lieux

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mars 2024.

A l’audience du 12 septembre 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T], représentés par la SELARL REDON--REY LAKEHAL AVOCATS, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 5.640,53 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] s’opposent à l’octroi de délai de paiement aux locataires.

Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P], comparaissant en personne, reconnaissent leur dette locative, mais indiquent qu’ils ont fait deux versements à hauteur de 1.500 euros au total qui n’apparaissent pas sur le décompte et doivent être déduits. Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement. Ils expliquent leur dette locative par le fait qu’ils devaient louer deux appartements car Monsieur [E] [I] travaillait dans une autre ville, situation désormais révolue. Ils indiquent qu’ils ont entre 2.000 et 2.300 euros de salaire chacun, qu’ils ont trois enfants à charge et qu’ils ont deux crédits à hauteur de 420 euros mensuels au total.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Autorisés à produire un décompte actualisé en cours de délibéré, avant le 1er octobre 2024, Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] ont justifié d’un décompte du 25 septembre 2024.

Monsieur [E] [P] et Madame [B] [N] épouse [P] ont envoyé par mail du 11 novembre 2024 un avis d’échéance du 25 octobre 2024. Cette note en délibéré, non-contradictoire et non-autorisée, ne peut être retenue dans les débats, en application de l’article 445 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION ET L’ARRIERE LOCATIF

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 27 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur le prononcé de la résiliation

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » ; tandis que l’article 1343-5 de ce même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, et notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En cas de manquement suffisamment grave à cette obligation essentielle du locataire, le juge peut ainsi résilier le contrat ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au locataire pour exécuter ses obligations.

Il ressort en l’espèce du décompte du 25 septembre 2024 que Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] n’ont pas procédé au règlement de leurs loyers pendant plusieurs mois consécutifs, de sorte qu’ils restent devoir à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] la somme de 2.572,28 euros au titre de leurs loyers et charges, mensualité de septembre 2024 comprise et déduction faite de leurs paiements jusqu’au 24 septembre 2024. A ce titre, il est précisé que si Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] doivent également des frais d’assurance et des honoraires pour la location, les frais d’assurance de 347,50 euros sont dus à l’assureur ALTIMA ASSURANCES et les honoraires de l’agence immobilière de 1.220,75 euros sont dus à la société CITYA, ces deux sociétés n’étant pas parties à la cause, de sorte qu’il convient d’exclure ces sommes des condamnations prononcées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2.572,28 euros, somme arrêtée au 25 septembre 2024, dont il conviendra de déduire les éventuels versements ultérieurs.

Néanmoins, Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] justifient à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, les locataires seront autorisés à se libérer de la dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

La résiliation du bail ne sera prononcée qu’à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés, sans qu’une nouvelle décision judiciaire ne soit nécessaire. En ce cas, Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] pourront faire l’objet d’une expulsion. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T], Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] seront condamnés à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] la somme de 2.572,28 euros, selon décompte arrêté au 25 septembre 2024 prenant en compte leurs paiements jusqu’au 24 Septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2024 ;

AUTORISE Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités de 400 euros chacune et une 7ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 05 et 06 septembre 2023 entre Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] et Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P], uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

dans l’hypothèse de cette résiliation,

CONDAMNE Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à payer à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] le solde de la dette locative ;

AUTORISE Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T], à défaut pour Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement du porte n°39, Les jardins d’Emilie, 10 impasse du Chevrefeuille, 31790 SAINT JORY, ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

et en tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] à verser à Monsieur [Y] [L] et Madame [F] [T] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [B] [N] épouse [P] et Monsieur [E] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Coralie POTHIN, greffière.

La greffière, Le juge,