TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/02341

N° Portalis DBX4-W-B7I-TCD6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

Société LA SCI YALOMA

C/

[S] [M]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à L’AARPI LEXVIA

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La SCI YALOMA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Laura VIALLARD de l’AARPI LEXVIA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [M],

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 octobre 2021 et l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, la SARL CGéré, la SCI YALOMA a donné à bail à Monsieur [S] [M] un logement à usage d’habitation comprenant une place de stationnement N°9 situé [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 480,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 40,00 euros.

Le 21 février 2024, la SCI YALOMA a fait signifier à Monsieur [S] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI YALOMA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, la SCI YALOMA a ensuite fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais, risques et périls, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1 569,27 euros, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives (soit la somme de 554,67 €) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,

— d’une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, la SCI YALOMA, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1 587,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise.

La présidente a mis dans les débats le délai de six semaines indiqué dans le commandement de payer, au regard de l’avis de la cour de cassation en date du 13 juin 2024, et à la substitution de ce délai par le délai de 2 mois. Le conseil de la demanderesse n’a formé aucune observation à ce titre et a fait valoir que le commandement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 30 mai 2024, Monsieur [S] [M] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI YALOMA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 octobre 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 21 février 2024, pour la somme en principal de 1 159,18 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [S] [M] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 800,00 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 avril 2024 et Monsieur [S] [M] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [S] [M] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI YALOMA produit un décompte du 03 septembre 2024 indiquant que Monsieur [S] [M] reste devoir la somme de 1 587,62 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Toutefois, il convient de déduire les sommes demandées au titre des frais de rejet de prélèvement, d’un montant total de 30,60 euros, et des frais de procédure, sommes étant déjà demandées au titre des dépens, d’un montant de 100,75 euros.

Monsieur [S] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1456,27 euros.

Monsieur [S] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 22 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 avril 2024 au 03 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI YALOMA, Monsieur [S] [M] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 octobre 2021 entre la SCI YALOMA et Monsieur [S] [M] concernant un logement à usage d’habitation comprenant une place de stationnement N°9 situé [Adresse 10] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI YALOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

RAPELLONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à verser à la SCI YALOMA à titre provisionnel la somme de 1456,27 euros (décompte arrêté au 03 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à la SCI YALOMA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 03 septembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à verser à la SCI YALOMA une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La vice-présidente