TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02411

N° Portalis DBX4-W-B7I-TC54

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[G] [Y] [K] [W] [E] épouse [M]

C/

[U] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Jean-Baptise FOURMEAUX

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [G] [Y] [K] [W] [E] épouse [M]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Gabriel ROBIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 13 mars 2020, Madame [G] [E] épouse [M] a donné à bail à Monsieur [U] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 315 euros et une provision sur charges mensuelle de 35 euros.

A la suite de premiers impayés Madame [G] [E] épouse [M] a assigné le 22 mars 2023 Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement de ce dernier. Aux termes d’une ordonnance du 22 novembre 2023 et compte tenu de l’apurement de la dette, des délais de paiement rétroactifs de paiement ont été accordés à Monsieur [I], les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, il a été constaté que la clause était réputée ne pas avoir joué et Madame [E] a été déboutée de sa demande de résiliation du bail.

Face à de nouveaux impayés, Madame [G] [E] épouse [M] a fait signifier le 05 avril 2024 à Monsieur [U] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et un commandement de produire une assurance locative en cours de validité visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, Madame [G] [E] épouse [M] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 971,63 euros, par provision, et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 385 euros à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens dont le coût des deux commandements visant la clause résolutoire délivrés le 05 avril 2024.

A l’audience du 20 septembre 2024, Madame [G] [E] épouse [M], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1 249,73 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2024 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 20 juin 2024, Monsieur [U] [I] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [G] [E] épouse [M], personne physique, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, délai prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 mars 2020 contient une clause résolutoire mentionnant tant le non-paiement des loyers que le défaut d’assurance (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de ces articles.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et un commandement de payer la somme en principal de 723,48 euros dans le délai de six semaines ont été signifiés le 05 avril 2024, visant la clause résolutoire.

C’est à tort que le commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps.

Monsieur [U] [I] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 06 mai 2024.

La clause résolutoire étant acquise sur le défaut d’assurance et le bail résilié le 06 mai 2024, il n’est pas nécessaire d’examiner son acquisition sur le fondement des impayés.

Monsieur [U] [I] est occupant sans droit ni titre depuis le 06 mai 2024. L’expulsion de Monsieur [U] [I] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [G] [E] épouse [M] produit un décompte du 04 septembre 2024 démontrant que Monsieur [U] [I] reste devoir la somme de 1 249,73 euros, mensualité d’août 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [U] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1 249,73 euros.

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, Monsieur [U] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 06 mai 2024 au 31 août 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 385€.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [G] [E] épouse [M], Monsieur [U] [I] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2020 entre Madame [G] [E] épouse [M] et Monsieur [U] [I] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 06 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [G] [E] épouse [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à verser à Madame [G] [E] épouse [M] à titre provisionnel la somme de 1 249,73 euros (décompte arrêté au 04 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à payer à Madame [G] [E] épouse [M] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 485€ ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] à verser à Madame [G] [E] épouse [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,