TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02443

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDH4

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[B] [I] épouse [T]

[P] [T]

C/

[L] [E]

[X] [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à la SELARL CLF

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [I] épouse [T],

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [T],

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [E],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [U],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mars 2023 et l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, la SAS CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] ont donné à bail à Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] un logement à usage d’habitation comprenant deux places de stationnement N°481 et 483 situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 656,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 67,00 euros.

Le 16 février 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] ont fait signifier à Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] ont ensuite fait assigner Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à leur frais, risques et périls, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2 963,57 euros, par provision, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et aux charges locatives qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— d’une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 6 167,02 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 31 mai 2024, Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T], personnes physiques, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2059,00 euros a été signifié le 16 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 730,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 17 avril 2024 et Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] produisent un décompte du 26 août 2024 indiquant que Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] restent devoir la somme de 6 167,02 euros, mensualité d’août 2024 comprise. Néanmoins, s’agissant de la somme demandée au titre des frais de procédure, d’un montant total de 343,44 euros, il convient de la soustraire au décompte arrêté au 26 août 2024 étant déjà demandée au titre des dépens.

Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U], absents à la procédure, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 5823,58 euros.

Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 17 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 17 avril 2024 au 31 août 2024 (mois d’aout 2024 inclus) étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T], Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] seront condamnés à leur verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2023 entre Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] et Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] concernant un logement à usage d’habitation comprenant deux places de stationnement N°481 et 483 situé [Adresse 9] sont réunies à la date du 17 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] à verser à Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 5 823,58 euros (décompte arrêté au 26 août 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] à payer à Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 août 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] à verser à Monsieur [P] [T] et Madame [B] [I] épouse [T] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [E] et Monsieur [X] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente