N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00467 – N° Portalis DB22-W-B7I-SMBW

DEMANDEUR :

S.A. LES RESIDENCES

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Claudine SALLARD CATTONI, Avocat au barreau de Paris

DEFENDEUR :

Monsieur [C] [L] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 9] [Adresse 4]G-Etg. [Adresse 1]

[Localité 8]

comparant

Madame [D] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 9] [Adresse 4]G-Etg. [Adresse 1]

[Localité 8]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me Myrtille SURAN

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par M^me Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme à l’original à : M.[T], Mme [K]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

La SA LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY, a donné à bail à M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 3] [Adresse 10] par contrat du 11 mai 2016, moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 512,51€, outre 281,52€ de provision sur charges.

Un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 2203,92€ a été délivré à M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] le 19 avril 2024.

Devant l’absence de régularisation, la société LES RESIDENCES, par acte du 4 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 5 septembre 2024, a fait assigner M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :

Le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés locatifs,L’expulsion de corps et de biens des locataires des lieux loués ainsi que de tous occupants de leur chef,La condamnation solidaire de M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à lui payer la somme de 4633,18€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,La condamnation de M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été demandé si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, jusqu’à la libération des lieux,La condamnation de M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à lui verser 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,La condamnation de M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

La société LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 5905,70€, échéance de janvier 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire aux défendeurs.

M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] comparaissent en personne, et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150€ en règlement de l’arriéré. M. [T] explique qu’il est en CDI depuis juin 2024 mais n’a perçu aucun salaire de la part de son employeur, de sorte qu’il a engagé une procédure devant le Conseil des Prud’hommes. Entre temps, il a trouvé un nouvel emploi de consultant et va percevoir 3000€ de salaire à compter d’avril 2025. Mme [T] est quant à elle en CDI pour un salaire de 2300€. Ils ont 3 enfants à charge et deux crédits à rembourser. Leurs prestations sociales (APL et allocations familiales) sont suspendues depuis février.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 23 avril 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

En vertu des articles 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, il doit être considéré qu’il ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 2203,92€ au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement, remis à étude, reproduit les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les loyers n’ont pas été réglés par M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] dans les deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 juin 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5628,72€ à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse.

M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] seront donc condamnés solidairement, conformément à l’article 220 du Code civil, à payer à la société LES RESIDENCES la somme de 5628,72€ arrêtée au 24 février 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient en outre de fixer à compter du 1er février 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, payable jusqu’à la libération des lieux, afin de réparer le préjudice subi par le bailleur du fait du maintien dans les lieux.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] sollicitent des délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Le bailleur s’y oppose.

M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] proposent de verser 150€ en sus du loyer courant. Il convient en outre de considérer que les derniers versements effectués par le couple (soit 2500€ et 661€ en septembre 2024) s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’ils ont ainsi repris le paiement intégral des loyers antérieurement à l’audience.

Par ailleurs, il ressort du rapport social et des débats que jusqu’à récemment, les ressources du foyer étaient constituées des prestations sociales (628€ d’allocations familiales, 105€ d’APL et 196€ de prime d’activité) et des salaires de Mme [T] (soit 2300€ selon les déclarations du couple à l’audience). M. [T] ne percevait plus de salaire depuis mars 2024, toutefois il produit, sur autorisation du juge, en cours de délibéré, un contrat de travail signé avec la société IA BATIMENT en janvier 2025. A l’audience, il indique que ce contrat lui permettra d’avoir un salaire de l’ordre de 3000€. Au regard de ces éléments, les défendeurs apparaissent dès lors en mesure de régler leur dette locative.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder aux défendeurs des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, à la demande des locataires qui souhaitent rester dans le logement.

Il sera rappelé qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T], partie perdante au principal, supporteront les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et celui de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société LES RESIDENCES l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à lui verser une somme de 250€ sur le fondement de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 20 juin 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 5628,72€ (Cinq-mille-six-cent-vingt-huit euros et soixante-douze centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 24 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 155€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;

que M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] soient condamnés à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 250€ (deux-cent-cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [C] [L] [T] et Mme [D] [K] épouse [T] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 6 mai 2025.

La Greffière La juge