TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Février 2026

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 février 2026

à M^e DEFENDINI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 février 2026

à Mme [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05058 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64QT

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION , OPAC SUD EPIC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [Z]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties prenant effet le 27 septembre 2023, relatif à un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 353,90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’établissement public 13 HABITAT a fait signifier à Madame [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions l’établissement public 13 HABITAT a fait assigner Madame [V] [Z] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 11 décembre 2025.

A cette audience, l’établissement public 13 HABITAT, représenté par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 1 465,60 euros, au 2 décembre 2025. Il ne s’oppose ni à l’octroi de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Il ne conteste pas que des virements ont été effectués par Madame [V] [Z] après le 2 décembre 2025.

Madame [V] [Z] comparait. Elle reconnait l’existence d’une dette locative – dont elle conteste le montant, arguant et justifiant du fait que des virements ont été réalisés après le 2 décembre 2025, d’une part, et qu’un rappel au titre de l’aide personnalisée au logement devrait être prochainement effectué, d’une part – et sollicite tant l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais, soulignant sa situation personnelle délicate.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

L’établissement public 13 HABITAT produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 18 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 décembre 2025.

L’établissement public 13 HABITAT produit également la notification à la CAF en date du 23 avril 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié à Madame [V] [Z], soit deux mois au moins avant l’assignation du 17 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l’une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [V] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025 pour un arriéré locatif de 1 061,82 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 11 avril 2025, et d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [Z] des lieux occupés.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, Madame [V] [Z] sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 525,98 euros), à compter du 12 avril 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à l’établissement public 13 HABITAT.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Madame [V] [Z] restait débitrice d’une dette locative de 1 508,05 euros, au 4 septembre 2025.

Vu le décompte actualisé au 2 décembre 2025, fixant la dette locative à une somme de 1 196,31 euros, terme du mois de novembre 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Vu les paiements effectués le 8 décembre 2025, d’un montant respectif de 133,70 euros, 39,71 euros et 42,54 euros.

Vu le rappel au titre de l’aide personnalisée au logement (707,94 euros) devant être effectué selon l’attestation du 11 décembre 2025, mais dont la réalisation certaine n’est pas établie,

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public 13 HABITAT, la somme de 980,36 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, l’établissement public 13 HABITAT ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [V] [Z].

De même, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [V] [Z] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, l’établissement public 13 HABITAT sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les délais de paiement

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [V] [Z] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 27 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [V] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (entendu comme le loyer résiduel, déduction faite des montants directement versés par la CAF),

Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Madame [V] [Z], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Madame [V] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [V] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Madame [V] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 525,98 euros), le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [V] [Z], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer et sera condamnée à payer à l’établissement public 13 HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail prenant effet le 27 septembre 2023, entre les parties, concernant l’appartement sis [Adresse 3], à effet au 11 avril 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [V] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public 13 HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 525,98 euros) ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à verser à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 980,36 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS l’établissement public 13 HABITAT de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Madame [V] [Z] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 980,36 euros et disons qu’elle devra régler cette somme selon 36 mensualités de 27 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,