TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01919

N° Portalis DBX4-W-B7J-UFUF

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 26 Novembre 2025

S.A. [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

C/

[M] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Novembre 2025

à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mercredi 26 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 septembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [N]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 24 et 25 octobre 2023, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [M] [N] un appartement à usage d’habitation n°88 situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 572,38 euros, provision sur charges comprise.

Les 24 janvier 2024 et 27 juin 2024, la SA [Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [M] [N] des commandements de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ou à défaut au jour déterminé par le juge, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 616,01 euros, représentant les loyers et charges impayés au 12 mars 2025 (loyers ou indemnités d’occupation de février 2025 inclus), somme à parfaire au jour de l’audience,y ajoutant avec les mois de mars 2025 à août 2025 ou le cas échéant les loyers échus jusqu’au prononcé de la résiliation et les paiements effectués par le locataire avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— des loyers et charges à échoir en deniers et quittances sur la base du quittancement courant soit 602,96 euros à compter de l’audience et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égale au loyer et à la provision sur charge en cours jusqu’à son départ effectif, soit la somme de 602,96 euros, avec indexation,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025.

A l’audience du 25 septembre 2025, la SA [Adresse 6], représentée son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.200 euros. Elle précise que le défendeur a mis en place de lui même un échéancier de remboursement de la dette à hauteur de 100 euros par mois en plus du paiement du loyer courant. Elle expose qu’il est en situation d’impayés depuis avril 2024 et que deux commandements de payer lui ont été délivrés.

Monsieur [M] [N] comparaît en personne et ne conteste pas la dette . Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant outre la somme de 100 euros par mois pour rembourser la dette locative. Il affirme avoir repris le paiement des loyers courants depuis plusieurs mois et commencé à apurer la dette par mensualités de 100 euros. Il précise avoir rencontré des difficultés financières, désormais en voie de résolution, en ce qu’il a effectué une formation de chauffeur de bus et doit bientôt signer un CDI qui lui procurera un revenu mensuel de 1800 euros environ. Il indique qu’il perçoit actuellement des allocations chômage à hauteur de 1000 euros, que sa femme travaille à mi-temps et perçoit un revenu d’environ 600 euros par mois et qu’il expose des charges d’entretien et d’éducation pour un enfant issu d’une précédente relation qu’il accueille en résidence alternée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er avril 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2.Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé les 24 et 25 octobre 2023 contient une clause résolutoire (article 9-1)-reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 788,55 euros a été signifié le 27 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

M. [M] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros, les allocations logement versées pour le mois de juillet 2024 ne pouvant s’imputer sur les sommes réclamées au titre du commandement de payer.

A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

II-SUR L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA [Adresse 6] produit un décompte du 24 septembre 2025 démontrant que M. [M] [N] reste devoir la somme de 1.200 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

M. [M] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnait à l’audience.

M. [M] [N] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.200 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [M] [N], démontrant sa capacité à solder la dette locative, le locataire sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 11 mensualités de 100 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [M] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [M] [N] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM DES CHALETS, Monsieur [M] [N] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 24 et 25 octobre 2023 entre la SA [Adresse 6] et Monsieur [M] [N] concernant un appartement à usage d’habitation n°88 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA HLM DES CHALETS la somme de 1.200 euros, selon décompte arrêté au 24 septembre 2025, quittancement d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 100 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 6] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [M] [N] soit condamné à verser à la SA HLM DES CHALETS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sur justification de quittances subrogatives jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] à payer à la SA [Adresse 6] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La vice-présidente