Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 3 février 2025, n° 24/05050

TJ Bobigny 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés de loyer.
Autre
Occupation indue du bien
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Clause de solidarité dans le bail
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette, les condamnant ainsi au paiement.
Accepté
Occupation sans titre
La cour a jugé que les locataires devaient verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné les locataires à verser une somme au titre de l'article 700 en raison des démarches judiciaires effectuées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 3 févr. 2025, n° 24/05050
Numéro(s) :	24/05050
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Gaëlle LE DEUN
Parties :	Société CDC HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05050 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNAP

Minute : 25/133

Société CDC HABITAT

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

Monsieur [B] [N]

Madame [L] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Février 2025;

par Madame Maud PICQUET, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société CDC HABITAT,

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [N],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [N],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 23 novembre 2022, la société CDC HABITAT a donné à bail à Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] un appartement à usage d’habitation et deux emplacements de stationnement situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1.180 € et 325,79 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITATa fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 janvier 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy par un acte du 15 mai 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

A l’audience du 4 novembre 2024, la société CDC HABITAT – représentée par Maître Gaëlle LE DEUN – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] ; de dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] au paiement de la somme actualisée de 4.232,66 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, d’une somme de 800 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société CDC HABITAT souligne que le paiement du loyer courant est repris et sollicite finalement l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire au bénéfice des défendeurs, en dépit de leur absence à l’audience.

Bien que convoqués par un acte signifié à l’étude du commissaire de justice, Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] ne sont ni présents, ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 23 novembre 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 3.570,76 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 23 mars 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.232,66 € à la date du 25 octobre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité, stipulée à l’article 8 du contrat de bail.

Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N], qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’ils seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 4.232,66 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et de la demande de la bailleresse à l’audience, Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N], qui ont repris le paiement du loyer et des charges courants, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion et au sort des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA DEMANDE D’INDEMNISATION :

A défaut pour la demanderesse d’établir la résistance abusive qu’elle allègue, ainsi qu’un préjudice spécifique et distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, elle sera déboutée de sa demande d’indemnisation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N], parties perdantes, supporteront in soldium la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT, Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 novembre 2022 entre la société CDC HABITAT et Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation et les deux emplacements de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 23 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 4.232,66 € (décompte arrêté au 25 octobre 2024, incluant novembre 2024) ;

AUTORISE Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 117 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT puisse faire procéder àleur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants deleur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] à verser à la société CDC HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [N] et Monsieur [B] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 3 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,