COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/02031 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PVVC

Grosse délivrée

à M^e FURIO FRISH

Expédition délivrée

à M^e NOCARD

le

DEMANDEUR:

Monsieur [S],[H],[P] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Cécile NOCARD, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

HABITAT 06 dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La Société HABITAT 06 a, selon acte sous seing privé du 10 novembre 2021 à effet au 1er novembre 2021 donné à bail d’habitation à Monsieur [S] [F], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement (et un emplacement de stationnement n°010P1-2022 moyennant un loyer mensuel indexé de 69,14 euros, actualisé à 82,54 euros) sis à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel indexé de 514,27 euros outre les acomptes sur les dépenses récupérables, actualisé à 743,75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la Société Habitat 06 a fait délivrer à Monsieur [S] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 7 097,43 euros.

Contestant le bien-fondé de ce commandement de payer, Monsieur [S] [F] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 fait assigner la Société HABITAT 06 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 26 septembre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

A titre principal de :

— juger privé de ses effets le commandement de payer en date du 12 mars 2024,

A titre subsidiaire de :

— lui octroyer des délais de grâce de 24 mois pour l’apurement de sa dette locative,

En tout état de cause de :

— condamner la Société HABITAT 06 au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer,

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00,

A l’audience du 9 septembre 2025,

Monsieur [S] [F], représenté, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il conclut à la confirmation de l’ensemble de ses demandes et moyens formulés dans son assignation,

La Société HABITAT 06, représentée, se réfère expressément à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande :

A titre principal de :

— débouter Monsieur [S] [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire que le commandement de payer en date du 12 mars 2024 a produit effet,

A titre subsidiaire de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 12 mai 2024,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Monsieur [S] [F],

En tout état de cause de :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] de l’appartement et de l’emplacement de stationnement ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [S] [F] au paiement en principal de la somme de 18 968,55 euros arrêtée au 3 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour de la présente décision,

— condamner Monsieur [S] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer du 12 mars 2024,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9 du même code il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur l’opposabilité du commandement de payer

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

L’article 12 du code de procédure civile prévoit que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Monsieur [S] [F] s’est vu signifier un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024 pour un arriéré locatif de 7 097,43 euros selon décompte locatif arrêté au 31 janvier 2024 et le coût de l’acte pour 162,62 euros.

Il demande à la juridiction de déclarer privé de ses effets ce commandement de payer qui selon lui, lui a été signifié par la bailleresse aux fins de représailles alors qu’elle avait d’ores et déjà formulé une demande reconventionnelle en paiement des loyers et charges à son encontre dans le cadre d’une affaire pendante devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE concernant la contestation de charges locatives à laquelle Monsieur [S] [F] était demandeur. Il énonce, en invoquant le principe « non bis in idem », que le commandement ne peut produire ses effets de droit, puisque, à l’occasion de la précédente instance, il avait formulé une demande de délais de paiement pour la même créance que celle visée par ce commandement et la Société HABITAT 06 avait fait une demande en paiement à son encontre pour la somme objet du commandement.

Il ajoute que le logement litigieux ne répond pas caractéristiques de décence et que la bailleresse est défaillante dans son obligation de jouissance paisible.

Il y a lieu de préciser à titre liminaire que le principe de droit pénal « non bis in idem » évoqué n’a pas lieu à s’appliquer au présent litige et que le juge analysera la demande de Monsieur [S] [F] des parties selon les dispositions de droit civil susmentionnées.

La Société HABITAT 06 réplique que le commandement de payer du 12 mars 2024 ne peut être privé d’effet et rappelle à Monsieur [S] [F] que sa demande à la précédente instance était différente de celle formulée dans le cadre de la présente affaire, laquelle concerne le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et qu’il ne peut donc lui être reproché de mettre en œuvre la procédure adéquate pour ce faire. En outre, elle conteste l’indécence du logement alléguée et énonce qu’en tout état de cause l’indécence ne peut justifier l’exception d’inexécution du paiement des loyers.

En ce qui concerne l’argument tiré de l’indécence du logement évoquée et non démontrée par ailleurs, il sera écarté car considéré comme inopérant, l’indécence n’étant pas de nature à justifier la suspension du paiement des loyers ou à priver d’effet un commandement de payer.

Il ressort du jugement en date du 2 mai 2024 rendu dans le cadre de la précédente instance produit aux débats que le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE a condamné Monsieur [S] [F] au paiement de la somme de 3 064,71 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 février 2024 et l’a débouté de sa demande de délais de paiement.

Il n’est pas discuté que Monsieur [S] [F] n’a pas réglé cette somme de 3 064,71 euros qu’il a été condamné à payer.

En l’espèce, si la juridiction observe que le commandement de payer du 12 mars 2024 visant un arriéré locatif de 7 097,43 euros comprend bien la dette locative de 3 064,71 arrêtée au 21 février 2024 que le locataire a été condamné à payer par le jugement du 2 mai 2024, il est également relevé que ce commandement vise également des sommes échues postérieurement au 21 février 2024, que Monsieur [S] [F] n’a jamais été condamné à payer.

Ainsi, le commandement de payer sera circonscrit à la somme de de 7 097,43 euros – 3 064,71 euros. En effet, la bailleresse ayant déjà obtenu la condamnation de Monsieur [S] [G] au paiement de la somme de 3 064,71 euros, elle ne peut fonder sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur ce montant et l’inclure dans sa demande en paiement d’un arriéré locatif.

Il en résulte donc que ce montant de 3 064,71 euros sera soustrait de la somme de 7 097,43 euros visée au commandement de payer, qui bien que visant une somme erronée et supérieure à celle réellement due, demeure valable pour le montant non contestable de 4 032,72 euros.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [G] tendant à priver d’effet le commandement de payer du 12 mars 2024 sera rejetée par la juridiction.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en constat de l’acquisition de la clause résolutoire

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CAF (service des impayés de logement) du commandement de payer du 12 mars 2024, deux mois au moins avant la signification des conclusions le 20 novembre 2024 dans lesquelles la Société HABITAT 06 a formulé sa demande reconventionnelle en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’autre part, la dénonce de ces conclusions à la Préfecture des Alpes Maritimes le 29 novembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 11 février 2025 à laquelle ses conclusions ont été déposées.

Sa demande reconventionnelle est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d’habitation liant les parties stipule à l’article 5 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête de la bailleresse à Monsieur [S] [G] par acte du commissaire de justice en date du 12 mars 2024 pour un arriéré locatif de 7 097,43 euros selon décompte locatif arrêté au mois de janvier 2024 et le coût de l’acte pour 162,62 euros.

Il sera néanmoins rappelé, comme précédemment évoqué que ce montant de 7 097,43 euros est erroné et doit être ramené à la somme de 4 032,72 euros laquelle n’est pas contestable.

Il est constant que le bail en date du 10 novembre 2021 à effet au 1er novembre 2021, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, n’ont pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 23 avril 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de son chef du logement et de l’emplacement de stationnement et de le condamner à payer à la Société HABITAT 06 des indemnités d’occupation mensuelles d’un montant égal à celui des derniers loyers indexés appelés assorti des provisions sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 743,75 euros pour le logement et 82,54 euros pour l’emplacement de stationnement à compter du 24 avril 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 et de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La Société HABITAT 06 sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 18 968,55 euros au titre de l’arriéré locatif. Elle produit à l’audience un décompte arrêté au 31 août 2025 indiquant une dette locative d’un montant de 18 968,55 euros.

Le défendeur ne conteste pas l’existence d’une dette locative. Toutefois, il énonce que ce montant ne tient pas compte des conséquences du jugement du 2 mai 2024 l’ayant condamné au paiement de la somme de 3 064,71 euros et qu’il n’est pas certain, en raison de l’état d’insalubrité du logement qui fait l’objet d’une nouvelle procédure engagée contre le bailleur.

Or, il ressort du décompte produit par la Société HABITAT 06 au soutien de sa demande en paiement que cette dernière a bien tenu compte des conséquences du jugement du 2 mai 2024, le décompte affichant en réalité un solde débiteur de 22 929,24 euros au 31 août 2025 auquel la bailleresse a soustrait, outre divers frais de commissaire de justice, le montant de 3 064,71 euros et la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile que le locataire a déjà été condamné à payer. En ce qui concerne l’insalubrité du logement, il ne pourra en être tiré aucune conséquence de droit, le locataire ne procédant que par affirmations et n’apportant pas la preuve de l’état d’insalubrité.

Monsieur [S] [G] sera par conséquent condamné à payer à la Société HABITAT 06 la somme de 18 968,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Monsieur [S] [G] sollicite des délais de paiement de sa dette locative auxquels la bailleresse s’oppose.

Il expose traverser une situation personnelle et financière difficile, en raison du handicap de sa compagne (dont il justifie) et de ses revenus qui sont irréguliers, bien qu’il travaille en tant que salarié et entrepreneur.

En l’espèce, s’il justifie percevoir en produisant l’attestation de paiement de la Caisse d’allocations familiales en date du 12 août 2025 diverses prestations pour un montant total de 1 383,81 euros outre, en produisant son bulletin de salaire du mois de juin 2025, un salaire net de 833,75 euros, il ne produit aucun élément permettant d’attester de son statut d’entrepreneur.

Toutefois, au regard de la situation fragile dans laquelle Monsieur [S] [G] se trouve, la juridiction constate qu’il n’a pas repris le paiement de son loyer à la date de l’audience et qu’il n’a fait opérer aucun versement de loyer depuis le mois de juillet 2023. Dans ces circonstances, même l’octroi des plus larges délais de paiement ne ferait qu’aggraver sa dette locative déjà importante dès lors qu’il n’est pas en capacité d’honorer son loyer, ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.

Au vu de ces explications, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de Monsieur [S] [G].

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [S] [G], qui succombe, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 et à payer à la Société HABITAT06 une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de Monsieur [S] [F] tendant à priver d’effet le commandement de payer du 12 mars 2024 ;

DECLARE la demande reconventionnelle de la Société HABITAT 06 en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail en date du 10 novembre 2021 à effet au 23 avril 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement n°332 sis à [Adresse 6] et de l’emplacement de stationnement n°010P1-2022 sis à la même adresse conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la Société HABITAT 06 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des derniers loyers indexés appelés assorti des provisions pour charges locatives, à la date de la résiliation, soit d’un montant de 743,75 euros par mois pour le logement et de 82,54 euros par mois pour l’emplacement de stationnement, à compter du 24 avril 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la Société HABITAT 06 la somme de 18 968,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [S] [F] dont sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la Société HABITAT 06 la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,