TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

6ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 23/10283 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDK

N° MINUTE :

Assignation du :

1 avril 2022

JUGEMENT

rendu le 10 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [D] [N]

9-11 rue de la petite pierre

75011 PARIS

représenté par M^e Magali SUROWIEC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1055

DÉFENDERESSE

SCCV FAUBOURG 30 B

20 avenue de Canteranne

33600 PESSAC

représentée par M^e Sorin MARGULIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1850

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Céline MECHIN, Vice-président

Madame Marie PAPART, Vice-présidente

Madame Ariane SEGALEN, Vice-présidente

assistée de Monsieur Louis BAILLY, Greffier,

Décision du 10 Mars 2026

6ème chambre 1ère section

N° RG 23/10283 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2SDK

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame SEGALEN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Céline MECHIN, Président et par Monsieur Louis BAILLY, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV FAUBOURG 30 B a entrepris la construction d’un ensemble immobilier situé 30 et 30bis rue du groupe Manouchian à Paris 75020 dans le cadre d’une promotion immobilière du Groupe PICHET.

Par acte authentique en date du 31 décembre 2019, Monsieur [Z] [N] a acquis auprès de la SCCV FAUBOURG 30B, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, un appartement constituant le lot 24 de cet immeuble à construire pour le prix de 430.000€.

Cet acte prévoyait notamment une livraison du bien au 2ème trimestre 2021, soit au 30 juin 2021 au plus tard.

La livraison est effectivement intervenue le 1er mars 2023.

Se plaignant du retard de la livraison de ce bien, par exploit de commissaire de justice délivré le 1er avril 2022, Monsieur [Z] [N] a assigné la SCCV SOCIETE FAUBOURG 30 B devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de son préjudice.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG22/6504 devant la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris qui s’est dessaisie au profit de 6ème chambre 1ère section par ordonnance du 28 septembre 2022. Par ordonnance du 12 juin 2023, le juge de la mise en état a radié l’affaire du rôle pour défaut de diligences des parties. L’affaire a été enrôlée de nouveau sous le numéro RG 23-10283.

Par dernières conclusions en réponse n°3 notifiées par la voie électronique le 21 novembre 2024, Monsieur [Z] [N], sollicite du tribunal de :

« Vu l’article L.261-1 du Code de la Construction et de l’habitation,

Vu l’article 1.231-1 du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

— Débouter la SCCV FAUBOURG 30B de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCCV FAUBOURG 30B à régler à Monsieur [Z] [N] les sommes correspondant aux dommages et intérêts liés au retard de livraison de son bien immobilier, à savoir:

o la somme de 33.396,48 € au titre du surcoût de loyers (du 1er juillet 2021 au 1er mars 2023) ;

o la somme de 6.449,16 euros au titre des intérêts intercalaires du prêt immobilier (du 1er juillet 2021 au 1er mars 2023) ;

o la somme de 20.156,25 euros au titre du manque à gagner par la mobilisation des fonds propres pour payer la tranche manquante du crédit

o la somme de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

o la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral.

— condamner la SCCV FAUBOURG 30B à lever les réserves des points 14, 15 et 16 de la liste contenue dans le Procès-Verbal de livraison du 1er mars 2023 dans les quinze jours suivant le Jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

— condamner la SCCV FAUBOURG 30B à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 20.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des travaux à réaliser en vue de se conformer aux critères du DPE initialement prévus au contrat.

— condamner la SCCV FAUBOURG 30B à régler à Monsieur [Z] [N] la somme de 5.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens »

Par dernières conclusions en défense récapitulative n°3 notifiées par la voie électronique le 14 février 2025, la SCCV FAUBOURG 30B, sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1218 du code civil ;

Vu le contrat de vente en état futur d’achèvement du 31 décembre 2019 ;

Vu les articles 1642-1 et 1648 du code civil

DECLARER toute demande de levée de réserve irrecevable comme forclose ;

DEBOUTER Monsieur [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [N] à verser à la SCCV FAUBOURG 30B une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 6 juin 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 22 octobre 2025.

MOTIFS

I- SUR LA RECEVABILITE DE LA FIN DE NON-RECEVOIR SOULEVEE PAR LA SCCV FAUBOURG 30B

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile: « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile: « Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non-recevoir ».

Aux termes de l’article 791 du code de procédure civile: « Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768, sous réserve des dispositions de l’article 1117 ».

Il résulte de ce qui précède que, jusqu’à son dessaisissement, le juge de la mise en état est seul compétent pour connaître d’une fin de non-recevoir présentée postérieurement à sa désignation, à l’exclusion de toute autre formation, et qu’il doit en être saisi dans des conclusions distinctes des conclusions au fond.

En l’espèce, la SCCV FAUBOURG 30B a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la demande de Monsieur [Z] [N] au titre de la levée des réserves, au motif que le demandeur ne pouvait agir que dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts apparents, soit un an et un mois après la livraison et ainsi avant le 1er avril 2024.

Cependant, si elle a soulevé cette fin de non-recevoir postérieurement à la désignation du juge de la mise en état, elle l’a fait uniquement dans le cadre de ses conclusions au fond adressées au tribunal, et n’en a pas saisi le juge de la mise en état par conclusions distinctes, ce dernier étant alors seul compétent pour la trancher.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’irrecevabilité de sa demande aux fins de non-recevoir.

II- SUR LE RETARD DE LIVRAISON DU BIEN

1/ Sur la faute de la SCCV FAUBOURG 30B

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, repris à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Il en résulte que le date de livraison, précisée au contrat, est un élément essentiel du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et que le non-respect de ces délais est de nature à engager la responsabilité contractuelle du vendeur.

*

En l’espèce, l’acte de vente du 31 décembre 2019 stipule, en paragraphe 24.4. intitulé « DELAI D’EXECUTION DES TRAVAUX » :

« 24.4.1 Délai prévisionnel de livraison

Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que le bâtiment dont dépendent les biens présentement vendus et plus particulièrement lesdits biens, soient livrés au plus tard au cours du DEUXIEME TRIMESTRE DEUX MILLE VINGT-UN (sic) (2ème trimestre 2021), sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai.

Ce délai et l’obligation que prend le VENDEUR sont stipulés en effet hors incidence de causes extérieures au fait du VENDEUR et non connues à ce jour.

Si un ou plusieurs événements de la nature de ceux qui suivent, survenait ayant une incidence sur cette obligation de livraison, cette dernière subsisterait mais dans le cadre d’une échéance de réalisation nécessairement reportée à raison de l’incidence provoquée sur le planning d’exécution du chantier et de délai ci-avant mentionné.

24.4.2. Cause légitime de suspension de délai

Pour l’application de ces dispositions, seraient ainsi considérées comme des causes de report de l’obligation du VENDEUR à l’égard de l’ACQUEREUR, notamment : (…)

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective et avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Maître d’Ouvrage à l’ACQUEREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant), (…)

retards dus aux difficultés d’approvisionnement du chantier (…)

retards de l’ACQUEREUR à satisfaire au paiement du montant des appels de fonds émis par le VENDEUR tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le maître d’ouvrage aurait accepté de réaliser, ou dans la confirmation de ses choix de prestations (…)

Pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’ACQUEREUR dans le règlement des appels de fonds.

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal au double de celui pendant lequel l’événement considéré aurait perturbé directement ou par ses répercussions le déroulement normal des travaux, majoré d’un mois en raison de la répercussion sur l’organisation du chantier. »

*

Il en ressort que la SCCV FAUBOURG 30B s’est engagée auprès de Monsieur [Z] [N] à livrer le bien vendu au cours du deuxième trimestre de l’année 2021, soit au 30 juin 2021 au plus tard.

Il ressort des déclarations concordantes des parties sur ce point que la livraison du bien est intervenue le 1er mars 2023, soit avec 609 jours de retard (ou 20 mois et 1 jour).

En conséquence, la réalité d’un retard dans la livraison du bien par rapport aux délais contractuellement prévus est établie.

*

2/ Sur la justification du retard

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La SCCV FAUBOURG 30B invoque que ce retard est justifié par l’impact du premier confinement, la défaillance de l’entreprise MW SERVICES, des difficultés d’approvisionnement et le retard de payement de l’acquéreur des fonds appelés par le vendeur, causes prévues par le contrat qui stipule également que les parties s’en remettent, pour justifier de la réalité de ces événements, au certificat établi par le maître d’œuvre sous sa propre responsabilité.

Monsieur [Z] [N] fait valoir que les causes des retards sont invoquées pour les seuls besoins de la cause par la SCCV FAUBOURG 30B, qui n’a fourni aucun justificatif à l’acquéreur avant l’instance. Il argue que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même et que la réalité des événements évoqués est invérifiable en l’état des pièces fournies et notamment des attestations particulièrement évasives.

En l’espèce, la charge de la preuve de la matérialité des événements justifiant les retards de livraison incombe à la SCCV FAUBOURG 30B.

La clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution ne peut trouver application qu’à la condition que le maître d’œuvre d’exécution, qui est le mieux à même d’avoir un avis utile sur l’existence et la portée d’événements susceptibles d’affecter la date de livraison, soit un professionnel indépendant du vendeur.

Or, il ressort des pièces produites par les parties que la société ECOTECH INGENIERIE, maître d’œuvre d’exécution, qui n’est pas un architecte soumis aux obligations déontologiques de cette profession, est domiciliée à la même adresse que le vendeur, la SCCV FAUBOURG 30B. Il en résulte que la défenderesse ne démontre pas que la société ECOTECH INGENIERIE serait un professionnel indépendant.

Dans ces conditions, l’application de la clause de référence à un certificat du maître d’œuvre d’exécution conduit, en l’espèce, à permettre au vendeur d’apprécier seul la légitimité du report qui lui est reproché et de se créer ainsi, par le biais d’attestations, des preuves pour lui-même.

Le fait que le directeur général de la société ECOTECH INGENIERIE engage sa responsabilité propre en cas de fausse attestation est sans incidence sur cette appréciation.

Les attestations de la société ECOTECH INGENIERIE sont donc insuffisantes à établir la réalité des événements dont la SCCV FAUBOURG 30B se prévaut pour justifier du retard de livraison du bien, nonobstant les stipulations contractuelles précitées, et il convient pour chacun de ces événements d’apprécier si les pièces fournies par la défenderesse permettent effectivement de démontrer la matérialité de l’événement, prévu au contrat, justifiant le retard de livraison.

*

Sur l’impact du premier confinement

Le vendeur se prévaut d’un retard de 123 jours justifié par les conséquences des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation de la pandémie de Covid 19, constitutives d’un cas de force majeure.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

Il est constant que l’épidémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises dans de nombreux pays, et notamment en France, pour lutter contre la propagation du virus ont été des événements :

— échappant évidemment au contrôle de la SCCV FAUBOURG 30B,

— qui ne pouvaient être raisonnablement prévus lors de la conclusion du contrat, par l’ampleur de cette crise et la vigueur des mesures gouvernementales édictées pour y faire face,

— dont les effets tenant à un confinement strict puis des mesures restrictives de circulation pendant plusieurs semaines, applicables à l’ensemble de la population, empêchaient l’exécution normale de son obligation de construction de l’immeuble par le maître d’ouvrage.

Il en résulte que cet événement relève de la force majeure, telle que définie par les dispositions légales précitées, et prévue au contrat de vente conclu entre les parties.

Il n’est pas établi par Monsieur [Z] [N] que les mesures prises par le gouvernement français auraient permis la poursuite des travaux et l’exécution par la SCCV FAUBOURG 30B de ses obligations contractuelles pendant cette période de confinement.

A l’inverse, il résulte de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que les autorités avaient prévu une prorogation des délais échus et une adaptation des procédures pendant la période d’urgence sanitaire en suspendant notamment le cours des astreintes et clauses pénales pendant la période entre le 12 mars et le 23 juin 2020 inclus, soit 104 jours.

Pendant cette période, la matérialité d’une force majeure empêchant la SCCV FAUBOURG 30B d’exécuter ses obligations contractuelles est donc établie.

La SCCV FAUBOURG 30B ne démontre pas que l’épidémie de COVID19 et les mesures gouvernementale prises pour lutter contre la propagation du virus auraient empêché l’exécution de ses obligations contractuelles pour une durée supérieure à celle prévue par l’ordonnance du 25 mars 2020.

Conformément aux stipulations du contrat de vente, ce report est d’une durée égale au double de celui pendant lequel cette pandémie a perturbé gravement le déroulement normal des travaux, soit 104 jours, majoré d’un mois, soit d’une durée de 238 jours (104 jours x 2 + 30 jours).

Dès lors, la SCCV FAUBOURG 30B justifie d’une cause légitime pour le report du délai de livraison d’une durée de 238 jours en raison de l’épidémie de COVID 19, ainsi reportée au 23 février 2022 (30 juin 2021 + 238 jours).

*

Sur les difficultés d’approvisionnement

Le contrat de vente prévoit que le retard dû aux difficultés d’approvisionnement du chantier est une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Au soutien de la matérialité de cette cause légitime de suspension du délai de livraison, la SCCV FAUBOURG 30B se prévaut :

— d’un courrier en date du 10 novembre 2021 à l’en-tête du promoteur PICHET de la SCCV FAUBOURG 30B informant Monsieur [Z] [N] d’un report de la livraison au 1er trimestre 2022 en raison de « retards d’approvisionnement de certains matériaux dont notamment le bois, engendrant des ruptures de stock pour certaines références de parquet » ;

— de l’attestation du maître d’œuvre en date du 8 novembre 2021 faisant état de « difficultés d’approvisionnement de matériaux suite à la pandémie, ce qui a eu un impact direct sur le planning des travaux et a entraîné un retard supplémentaire de 3 mois et 2 semaines sur la livraison du programme » ;

— d’un courrier de la société AC BOIS du 1er juillet 2021 informant la SCCV FAUBOURG 30B d’un « contexte actuel de pénurie sévère de bois » l’amenant à « déplorer des ruptures de stock notamment sur 2 références de votre (sic) gamme parquet Chêne PRENIUM : ALLURE / DUNE » qui devaient lui être livrés « mi-octobre 2021 » ;

— d’une question écrite d’un député et de la réponse écrite du ministère de l’économie, des finances et de la relance publiées le 28 avril 2022 évoquant des pénuries de matières premières et de matériaux de construction affectant le secteur de bâtiment.

Toutefois, ces pièces ne permettent pas de démontrer que la difficulté d’approvisionnement concerne des matériaux effectivement commandés pour le chantier litigieux. Si la société AC BOIS précise dans son courrier que la rupture de stock concerne les parquets en chêne d’une référence déterminée, aucun élément ne permet d’établir qu’un tel revêtement était prévu pour l’appartement acquis par Monsieur [Z] [N]

Au surplus, aucune de ces pièces ne précise la période pendant laquelle les travaux de construction auraient été affectés par ces difficultés d’approvisionnement en matériaux, notamment en bois. A cet égard, il est relevé que la société AC BOIS annonce une livraison de nouveaux matériaux à la mi-octobre 2021, alors que la date de livraison avait déjà été reportée au 23 février 2022 du fait de la pandémie de COVID 19, de sorte qu’un cumul des causes de suspension sur une même période ne peut être exclu en l’espèce, d’autant que le maître d’œuvre indique que cette pénurie est une conséquence de la pandémie de COVID 19 qui justifie elle-même un tel report.

En conséquence, la SCCV FAUBOURG 30B ne peut se prévaloir de ces difficultés d’approvisionnement pour justifier le report de la date de livraison d’une durée de 220 jours supplémentaires.

*

Sur la défaillance de l’entreprise MW SERVICES

Le contrat prévoit que le retard provenant de la défaillance d’une entreprise pour une cause autre que son admission à une procédure collective est une cause légitime de suspension du délai de livraison à la condition qu’elle soit avérée par une lettre recommandée valant mise en demeure à l’entreprise de se conformer au planning d’exécution des travaux relevant de son marché.

La SCCV FAUBOURG 30B se prévaut de :

— un courriel du 17 juin 2021 adressé par la société ECOTECH INGENIERIE à la société MW SERVICES lui indiquant les directives données par le maître d’œuvre à l’entrepreneur lors de la réunion du même jour, sans évoquer toutefois de manquements ou de retards de la société MW SERVICES dans l’exécution de ses travaux ;

— un courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 19 octobre 2021, adressé par le maître d’œuvre à la société MW SERVICES pour la mettre en demeure de terminer les travaux de carrelage et de faïence pour le 27 octobre 2021, en exécution du devis du 28 janvier 2020, accepté le 9 janvier 2020 puis un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2022 l’informant de la résiliation à ses torts exclusifs du marché de travaux à effet immédiat ;

— l’attestation du 8 février 2022 du maître d’œuvre indiquant que « la société MW SERVICES a rencontré différentes défaillances et que la nécessité de procéder à son remplacement a engendré un retard sur le planning d’exécution des travaux. L’incidence de ce remplacement est évalué à 69 jours » ;

— un courrier du 15 février 2022 émanant du vendeur lui-même et informant l’acquéreur de l’incapacité de la société MW SERVICES à finaliser les travaux dans les conditions et délais initialement fixés.

Toutefois ces pièces ne permettent pas d’établir que la défaillance de la société MW SERVICES ait effectivement eu une incidence péjorative sur les délais d’exécution des travaux de construction, la SCCV FAUBOURG 30B n’apportant aucune précision sur la durée du retard de la société MW SERVICES dans l’exécution des prestations confiées, la date à laquelle la nouvelle société serait intervenue en substitution de la société MW SERVICES, l’état d’avancement des travaux au moment de l’intervention de cette seconde société, etc.

En l’absence de production d’autres documents de maîtrise d’œuvre (CCTP, comptes-rendus de chantier faisant état de manquements ou de retards de la société MW SERVICE, procès-verbal de réception avec des éventuelles réserves, contrat avec l’entreprise s’étant substituée à la société MW SERVICES, décomptes de la société MW SERVICES évoquant des moins-values, etc), un retard légitime provenant de la défaillance de la société MW SERVICES n’est pas démontré.

Au surplus, aucune précision n’est apportée sur la période à laquelle les travaux de construction auraient été affectés pendant 69 jours, ainsi que l’allègue le maître d’œuvre dans son attestation, par la défaillance de la société MW SERVICES dont le contrat a été résilié le 24 janvier 2022 alors que la date de livraison avait déjà été reportée au 23 février 2022, de sorte qu’un cumul des causes de suspension sur une même période ne peut être exclu en l’espèce.

En conséquence, la SCCV FAUBOURG 30B ne peut se prévaloir de cette défaillance de la société MW SERVICES pour justifier le report de la date de livraison d’une durée de 158 jours supplémentaires.

*

Sur l’absence de payement du prix de vente par Monsieur [Z] [N]

Le contrat de vente prévoit que les retards de l’acquéreur à satisfaire au paiement du montant des appels de fonds émis par le vendeur est une cause légitime de suspension du délai de livraison.

La SCCV FAUBOURG 30B se prévaut d’un courrier en date du 8 septembre 2022 appelant l’acquéreur à verser le solde du prix de vente d’un montant de 43.000€ ces fonds étant exigibles « au plus tard le jour de la livraison ».

Elle reconnaît par ailleurs que la livraison est intervenue le 1er mars 2023 et qu’à cette date, l’acquéreur avait versé l’intégralité des fonds ainsi appelés.

Il en résulte que Monsieur [N] a payé les fonds appelés par le vendeur au jour de leur exigibilité.

La SCCV FAUBOURG 30B ne peut valablement arguer d’une absence de règlement par l’acquéreur des fonds appelés pour justifier le report de la date de livraison alors que cet événement était, selon l’appel de fond délivré par le vendeur, l’échéance donnée à l’acquéreur pour payer ces fonds.

Il en résulte qu’aucun retard de Monsieur [N] à satisfaire au paiement du montant des appels de fonds émis par le vendeur n’est établi en l’espèce et ne peut donc justifier un retard du vendeur dans son obligation de livraison du bien.

Sur le report de la livraison imputable à l’acquéreur

La SCCV FAUBOURG 30B indique que le retard de livraison serait imputable à des reports successifs, par l’acquéreur, de la date prévue de livraison.

Elle produit au soutien de ce grief, trois courriers adressés par la SCCV FAUBOURG 30B à Monsieur [N] correspondant à :

un premier courrier, du 30 novembre 2022 évoquant une livraison initialement prévue du 27 au 28 septembre 2022 et fixant un second rendez-vous de livraison au 4 janvier 2023 ;

un deuxième courrier du 26 janvier 2023 évoquant que la livraison « n’ayant pas pu avoir lieu du 27 au 28 septembre 2022 et le 4 janvier 2023, conformément aux prévisions de l’acte » un nouveau rendez-vous de livraison était fixé le 26 janvier 2023 à 11h, soit le matin matin de la date du courrier, dont l’accusé de réception indique qu’il a été réceptionné le 30 janvier 2023, soit à une date postérieure au rendez-vous fixé ;

un troisième courrier du 20 février 2023 confirmant un nouveau rendez-vous de livraison au 1er mars 2023 à 16h, qui correspond à la date de livraison effective du bien.

Ces éléments sont insuffisants pour imputer ces reports successifs au comportement de l’acquéreur.

Cette imputabilité est d’autant moins caractérisée que Monsieur [Z] [N] produit des échanges de mail avec le promoteur PICHET établissant que la livraison du bien n’a pu intervenir avant le 26 janvier 2023 en raison d’une absence d’électricité dans le logement.

Le fait que cette absence d’électricité soit due à un dysfonctionnement du compteur Linky et non à une absence de raccordement du logement au réseau électrique est sans incidence. Cette absence d’électricité empêchait nécessairement la prise de possession des lieux par l’acquéreur contrairement à ce qu’allègue le vendeur. Enfin, la SCCV FAUBOURG 30B ne peut reprocher à Monsieur [Z] [N] que ce dysfonctionnement aurait pu être décelé avant le 4 janvier 2023 alors qu’elle ne justifie pas d’une convocation pour une livraison à une date antérieure et qu’il lui incombait, en tout état de cause, de s’assurer que le logement était pourvu en électricité avant d’organiser la livraison du bien.

Il en résulte que la SCCV FAUBOURG 30B ne justifie pas que les reports successifs de rendez-vous de livraison étaient imputables à l’acquéreur, ceux-ci ne peuvent dès lors justifier le retard de livraison du bien.

***

Seul le report d’une durée de 238 jours étant justifié, la SCCV FAUBOURG 30B engage sa responsabilité contractuelle pour le retard de 371 jours après la date de livraison qui aurait dû intervenir le 23 février 2022.

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3/ Sur le préjudice de Monsieur [Z] [N]

Aux termes de l’article 1231-2 du code civil, es dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Sur le surcoût de loyers entre le mois de juillet 2021 au mois de mars 2023

Le report de la date de livraison étant justifié jusqu’au 23 février 2022, Monsieur [N] est débouté de sa demande de prise en charge d’un surcoût des loyers antérieurs à cette date.

S’agissant du surcoût des loyers postérieurs au 23 février 2022, Monsieur [Z] [N] produit :

son contrat de bail prenant effet à compter du 5 décembre 2020 de son ancien logement sis 9-11 rue de la petite pierre à Paris prévoyant un loyer de 1.430€ hors charges ;

une quittance de loyer du 20 décembre 2021, appelant un loyer de 1.441,83€ hors charges pour le mois de janvier 2021.

Toutefois, Monsieur [Z] [N] ne justifie pas avoir exposé un loyer entre le 23 février 2022, date à laquelle aurait dû intervenir la livraison du bien, et le 1er mars 2023, date effective de cette livraison.

En conséquence, Monsieur [Z] [N] ne justifie pas de la réalité d’un préjudice tenant en un surcoût de loyer entre le mois de février 2022 et le mois de mars 2023.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts intercalaires du prêt immobilier du 1er juillet 2021 au 1er mars 2023

Monsieur [Z] [N] sollicite la condamnation de la SCCV FAUBOURG 30B à lui verser la somme 6.449,16€, correspondant à la part des intérêts d’un montant de 537,43€ de ses échéances de remboursement de prêt pendant 21 mois.

Il produit au soutien de cette demande son contrat de prêt, conclu le 17 mai 2019 pour le financement du bien vendu, prévoyant une période d’anticipation de 36 mois pendant laquelle seuls des intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance, d’un montant total de 575,23€ mensuel, sont exigibles et une phase d’amortissement du capital après cette période.

Le contrat stipule que la période d’anticipation débute au jour de la première mise à disposition des fonds du prêt concerné et prend fin à l’échéance de son terme ou lorsque l’intégralité du capital prêté au titre du prêt a été débloqué.

Or, il est établi qu’en vertu du contrat de vente conclu avec la SCCV FAUBOURG 30B, le dernier versement en payement du prix devait intervenir au jour de la livraison du bien et que Monsieur [Z] [N] a effectivement versé ce solde au 1er mars 2023, date de la livraison effective du bien.

Monsieur [Z] [N] produit ses extraits de compte bancaire établissant que :

un déblocage de la somme de 99.970€ est intervenue le 27 décembre 2019 ;

la somme de 537,43€, correspondant aux intérêts du prêt et des cotisations d’assurance, a été prélevée en février 2022 ;

la phase d’amortissement du prêt a débuté en juin 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [Z] [N] a effectivement payé des frais intercalaires mensuels d’un montant de 537,43€, entre le 23 février 2022 et le 1er mars 2023, soit pour les mois de mars 2022 à février 2023.

Monsieur [Z] [N] n’aurait pas payé d’intérêts intercalaires et de cotisations d’assurance si le bien lui avait été livré le 22 février 2022 car le déblocage de l’intégralité du prêt pour financer le dernier appel de fond, exigible à la livraison, aurait du intervenir à cette date, mettant ainsi fin à la période d’anticipation et permettant à l’emprunteur de passer en phase d’amortissement de son prêt dès le mois de mars 2022.

Il en résulte que Monsieur [Z] [N] justifie d’un préjudice à ce titre d’un montant de 537,43€ x 12 mois = 6.449,16€.

En conséquence, la SCCV FAUBOURG 30B est condamnée à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 6.449,16€ en réparation de son préjudice au titre des frais intercalaires et des cotisations d’assurance réglés, sans amortissement du prêt, du 1er mars 2022 au 28 février 2023.

Sur le manque à gagner par la mobilisation des fonds propres pour payer la tranche manquante du crédit

Le contrat de crédit souscrit par Monsieur [Z] [N] stipule que la dernière mise à disposition des fonds devra être effectuée au plus tard le 1er mai 2022 et que, passé ce délai, aucune nouvelle demande de mise à disposition de fonds ne pourra être acceptée par le prêteur.

Monsieur [Z] [N] argue que le dernier appel de fonds, exigible à la livraison du bien, soit au 1er mars 2023, d’un montant de 21.500€ a du être payé par ses fonds propres, sans avoir pu être débloqué au titre du prêt dont le montant initial de 443.970€ a été ramené à 422.470€.

Il estime que ces fonds propres de 21.500€ aurait pu raisonnablement générer, à son profit, des intérêts de 5% alors que le taux des intérêts de son prêt, qu’il aurait ainsi dû payer à la banque, est de 1,25%.

Il en déduit avoir subi un préjudice tenant au manque à gagner des intérêts qu’aurait pu produire cette somme de 21.500€, à hauteur de 3,75% (5-1,25) sur les 25 ans de la durée de son prêt, soit la somme de 20.156,20€.

Toutefois, le fait que la somme de 21.500€ génère des intérêts d’un taux supérieur à 1,25%, au cours des 25 prochaines années est un événement purement hypothétique, ce d’autant plus que l’intéressé ne justifie pas du placement effectif de ces fonds avant leur utilisation.

En conséquence, Monsieur [Z] [N] n’établit pas la réalité d’un préjudice certain tenant en un manque à gagner par la mobilisation de fonds propres pour payer le dernier appel de fonds en lien avec un retard de livraison du bien.

Il est donc débouté de ses demandes à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

Monsieur [Z] [N] sollicite la somme de 15.000€ au titre de son préjudice de jouissance correspondant à un retard de 21 mois, soit la somme, arrondie à l’euro inférieur, de 714€ (714,29€) par mois de retard.

Entre le 23 février 2022 et jusqu’à la livraison effective du bien, le 1er mars 2023, soit pendant 12 mois et 5 jours, il n’est pas contestable que Monsieur [Z] [N] a effectivement subi un préjudice en lien avec l’absence de jouissance du logement acquis par lui.

Il ne produit aucune pièce ni ne développe d’argumentaire circonstancié permettant d’estimer ce préjudice ni d’évaluer la valeur locative de son bien.

Ce bien immobilier était destiné à devenir la résidence principale du demandeur.

Eu égard à sa localisation (Paris 20ème), son agencement -s’agissant d’un appartement de deux pièces pourvu d’un balcon avec un usage privatif-, son prix de vente en l’état futur d’achèvement (430.000€), Monsieur [Z] [N] est fondé à solliciter une somme de 714€ par mois de retard injustifié au titre de son préjudice de jouissance.

Dès lors, Monsieur [Z] [N] est fondé à réclamer à la SCCV FAUBOURG 30B, au titre de son préjudice de jouissance, la somme de (714€ x (12 + 5/28) =) 8.695,50€.

Sur le préjudice moral

Monsieur [Z] [N] a nécessairement subi les tracas liés aux reports successifs et à l’incertitude sur la date de livraison du bien, aux difficultés organisationnelles qu’ils impliquent ainsi qu’à la nécessité d’une action en justice pour faire valoir ses droits.

Ce préjudice moral doit être réparé par le versement d’une somme de 5.000€.

III- SUR LES DESORDRES AFFECTANT LE BIEN

Seul le fondement de la responsabilité contractuelle étant invoqué par le demandeur, il n’y a lieu d’examiner la responsabilité de la SCCV FAUBOURG 30B qu’à ce titre, ce qui suppose la démonstration d’une faute du vendeur en lien avec le préjudice invoqué par l’acquéreur.

1/ Sur la non-conformité afférente au critère DPE

Monsieur [Z] [N] indique que la notice descriptive sommaire annexée au contrat de réservation de vente en l’état futur d’achèvement prévoyait que la résidence Esprit Faubourg serait classée en « B » conformément à la réglementation RT2012.

Toutefois, il ne produit ni le contrat de réservation, ni la notice descriptive sommaire qui en serait l’annexe.

Il ne démontre ainsi pas que la SCCV FAUBOURG 30B se serait engagée contractuellement à une quelconque performance énergétique particulière du bâtiment livré, ce que la défenderesse conteste.

La matérialité d’une non-conformité du bien à ce titre, susceptible d’engager la responsabilité contractuelle de la SCCV FAUBOURG 30B, n’est donc pas établie

En conséquence, Monsieur [Z] [N] est débouté de ses demandes à ce titre.

2/ Sur la demande de levée des réserves

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Par ailleurs, il est constant que l’action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (Cass. Civ. 3E, 13 févr. 2025, n°23-15.846)

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] sollicite que la SCCV FAUBOURG 30B soit condamnée à lever les réserves des points 14, 15 et 16 de la liste contenue dans le procès-verbal de livraison du 1er mars 2023, correspondant à des vices nécessairement apparents au moment de la livraison pour avoir été réservés.

Or, cette demande relève de la garantie des vices apparents du vendeur et ne peut donc être fondée sur sa responsabilité contractuelle de droit commun.

En conséquence, Monsieur [Z] [N] est débouté de sa demande à ce titre.

IV- SUR LES DECISIONS DE FIN DE JUGEMENT

1- Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV FAUBOURG 30B, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance.

2/ Les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de condamner la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV FAUBOURG 30 B succombant aux dépens est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande d’indemnisation de son préjudice au titre du surcoût de loyers entre le 1er juillet 2021 et le 1er mars 2023 ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 6.449,16€ en réparation de son préjudice lié au payement des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance entre le 1er mars 2022 et le 28 février 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande d’indemnisation de son préjudice tenant en un manque à gagner par la mobilisation des fonds propres pour payer la tranche manquante du crédit ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 8.695,50€ en réparation de préjudice de jouissance causé entre le 23 février 2022 et le 1er mars 2023 ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande en réparation du préjudice subi du fait des travaux à réaliser en vu de se conformer aux critères du DPE ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [N] de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCCV FAUBOURG 30B à lever les réserves des points 14, 15 et 16 de la liste contenue dans le procès-verbal de livraison du 1er mars 2023 ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B à verser à Monsieur [Z] [N] la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SCCV FAUBOURG 30B aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 10 mars 2026

Le Greffier Le Président