TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00182

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWQQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[O] [X]

[N] [S]

C/

[T] [J] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONFERRAN

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [O] [X],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [N] [S],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [T] [J] [W],

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 1er et 04 décembre 2023, prenant effet au 04 décembre 2023, Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X], par l’intermédiaire de leur mandataire la SARL TT GESTION, ont donné à bail à Madame [T] [J] [W] un logement à usage d’habitation (maison B) et deux emplacements de stationnement non numérotés, situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 1.000 euros.

Le 23 juillet 2024, Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] ont fait signifier à Madame [T] [J] [W] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] ont ensuite fait assigner Madame [T] [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 8.015,60 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 07 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

— d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X], représentés par la SCP MONFERRAN & ASSOCIES, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 12.040,37 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 27 novembre 2024, Madame [T] [J] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er et 04 décembre 2023, prenant effet au 04 décembre 2023, contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause mais stipulant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.015,60 euros a été signifié le 23 juillet 2024, et non de six semaines comme le dispose l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et le contrat. Ce délai étant favorable à la locataire et ayant pu lui donner l’impression qu’elle bénéficiait d’un délai plus important pour faire échec à la clause résolutoire, il s’applique en lieu et place du délai légal prévu dans la clause résolutoire.

Partie de la dette de 3.015,60 euros est constituée par les frais de rejet des prélèvements, à hauteur de 46,80 euros. Dans la mesure où ces sommes ne sont pas mentionnées par l’article 24 au titre des dettes pouvant entraîner la résiliation de plein droit et par la clause résolutoire, elles ne doivent pas être prises en compte pour l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, il convient de vérifier si Madame [T] [J] [W] s’est acquittée de la somme de 2.968,80 euros, correspondant à ses seuls loyers impayés, dans le délai de deux mois.

Madame [T] [J] [W] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 septembre 2024 et Madame [T] [J] [W] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [T] [J] [W] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] produisent un décompte du 06 février 2025 démontrant que Madame [T] [J] [W] reste devoir la somme de 11.015,69 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après déduction des frais de rejet de prélèvement. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de février 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancienne locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [T] [J] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 11.015,69 euros.

Madame [T] [J] [W] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 septembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [J] [W], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X], Madame [T] [J] [W] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er et 04 décembre 2023 prenant effet au 04 décembre 2023 entre Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] d’une part et Madame [T] [J] [W] d’autre part concernant un logement à usage d’habitation (maison B) et deux emplacements de stationnement non numérotés situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [J] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [T] [J] [W] à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] à titre provisionnel la somme de 11.015,69 euros (décompte arrêté au 06 février 2025, comprenant les loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [T] [J] [W] à payer à Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [T] [J] [W] à verser à Monsieur [N] [S] et Madame [O] [X] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [T] [J] [W] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,