TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

NAC: 5AK

N° RG 24/03941

N° Portalis DBX4-W-B7I-TNTD

JUGEMENT

N° B

DU 18 Décembre 2024

[K] [L]

C/

La S.A.S.U. CABINET CLAUDE SANCHEZ

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e Parera

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [K] [L],

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Bénéficiaire de l’Aide juridictionnelle par décision en date du 05 décembre 2023 rendue par le Bureau d’Aide Juridictionnelle de TOULOUSE

Représentée par Maître Xavier MERINE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE :

La S.A.S.U. CABINET CLAUDE SANCHEZ

Prise en la personne de son représentant légal en exercice.

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Maître Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 20 décembre 2007, Madame [P] [M] a confié à la SAS CABINET CLAUDE SANCHEZ la gestion locative d’une maison à usage d’habitation avec sous-sol et jardin sise [Adresse 1] à [Localité 6].

Par contrat conclu le 10 décembre 2009 par l’intermédiaire de ladite SAS CABINET CLAUDE SANCHEZ, Madame [P] [M] a loué à Madame [K] [L] la maison susvisée, alors présentée comme ayant une “superficie de 90 m²”, moyennant un loyer mensuel initial de 810 euros et 35 euros de provision sur charges.

L’état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le jour même.

Par complément d’état des lieux daté du 18 décembre 2009, [K] [L] a signalé que la maison avait une “superficie habitable de 70 m² environ, et non pas de 90 m² comme mentionné dans le contrat de location (la superficie totale de l’habitation, en comptant le demi sous-sol, est d’environ 140 m²”.

Par contrat du 1er décembre 2022, [O] [M] épouse [C] a confié la SAS CABINET CLAUDE SANCHEZ la gestion locative de ladite maison.

Par courrier du 1er février 2023 adressé à [O] [M]-[C] en sa qualité de pleine propriétaire, [K] [L] a sollicité une réduction du loyer au titre de l’article 3-1 de la loi du 09 juillet 1989, indiquant avoir “découvert une erreur d’importance dans le contrat de location” à la faveur de la communication deux mois plus tôt du DPE “établi sur la base d’une surface habitable de 60 m²”, surface d’ailleurs confirmée par ses propres vérifications.

Par courriel en réponse du 23 février suivant, [O] [C] a confirmé être restée nue-propriétaire de la maison malgré le décès de sa mère en 2015 puis en avoir acquis la pleine propriété au décès de son père fin 2022. Elle a rappelé à [K] [L] la teneur de son propre complément d’état des lieux, lequel mentionnait une surface de 70 m² et une surface habitable supérieure à celle figurant au bail, en déduisant que le loyer lui convenait puisqu’elle avait loué le bien “en connaissance de ces éléments” pendant douze ans sans se plaindre du montant appliqué. La propriétaire a également souligné que le bail lui-même faisait mention d’une superficie mais ne précisait pas de surface habitable au sens du Code de la construction et de l’habitation. Elle a également opposé la non-rétroactivité de l’article 3-1 susvisé résultant de la loi ALUR de 2014 à un bail conclu antérieurement à son entrée en vigueur et précisé que le loyer actuel se situait “dans la fourchette moyenne, voire basse, des loyers du quartier pour ce type de bien”. Ayant été informée de la baisse unialtérale du montant du loyer appliquée par [K] [L] depuis trois mois, [O] [C] a engagé cette dernière à régulariser les loyers en retard sans délai auprès de son mandataire.

A l’issue d’un “repérage” effectué le 12 mai 2023, le technicien mandaté à cet effet par [K] [L] a évalué la surface habitable à 65.69 m², précisant que la surface au sol était de 95.74 m² et que le garage faisait 40.01 m².

Par courrier du 29 janvier 2024, [K] [L] a opposé au CABINET CLAUDE SANCHEZ sa “présupposée qualité de mandataire” compte-tenu du courriel du 21 septembre 2017 selon lequel ce dernier lui aurait assuré être “toujours gestionnaire” et “l’intermédiaire entre [elle] et le propriétaire” “malgré le décès de Madame [M]”. Au visa de l’article 1991 du Code civil, la locataire a donc mis ledit CABINET CLAUDE SANCHEZ en demeure de lui remettre une copie de l’attestation de propriété délivrée par notaire lors de la mutation, de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique conforme aux nouvelles exigences et valide afin de justifier des révisions annuelles de loyer appliquées en 2022 puis 2023, de faire évaluer l’état des installations électriques et gazières ainsi que de mettre le logement en conformité avec les normes de salubrité et de décence en vigueur à peine d’action judiciaire.

Par courrier en réponse du 22 février 2024, la SAS CABINET CLAUDE SANCHEZ a confirmé à [K] [L] être “mandataire [du] logement pour le compte de la propriétaire Mme [C] [O]”, rappelant les courriers antérieurs directement adressés par la locataire à l’intéressé et indiquant ne pas être tenue de remettre une copie d’attestation de propriété. Le gestionnaire s’est prévalu des législations en vigueur pour justifier la régularité des deux dernières augmentations de loyer et dire n’y avoir lieu à diagnostic électrique et gaz. Quant aux travaux sollicités, le mandataire a demandé à pouvoir inspecter le logement en présence de la propriétaire et de la locataire aux fins d’évaluation.

Par courrier d’avocat du 23 février 2024 adressé au CABINET CLAUDE SANCHEZ, [K] [L] a rappelé qu’en application de la loi BOUTIN du 25 mars 2009, “la superficie qui doit être inscrite dans chaque contrat de location d’habitation […] est la superficie habitable telle que définie [par le] Code de la construction et de l’habitation”. Rappelant que la loi ALUR était applicable “aux baux signés, renouvelés tacitement ou reconduits postérieurement” à sa publication, la locataire a sollicité, sous deux mois, “la fixation d’un nouveau loyer mensuel” à un montant inférieur au terme actuel ainsi que l’établissement d’un avenant au bail fixant le montant du loyer révisé et la surface habitable réelle.

Par exploit du 20 juin 2024, Madame [K] [L] a finalement assigné la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ devant le Juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

— la fixation du loyer mensuel au montant de 648.64 euros,

— sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1 297.28 euros correspondant aux loyers déjà payés, somme à parfaire.

A l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, Madame [K] [L] a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation et sollicité le rejet des fins de non-recevoir opposées en défense.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse a notamment fait valoir les moyens suivants:

— sur le rejet des fins de non-recevoir,

* quant à la personne assignée, la locataire n’aurait été avisée qu’en 2017 du décès de sa bailleresse survenu deux ans plus tôt et n’aurait pas été informée de l’identité de son bailleur actuel, ayant procédé à des recherches pour identifier le propriétaire mais ce dernier n’étant pas nécessairement le bailleur,

* quant à la prescription, non seulement la modification des parties au bail induirait la conclusion d’un nouveau contrat, de sorte que la loi ALUR lui serait applicable, mais en outre la demande de réduction du loyer porterait sur la période à compter de mars 2024 et non plus de façon rétroactive,

— sur le fond, la demande de réduction de loyer serait justifiée par une différence de 30 m² entre la surface réelle et celle figurant au bail, différence non contestée en défense, et ne serait plus demandée à titre rétroactif mais uniquement à compter de mars 2024,

— sur les frais irrépétibles sollicités à titre reconventionnel, ils ne seraient pas justifiés puisque l’action n’aurait été diligentée qu’en l’absence de réponse du gestionnaire à sa mise en demeure ; de plus, les demandes indemnitaires faites sans avocat ne sont pas maintenues.

Egalement représentée par son conseil, la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ a sollicité :

— à titre principal, le débouté de l’ensemble des prétentions adverses à défaut pour la défenderesse de jouir de la qualité de bailleresse,

— en tout état de cause,

* l’irrecevabilité de la demande du fait de la prescription,

* la condamnation de la défenderesse aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse a notamment fait valoir les moyens suivants :

— sur la fin de non-recevoir quant à la personne assignée, le mandataire de gestion ne serait pas le propriétaire, les coordonnées de ce dernier étant d’ailleurs connues de la demanderesse puisqu’elle lui a adressé un courrier en février 2023,

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

* l’article 3-1 de la loi ALUR ne serait pas applicable aux baux antérieurs à son entrée en vigueur et, à défaut, le point de départ serait fixé à l’entrée en vigueur dudit texte, étant par ailleurs souligné que la différence de superficie avait été signalée à peine quelques jours avant le reps la conclusion du bail,

* malgré la rétroactivité de l’article 7, la demande serait prescrite depuis 2012.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’état civil de la demanderesse :

Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de courriers rédigés par l’intéressée elle-même, que le patronyme de la défenderesse s’écrit “[L]”.

Si l’assignation a finalement été rédigée au nom “[N]”, il n’en résulte pas pour autant le moindre grief pour la partie défenderesse, à défaut de doute sur l’hébergement concerné et son occupant actuel.

Toutefois, afin de garantir la bonne exécution de la présente décision, il convient de retenir le patronyme “[L]” comme étant celui de la défenderesse.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la personne assignée :

L’article 30 du Code de procédure civile dispose que “l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention”.

Selon l’article 32 dudit code, “est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir”.

En l’espèce, la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ oppose l’irrecevabilité de l’action en justice formée à son encontre compte-tenu de son statut de mandataire de gestion et non pas de propriétaire du bien.

Pour rappel, l’article 1984 du Code civil dispose que “le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom”.

Partant, l’agent immobilier est le représentant transparent du bailleur auquel il se contente de reverser les loyers et de relayer les demandes du locataire sans pouvoir décisionnel personnel.

En l’occurrence, aucun des éléments versés au dossier ne permet de considérer que la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ se soit comportée comme le bailleur apparent de [K] [L], l’agence immoblière ayant d’abord rappelé être toujours l’intermédiaire entre “le propriétaire” et la locataire dès septembre 2017 (par courriel mentionné par la demanderesse elle-même en janvier 2024) puis confirmé sa qualité de mandataire d'[O] [C] par courrier de février 2024.

Surtout, [K] [L] n’a pas attendu ledit courrier de février 2024 pour connaître l’identité de la propriétaire puisqu’elle lui avait déjà directement écrit un an plus tôt. L’argument de la demanderesse tendant à distinguer propriétaire et bailleur est en l’espèce inopérant puisqu’elle était elle-même informée dès le 1er février 2023 de ce que qu'[O] [M] épouse [C] était désormais pleine propriétaire de la maison, ce qui lui a été confirmé par l’intéressée fin février 2023. Ainsi, compte-tenu du remembrement du droit de propriété intervenu à la suite des décès successifs de chacun des parents d'[O] [M] épouse [C], donc à défaut d’usufruitier survivant, la qualité de bailleur revenait nécessairement à l’intéressée. D’ailleurs, [K] [L] en était parfaitement consciente puisqu’elle a expressément demandé à [O] [M] épouse [C] une réduction du loyer.

Partant, [K] [L] ne pouvait pas ignorer que la SASU CLAUDE SANCHEZ était simple mandataire de gestion et dès lors dépourvue de tout pouvoir décisionnel en matière de réduction du loyer et ne percevant les loyers qu’à charge de les reverser à la bailleresse.

Or, l’action diligentée par [K] [L] se limite bien à une demande de réduction du loyer et de remboursement d’un trop-versé, et non pas à une éventuelle action en responsabilité de l’agence immobilière sur le fondement de l’article 1991 du Code civil au motif d’un manquement de la défenderesse aux obligations lui incombant au titre de son mandat.

Par voie de conséquence, il convient d’accueillir la fin de non-recevoir opposée à titre principal par la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ, [K] [L] n’étant pas recevable à formuler une demande de réduction du loyer et de remboursement du trop-versé subséquent à l’encontre du mandataire de gestion de sa bailleresse.

Par suite, il n’y a pas lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée d’une éventuelle prescription.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, Madame [K] [L] sera condamnée aux entiers dépens.

Partie succombante et tenue aux dépens, [K] [L] sera également condamnée à verser à la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, l’introduction de l’action en justice puis le maintien des demandes malgré la teneur de la fin de non-recevoir opposée ayant contraint la défenderesse à exposer inutilement des frais d’avocat.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de réduction du loyer formulée par Madame [K] [L] à l’encontre de la SASU CABINET CLAUDE ;

DECLARE irrecevable la demande de remboursement du trop-versé de loyers formulée par Madame [K] [L] à l’encontre de la SASU CABINET CLAUDE ;

DIT, par conséquent, n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription ;

CONDAMNE Madame [K] [L] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [K] [L] à verser à la SASU CABINET CLAUDE SANCHEZ la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière, La Juge,