MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00377 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3NQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 21 Janvier 2026

DEMANDEURS :

LE :

Copie simple à :

— M^e TRIBOT

— M^e FROIDEFOND

— M^e PILON

— service des expertises (X3)

Monsieur [M] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

Madame [L] [I]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS

Madame [N] [S] épouse [P]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Gérald FROIDEFOND, avocat au barreau de POITIERS

S.A.S. [Adresse 10]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane PILON, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane WINTER, 1er Vice-président

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 17 Décembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 24 août 2021, M. [M] [O] et Mme [L] [I] ont acquis auprès de M. [G] [P] et Mme [N] [S] épouse [P] une maison d’habitation située à [Adresse 4], pour la somme de 320.000 €. La vente a été réalisée par l’intermédiaire de la SAS SQUARE HABITAT.

Après avoir constaté la présence de tâches et de traces de moisissures sur les murs de leur nouvelle maison, une première réunion d’expertise amiable unilatérale a été organisée le 21 juin 2024, suivie d’une expertise amiable contradictoire le 19 septembre 2024 en présence des époux [P]. Une contre-expertise unilatérale à l’initiative de M. [O] et Mme [I] a également eu lieu le 18 août 2025. Dans son rapport du 18 août 2025, l’expert amiable a confirmé la présence d’infiltrations, le manque d’étanchéité au niveau du regard des eaux pluviales de la cour, ainsi que l’absence d’entrée d’air et de détalonnage au niveau des menuiseries.

Par actes de commissaire de justice des 6 et 14 novembre 2025, M. [M] [O] et Mme [L] [I] ont assigné M. [G] [P], Mme [N] [S] épouse [P], et la SAS [Adresse 10] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2025, M. [M] [O] et Mme [L] [I] sollicitent l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire selon mission fixée au dispositif, et qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 décembre 2025, la SAS SQUARE HABITAT demande de débouter M. [O] et Mme [I] de leurs entières demandes et de les condamner à lui payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 décembre 2025, les époux [P] sollicitent à titre principal le débouté de M. [O] et de Mme [I] de leur demande d’expertise judiciaire et leur condamnation à leur payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, ils opposent protestations et réserves quant à la mesure d’expertise et demandent à ce que M. [O] et Mme [I] soient condamnés aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions déposées en procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile,

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.»

En l’espèce, M. [M] [O] et Mme [L] [I] rapportent la preuve, par la production d’un compte rendu diagnostic du 14 mai 2024, de trois rapports d’expertises amiable des 24 juin, 19 septembre 2024 et 18 août 2025, ainsi qu’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 mars 2025, de l’existence de désordres d’humidité, de moisissures et d’infiltrations sur les murs et menuiseries intérieures et extérieures de leur maison d’habitation acquise auprès des époux [P] par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 10].

La cause des désordres, leur date d’apparition et leur exacte portée ne sont pas entièrement connues, raison de la demande d’expertise, et la réponse à ces questions techniques est nécessaire pour l’applicabilité du régime juridique de responsabilité et les garanties susceptibles d’être mobilisées.

La SAS SQUARE HABITAT s’oppose à la demande d’expertise judiciaire en faisant valoir la prescription de l’action en garantie des vices-cachés. Toutefois, ce moyen ne peut prospérer dès lors que les acquéreurs lui opposent un éventuel manquement à son obligation de conseil et que cette action se prescrit par cinq ans.

En ce qui concerne les époux [P], s’ils font valoir qu’ils ne sont pas des professionnels de la construction, ils ne contestent pas que la question peut se poser s’agissant de la qualité de professionnel de l’immobilier de M. [G] [P] en raison de son activité de notaire. Par ailleurs, il apparaît que les expertises amiables produites aux débats par les acquéreurs et par les époux [P] n’ont pas permis d’établir avec certitude la date d’apparition des désordres. L’applicabilité du régime des vices cachés étant plausible, il n’y a pas lieu de débouter M. [O] et Mme [I] de leur demande d’expertise.

Dès lors, il existe un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’instruction au contradictoire des défendeurs quant aux désordres d’humidité, de moisissures et d’infiltrations sur les murs et menuiseries intérieurs et extérieurs.

Il sera rappelé que le caractère contradictoire de l’expertise judiciaire permettra de faire valoir à toutes les parties leurs observations et qu’il n’emporte aucune reconnaissance de responsabilité.

La mesure demandée préserve les droits de toutes les parties et sera donc ordonnée, au contradictoire de M. [G] [P], Mme [N] [S] épouse [P] et la SAS [Adresse 10], aux frais avancés par M. [M] [O] et Mme [L] [I] , qui ont le plus intérêt à son organisation, selon la mission définie au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens :

M. [M] [O] et Mme [L] [I] seront tenus, in solidum et provisoirement, aux dépens de l’instance de référé.

Sur les frais non compris dans les dépens :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile,

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.»

M. [M] [O] et Mme [L] [I] sont condamnés aux dépens.

L’équité commande cependant, à ce stade de la procédure et avant tout établissement des responsabilités, de ne procéder à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [G] [P], Mme [N] [S] épouse [P] et la SAS SQUARE HABITAT seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder,

[F] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mèl : [Courriel 9]

Et en cas de refus ou d’empêchement,

[K] [R]

Département de la [Adresse 11]

[Localité 6]

Mèl : [Courriel 8]

Avec mission de :

o Convoquer les parties en cause ainsi que les avocats par lettre recommandée avec accusé de réception ;

o Se faire remettre tous les documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

o Se rendre sur les lieux du litige ;

o Décrire les désordres, non conformités, malfaçons ou non façons alléguées dans l’assignation et les pièces jointes ;

o Déterminer l’origine, la date d’apparition, l’étendue et les causes des désordres ; dire notamment dire s’ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination ou nuisent à sa solidité ;

o Déterminer quels défauts étaient apparents lors de la prise de possession par les acquéreurs qui est juridiquement intervenue le 24 août 2021 lors de la conclusion de l’acte notarié d’acquisition ; dire si ces défauts étaient connus des vendeurs et s’ils pouvaient être décelés par un acheteur non professionnel ;

o Déterminer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres sur la base des devis remis par les parties ;

o Donner son avis sur les préjudices subis ;

o Faire toute observation utile ;

o Faire l’état des comptes entre les parties, les travaux facturés et les sommes payées.

Ordonnons aux parties et à tout tiers détenteur de remettre sans délai à l’expert tout document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

Disons que :

o En cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

o L’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations,

o L’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission,

o L’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste hors de son domaine de compétence, de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

o L’expert pourra, en cas de besoin, en considération de la complexité technique de la mission, remettre un pré-rapport aux parties en leur communiquant au préalable les propositions chiffrées ou devis concernant les travaux envisagés,

o L’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal et communiquer ces deux documents aux parties.

Disons que l’expert accusera réception de sa mission, nous fera connaître son acceptation éventuelle sans délai et commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe.

Disons que M. [M] [O] et Mme [L] [I] devront consigner, in solidum, au greffe de ce Tribunal, dans le délai de deux mois à compter de la notification de la présente ordonnance, à peine de caducité de la désignation de l’expert, la somme de deux mille cinq cents euros (2.500€) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général.

Disons que le secrétariat du service des expertises avisera l’expert commis de ladite consignation.

Disons que la partie demanderesse communiquera ses pièces numérotées sous bordereau daté ; ces conditions étant remplies, l’expert commis organisera la première réunion.

Disons que l’expert commis convoquera les parties par lettre recommandée avec accusé de réception à toutes les réunions d’expertise avec copie par lettre simple aux défenseurs, leurs convenances ayant été préalablement prises.

Disons que l’expert commis entendra les parties, s’expliquera sur leurs dires et observations et sur toutes difficultés auxquelles ses opérations et constatations pourraient donner lieu, s’entourera de tous renseignements utiles, et consultera tous documents produits pouvant l’éclairer s’il y a lieu.

Disons que lors de la première ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours.

Disons qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au Juge la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et de ses débours, et sollicitera le cas échéant, le versement d’une consignation complémentaire.

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois.

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé de la consignation ci-dessus fixée, et qu’il déposera au Greffe du Tribunal un rapport définitif de ses opérations, répondant aux dires des parties, au plus tard dans le délai de six mois sauf prorogation dûment autorisée.

Précisons que le rapport définitif devra comprendre une conclusion synthétique des résultats des déductions expertales.

Disons qu’au cas où les parties viendraient à se concilier l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au Magistrat chargé du contrôle de l’expertise en lui adressant alors un procès-verbal de conciliation.

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises.

Disons que le juge chargé du contrôle des expertises, désigné par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Poitiers en vertu de l’article 155-1 du code de procédure civile, s’assurera de l’exécution de cette mesure d’instruction.

Rejetons les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente;

Condamnons M. [M] [O] et Mme [L] [I] provisoirement aux dépens.

La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 21 janvier 2026 par Monsieur Stéphane WINTER, vice-président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Maryline LANGLADE, Greffière, et signée par eux.

La Greffière Le Président