TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00822

N° Portalis DBX4-W-B7J-T3ZU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006,

C/

[M] [P] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e SIMONIN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2006,

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frederic SIMONIN de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Amaury PALASSET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [P] [D],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 octobre 2023, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [M] [D] un appartement à usage d’habitation n°12 et une place de stationnement LT000036, situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 607,41 euros pour le logement et 37,02 euros pour le stationnement et une provision sur charges mensuelle de 110 euros.

Le 15 novembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier à Monsieur [M] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SCI FONCIERE DI 01/2006 a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 13 février 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a ensuite fait assigner Monsieur [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 12.312,96 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 16 janvier 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge de 754,43 euros, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 février 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par la SCP MERCIE, maintient les demandes de son assignation, fondées uniquement sur le défaut de paiement et non le défaut d’assurance, et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 77,24 euros, compte-tenu de la régularisation du supplément de loyer de solidarité intervenue.

Monsieur [M] [D] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 77,24 euros en une fois pour régler l’arriéré. Il demande aussi de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du Code de procédure civile. Il explique qu’il a rencontré des difficultés pour faire ses déclarations d’impôts, qu’il a transmis son dernier avis d’imposition pour régulariser le supplément de loyer de solidarité et qu’il perçoit 1.900 euros de salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article III. 4) stipulant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer et non de six semaines, comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S’il protège moins la bailleresse, elle doit être considérée qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré. Ainsi, compte-tenu de la convention des parties dérogeant aux règles d’ordre public de protection de la locataire et plus favorable à ce dernier, il convient d’appliquer la clause résolutoire contractuelle avec son délai de deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 10.122,84 euros a été signifié le 15 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.508,86 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SCI FONCIERE DI 01/2006 produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [M] [D] reste devoir la somme de 77,24 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [M] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 77,24 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte-tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [D], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement d’une mensualité de 77,24 euros.

A la demande de Monsieur [M] [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [D] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2006, Monsieur [M] [D] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 octobre 2023 entre la SCI FONCIERE DI 01/2006 et Monsieur [M] [D] concernant un appartement à usage d’habitation n°12 et une place de stationnement LT000036, situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 à titre provisionnel la somme de 77,24 euros (décompte arrêté au 23 mai 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [M] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 1 mensualité de 77,24 euros ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2006 puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [D] soit condamné à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2006 une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,