TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02169

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAAX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[M] [D]

C/

[K] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [J],

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 janvier 2022 et l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SAS FONCIA [Localité 12], Monsieur [M] [D] a donné à bail à Monsieur [K] [J] un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking N°60 situé [Adresse 11] pour un loyer mensuel de 524,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 70,00 euros.

Le 19 février 2024, Monsieur [M] [D] a fait signifier à Monsieur [K] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [M] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [M] [D] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3 040,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation soit le 02 avril 2024 au départ effectif des lieux, et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [M] [D], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4 608,42 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 29 mai 2024, Monsieur [K] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

La pièce N°1 transmise par Maître [N] [G] étant incomplète, le demandeur a été autorisé à produire en délibéré le contrat de bail, lequel l’a communiqué au Greffe par mail en date du 11 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [M] [D], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 mai 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 19 février 2024, pour la somme en principal de 1530,40 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [K] [J] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 20 avril 2024 et Monsieur [K] [J] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [K] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [M] [D] produit un décompte du 02 septembre 2024 indiquant que Monsieur [K] [J] reste devoir la somme de 4 608,42 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Néanmoins, les sommes demandées au titre des assurances et de la taxe des ordures ménagères, représentant un montant total de 325,00 euros, ne sont pas justifiées à l’instance et doivent être déduites du décompte arrêté au 02 septembre 2024.

En outre, les frais de procédure d’un montant total de 281,68 euros, lesquels relèvent des dépens, seront également soustraits.

Monsieur [K] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4001,74 euros.

Monsieur [K] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [D], Monsieur [K] [J] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2022 entre Monsieur [M] [D] et Monsieur [K] [J] concernant un logement à usage d’habitation comprenant une place de parking N°60 situé [Adresse 11] sont réunies à la date du 20 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Monsieur [M] [D] à titre provisionnel la somme de 4001,74 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à payer à Monsieur [M] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] à verser à Monsieur [M] [D] une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente