TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03748

N° Portalis DBX4-W-B7I-TL4Q

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 31 Mars 2025

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31)

C/

[L] [T] [N] épouse [F]

[V] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [Localité 12]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 31 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Halima KAHLI Greffière lors des débats et de Aurélie BLANC, Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE GARONNE (OPH 31),

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 9]

Représentée par Maître Véronique SALLES de la SCP D’AVOCATS CANTIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [L] [T] [N] épouse [F],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [F],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 27 février 2021, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a donné à bail à Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] un appartement à usage d’habitation (n°0077) situé [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 382,6 euros et une provision sur charges mensuelle de 99,1 euros.

Le 12 janvier 2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a fait signifier à Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de Commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE a ensuite fait assigner Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, de la résiliation du bail,

— leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.816,66 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme arrêtée au 12 août 2024, mensualité du mois de juillet 2024 comprise, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels qui s’élève à 541,88 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement par les occupants et remise des clés,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 4 février 2025, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.197,56 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 25 septembre 2024, Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 septembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 février 2021 contient une clause résolutoire reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.132,38 euros a été signifié le 12 janvier 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 200 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mars 2024.

Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] sera donc ordonnée, au besoin de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE produit un décompte du 27 janvier 2025 démontrant que Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] restent devoir la somme de 3.197,56 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.

Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.197,56 euros.

Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 13 mars 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 541,88 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 27 février 2021 entre l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE, Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] concernant un appartement à usage d’habitation (n°77) situé [Adresse 3] ([Adresse 6]) sont réunies à la date du 13 mars 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel la somme de 3.197,56 euros (décompte arrêté au 27 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] à payer à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 541,88 euros ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] à verser à l’EPIC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE HAUTE-GARONNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [L] [T] [F] et Monsieur [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,