TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01794 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRIO

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

Société PRIMO 1

C/

Mme [K] [Y] [P]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 13 Novembre 2025.

DEMANDERESSE:

Société PRIMO 1

rep par la société FIDUCIAL GERANCE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [K] [Y] [P]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Manon EVANO BEAU, avocat au barreau D’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/01635 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e SEGUNDO

+ 1CCC à M^e EVANO BEAU

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail du 16/12/2021 et avenant du 22/04/2023, Mme [K] [Y] [P] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] (lot n° 3031) à [Localité 10], et appartenant à la société PRIMO 1.

Par acte du 3/04/2024, la société PRIMO 1 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4.222,93 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31/03/2024.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 1.095,56 euros par mois.

Par acte du 24/10/2024, la société PRIMO 1 a fait assigner Mme [K] [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— condamner le locataire à payer la somme de 4.532,48 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société PRIMO 1, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 12.482,08 euros, au titre des loyers échus à la date du 5/09/2025. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Citée par acte délivré par remise en l’étude, Mme [K] [Y] [P], représentée par son conseil indique avoir un revenu de 1.500 euros dans le cadre d’un CDD ayant vocation à se poursuivre en CDI, et des allocations familiales à hauteur de 1.400 euros et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 320 euros en sus du loyer courant. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais pour quitter les lieux.

Elle précise qu’une demande auprès du FSL est en cours, ainsi qu’une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 13/11/2025, date indiquée à l’issue des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 5/09/2025, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société PRIMO 1 verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 5/09/2025, la dette non sérieusement contestable s’élève à la somme de 12.482,08 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par Mme [K] [Y] [P] , il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du Code Civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 320 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 25/10/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 11/09/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 8/04/2025, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 3/04/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3/06/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ;

Attendu que Mme [K] [Y] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [K] [Y] [P] à verser à la société PRIMO 1 la somme de 12.482,08 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5/09/2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3/04/2024 pour la somme de 4.222,93 euros et à compter de la décision pour le surplus;

Autorise Mme [K] [Y] [P] à apurer la dette locative précédemment fixée en 24 mensualités de 320 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [K] [Y] [P] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [K] [Y] [P] à verser à la société PRIMO 1 à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir,

En tout état de cause:

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [Y] [P] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Dit que les dépen seront recouvrés comme en matière d’aide jurictionnelle à l’égard de Mme [K] [Y] [P] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le GreffierLe Président