N° RG 24/08284 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 24/08284

N° Portalis DB2E-W-B7I-NAXV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [G]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 JANVIER 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [G]

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Janvier 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 7 février 2000 l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA a donné à bail à M. [E] [P] et Mme [Z] [P] née [G] un logement à usage d’habitation de 4 pièces – 1er étage – logement n° 0014, [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel de 421,52 € acompte sur charges compris.

A la suite du décès de son conjoint survenu le 25 avril 2013, Mme [Z] [P] née [G] est devenue la seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA a mis en demeure sa locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 25 mai 2023 puis la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin en mars 2024.

Le bailleur a notifié par lettre recommandée avec avis de réception un congé à Mme [Z] [G] pour le 31 août 2023 (plis avisé et non réclamé) au motif du non-paiement des loyers et accessoires puis par signification par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2023 (acte déposé à étude).

Mme [Z] [G] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 14 août 2024 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 1 081,67 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause ;

— condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 566,74 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 15 novembre 2024, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [G] occupe seule le logement de 4 pièces. Elle a été privée de ressources à la suite de sa démission d’un emploi en Allemagne pour raisons de santé.

Le service social préconise une mutation de logement avec l’intervention du FSL.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA, représenté, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à 2 125,27 € au 6 novembre 2024. Il précise que le loyer courant n’est pas réglé et ne s’oppose pas à la proposition d’apurement faite avant l’audience à hauteur de 200 € par mois.

Mme [Z] [G] a comparu confirmant son souhait de mutation dans un logement plus adapté. Elle demande des délais de paiement.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 21 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception puis par signification par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2023 un congé a été délivré à la locataire pour le 31 août 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que Mme [Z] [G] à la date du congé n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants, l’extrait de compte locataire présentant au 22 mai 2023 un solde débiteur de 810,79 €. Que d’ailleurs depuis cette date, le solde du compte locatif malgré quelques paiements conséquents est demeuré débiteur.

Qu’il est constant que Mme [Z] [G] s’est maintenue dans les lieux, l’assignation du 14 août 2024 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 août 2023.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Le montant et la persistance de la dette locative ne permettent pas de retenir que Mme [Z] [G] est de bonne foi au sens de la loi de sorte qu’elle ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont elle sera déchue.

Mme [Z] [G], occupante sans droit ni titre, sera également condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

Mme [Z] [G] sera condamnée ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’elle occupe.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 6 novembre 2024 établissant que Mme [Z] [G] reste lui devoir à cette date la somme de 2 125,27 €.

Mme [Z] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. L’intervention de possibles aides sociales locatives justifie une condamnation en deniers et quittances.

Elle sera par conséquent condamnée en deniers et quittance au paiement de la somme de 2 125,27 € avec les intérêts légaux à compter de l’assignation sur la somme de 1 081,67 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce et au regard des éléments du diagnostic social et financier, d’une recherche de relogement avec intervention du FSL et de l’accord du bailleur, Mme [Z] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si Mme [Z] [G] apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, elle sera condamnée à évacuer le logement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [Z] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de rejeter la demande de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 8 juillet 2023 le bail conclu le 7 février 2000 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA et Mme [Z] [G] portant un logement à usage d’habitation de 4 pièces – 1er étage – logement n° 0014, [Adresse 6] est résilié à la date du 1er septembre 2023 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [Z] [G] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’occupe 1er étage – logement n° 0014, [Adresse 6] ;

CONDAMNE en deniers et quittance Mme [Z] [G] à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 125,27 € (décompte arrêté au 6 novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 081,67 € et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [Z] [G] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 5 mensualités de 200 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. Mme [Z] [G] sera considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— la condamnation de Mme [Z] [G] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer le logement qu’elle occupe 1er étage – logement n° 0014, [Adresse 6] retrouve son effet ;

— que Mme [Z] [G] soit condamnée à verser à l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er septembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

CONDAMNE Mme [Z] [G] aux dépens ;

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT, devenu OPHEA ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN