TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gafarou CHANOU ; M^e Olivier BROCHARD

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08496 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52R4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 09 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.N.C. L’AUBERGE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Gafarou CHANOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0597

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 octobre 2025

Délibéré le 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 janvier 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/08496 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52R4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 juillet 1994, à effet au 16 juillet 1994, la SNCF aux droits de laquelle se trouve la société en nom collectif (SNC) L’AUBERGE DE [Localité 9] venant aux droits de la société ICF NOVEDIS, a autorisé M. [O] [U], agent SNCF en activité de service, à occuper à usage d’habitation un logement sis à [Adresse 12].

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9], a fait assigner M. [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit, à compter du 31 mars 2022, de l’engagement d’occupation du 18 juillet 1994 par suite de la cessation de fonction de M. [O] [U] à la SNCF,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [U], et de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 5],

— condamner M. [O] [U] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant de l’indemnité mensuelle d’occupation du logement, ainsi que les charges à compter du 31 mars 2022 jusqu’au 28 février 2023,

— condamner M. [O] [U] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant de l’indemnité mensuelle d’occupation du logement majorée dans les conditions du courrier du 13 mars 2023, ainsi que les charges à compter du 1er mars 2023,

— condamner M. [O] [U] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire fixée à l’audience du 11 octobre 2024 a fait l’objet de trois renvois, l’un pour motif d’une demande d’aide juridictionnelle en cours et refusée en janvier 2025, les deux autres motivés par la demande des parties aux fins de se mettre en état.

A l’audience du 2 octobre 2025, la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] représentée par son conseil s’en est remis à ses dernières écritures visées par le greffier par lesquelles elle sollicite que M. [O] [U] soit débouté de toutes ses demandes et précise que ce dernier a cessé ses fonctions à la SNCF, le 30 décembre 2021.

Elle sollicite en conséquence :

— le constat de la résiliation du contrat à compter du 31 mars 2022, date d’expiration du délai qui lui avait été accordé pour quitter les lieux,

— le constat que M. [O] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 31 mars 2022,

— le prononcé de l’expulsion de M. [O] [U], et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] avec si nécessaire l’assistance des services de police et celle d’un serrurier à défaut de départ volontaire,

— la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant de l’indemnité mensuelle d’occupation du logement majorée dans les conditions du courrier du 13 mars 2023, à compter du 1er avril 2023,

— la condamnation de M. [O] [U] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux

— la condamnation de M. [O] [U] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [O] [U], représenté par son conseil a déposé des écritures exposées à l’audience et visées par le greffier, aux termes desquelles il sollicite, au visa des articles 2 et 15 de la loi du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 :

— la requalification de la convention du 18 juillet 1994 en contrat de bail soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— à défaut constater la novation de la convention du 18 juillet 1994 en contrat de bail,

— constater l’absence de toute relation de travail entre SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] et M. [O] [U] et condamner la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] à consentir à M. [O] [U] un bail soumis aux dispositions du droit commun de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— annuler le congé délivré le 8 décembre 2021 et par suite débouter SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] de l’ensemble des ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre reconventionnel, M. [O] [U] sollicite :

— la condamnation de SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du fait des désordres affectant son logement et les parties communes dudit immeuble,

— la condamnation de SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] à rembourser à M. [O] [U] la majoration d’indemnité d’occupation exigée depuis mars 2023,

Subsidiairement au visa des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, octroyer à M. [O] [U] un délai supplémentaire d’un an pour libérer le logement.

EXPOSE DES MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la requalification du contrat demandée par M. [O] [U]

A titre liminaire, sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le titre Ier s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Il résulte de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 que sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi.

L’occupation du logement prend fin automatiquement avec le contrat de travail.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

La SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] verse aux débats :

— l’engagement d’occupation signé le 18 juillet 1994 par M. [O] [U] duquel il ressort que :

— « M. [O] [U] reconnaît expressément que la convention est soumise aux dispositions générales reprises dans la réglementation SNCF en vigueur ainsi qu’à tout autres les complétant ou les remplaçant ».

— il reconnait :

« 1°- que l’attribution du logement qui lui est faite ne constitue à aucun titre, une location relevant du code civil et de la législation spéciale sur les loyers mais qu’elle ne lui a été consentie qu’à titre d’accessoire du contrat de louages de services passé entre la SNCF et lui.

2°- que le dit logement étant réservé aux agents en activité de service, la SNCF aura le droit de mettre fin à toute époque et sans indemnité, à la présente occupation au cas où le soussigné viendrait à cesser ses fonctions pour quelque cause que ce soit. Un préavis de trois mois peut cependant être donné à l’occupant par lettre recommandée avec accusé de réception. A l’expiration du délai de préavis, une indemnité d’indue occupation sera demandée à l’occupant conformément aux dispositions du règlement interne. Elle sera égale à la redevance indiquée ci-dessus majorée de 50%.

3°- que la SNCF se réserve le droit de mettre fin au contrat, en avisant l’agent trois mois à l’avance, par lettre recommandée avec AR, sous réserve de le reloger dans le cas où l’immeuble devrait être vendu ou réhabilité. ».

— le Règlement RH 00333 (version 1 du 1er novembre 2010) qui précise dans sa partie 3.3 sur les règles et dispositions spécifiques aux logements du parc « libre » et convention SNCF/ICF NOVEDIS que « les logements attribués à des agents de l’EPIC SNCF doivent faire l’objet d’un engagement accessoire au contrat de travail (ACT) » qui « prend fin à la cessation du contrat de travail à la SNCF.

Le montant de la redevance d’occupation est déterminé par rapport au prix du marché qui tient compte de l’état du logement et de son environnement, et fait l’objet d’une décote en contrepartie de la nécessité de restituer le logement à la cessation d’activité à la SNCF.

Si le logement est jugé nécessaire à l’activité de la SNCF, il doit être libéré à la date de cessation de fonction, néanmoins un délai maximum de 3 mois pourra être accordé à l’agent conformément aux conditions indiquées dans son ACT.

Si le logement n’est pas jugé nécessaire à l’activité de la SNCF, sur demande l’agent ICF NOVEDIS pourra proposer un maintien dans les lieux.

Dans ce cas, il sera nécessaire de signer un bail dont le loyer sera celui du prix du marché, avec dépôt un de garantie. ».

— un courrier de la direction des ressources humaines à M. [O] [U] en date du 7 décembre 2021 prenant acte de son intention de cesser son activité le 30 décembre 2021 et rappelant que l’engagement ACT prend fin à la date de cessation de fonction.

— un courrier recommandé avec avis de réception signé du 11 décembre 2021 dans lequel ICF NOVEDIS signifie la fin de l’ACT à la date du 30 décembre 2021 et octroie à M. [O] [U] un délai de trois mois pour libérer les lieux.

Il résulte de ces documents que M. [O] [U] bénéficie d’un logement comme accessoire au contrat de travail avec la SNCF. Peu importe que M. [O] [U] ne soit pas salarié d’ICF NOVEDIS, cette dernière n’étant pas partie à l’engagement ACT conclut avec la SNCF, seul employeur du défendeur, mais ayant repris l’état d’occupation de l’immeuble dans l’acte de vente à son profit en date du 20 décembre 2007, de sorte qu’elle se trouve subrogée dans les droits de la SNCF.

Dans ces conditions il n’y pas lieu à faire application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 et le défendeur ne saurait soulever, sur ce fondement, la nullité des dispositions contractuelles dérogatoires concernant le formalisme et le délai du congé donné ainsi que la majoration du loyer en cas de maintien dans les lieux après expiration du délai pour quitter les lieux.

Sur la régularité du congé

Il a été fait application d’un préavis dans le respect du Règlement RH 00333. A cet égard peu importe que le logement soit qualifié de nécessaire à l’activité de M. [O] [U] puisqu’il a été fait application du préavis minimal prévu dans ce cas. A contrario, il sera observé que M. [O] [U] ne justifie pas avoir sollicité son maintien dans les lieux ainsi qu’il est prévu au Règlement précité.

Dès lors, l’engagement ACT du 18 juillet 1994 a pris fin le 31 mars 2022.

Sur la novation du contrat soulevée par M. [O] [U]

S’agissant d’une éventuelle novation du contrat tirée du courriel du 19 novembre 2021 évoquant un relogement le temps de travaux, il sera observé que ce document est antérieur à la date de cessation des fonctions de M. [O] [U] et que la mesure n’a pas été réitérée ultérieurement au congé notifié le 11 décembre 2021. Également, le défendeur ne saurait tirer de la convention d’occupation précaire d’un logement le temps de travaux entre le 4 novembre 2002 et le 3 novembre 2025, la manifestation des parties de poursuivre la relation contractuelle alors que cette convention proposée le 19 octobre 2022, n’a jamais été signée du propriétaire et que par acte de commissaire de justice du 8 mars 2023, M. [O] [U] était sommé de quitter les lieux, puis par acte du 31 juillet 2023 assigné en référé aux fins d’expulsion.

La société ICF NOVIDIS n’a donc à aucun moment démontré sa volonté de novation au bénéfice d’un contrat soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ce d’autant plus que l’immeuble a été vendu, le 7 novembre 2023, à la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9]. S’il figurait dans l’acte le nom de M. [O] [U] en qualité d’occupant sous convention ACT, il est également précisé « sous réserve des procédures en cours visées au Dossier d’information ».

Au surplus, tous les appels de fonds produits par M. [O] [U] pour les années 2023 (avril et mai) et 2024 (dernier trimestre) mentionnent une indemnité d’occupation et non une redevance ou un loyer.

Enfin, la volonté de la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] de concéder un nouveau contrat de location à M. [O] [U] ne saurait résulter de la convention d’occupation précaire avec dispense de paiement d’indemnité d’occupation pour le temps des travaux dans le logement litigieux, signée le 6 mars 2025 qui précise :

— que la société ICF NOVIDIS s’est désistée de la procédure en référé suite à la vente du bien,

— que la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] a repris la procédure en expulsion devant le juge des contentieux de la protection par assignation au fond en date du 30 juillet 2024.

M. [O] [U] est par conséquent occupant sans droit ni titre depuis le 1er avril 2022 du logement situé [Adresse 3] [Localité 6] [Adresse 11].

Il sera ordonné son expulsion dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution que

le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables entre trois mois et trois ans aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

M. [O] [U] qui s’est maintenu dans les lieux pendant plus de trois ans, sans demander son maintien dans les lieux qui lui aurait permis de conclure un nouveau bail, a déjà bénéficié de larges délais. Par ailleurs, M. [O] [U] qui affirme ne pouvoir se reloger dans le secteur privé ne justifie d’aucune recherche effective en cours, notamment à [Localité 8] lieu de résidence de sa mère, ses revenus actuels lui permettant par ailleurs de régler une indemnité d’occupation mensuelle majorée charges comprises de près de 500 euros pour un logement de 31m².

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la majoration de 50% prévue au contrat est appliquée depuis le 13 mars 2023 sans qu’une dette locative en résulte. Par ailleurs, la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] justifie que le montant mensuel de 393,21 euros appliqué est en deçà du loyer de référence minoré en 2023 pour un logement de 31 m². Il convient dès lors de faire droit à la demande et de fixer l’indemnité d’occupation à effet du 1er avril 2023, telle que fixée dans le courrier du 13 mars 2023 à la somme mensuelle de 393,21 euros outre les charges, à compter du 1er avril 2023, jusqu’à libération des lieux.

Sur la réparation d’un trouble de jouissance

A l’appui de sa demande en réparation du trouble de jouissance subi du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les photos non datées ni localisées produites, le rapport lacunaire de l’inspecteur salubrité de la Ville de [Localité 10] constatant le 17 décembre 2024 des traces d’humidité entrainant la prolifération de moisissures au niveau des parois de la salle de bain en raison d’une aération insuffisante sans mentionner l’étendue, la cause imputable au bâti et le danger pour la santé, ne sauraient caractériser un logement indécent engageant la responsabilité du bailleur au titre de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, le certificat médical du 5 février 2024 mentionnant une lésion dermatologique prurigineuse dans un contexte de déménagement, alors que ce contexte n’a pu faire l’objet d’un constat personnel du médecin qui ne fait que reprendre les dires du patient, atteste au contraire que M. [O] [U] développe une pathologie lorsqu’il quitte son logement et non du temps de son occupation.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que l’engagement d’occupation du 18 juillet 1994, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 7] est résilié depuis le 31 mars 2022 par suite de la cessation de fonction de M. [O] [U] à la SNCF ;

ORDONNE, en conséquence, à M. [O] [U] de libérer les lieux dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [U] à compter du 1er avril 2023 à la somme mensuelle de 393,21 euros, outre les charges ;

CONDAMNE M. [O] [U] à verser à la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] cette indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [O] [U] à verser à la SNC L’AUBERGE DE [Localité 9] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection.