Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 8 juillet 2025, n° 25/00757

TJ Toulouse 8 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et que Monsieur [D] [F] n'a pas réglé la totalité de la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a vérifié le décompte des loyers dus et a constaté que Monsieur [D] [F] avait effectivement des arriérés, ce qui justifie la condamnation au paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que Monsieur [D] [F] occupant les lieux sans droit, il doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges.
Accepté
Charge des dépens
La cour a confirmé que Monsieur [D] [F], étant la partie perdante, doit supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Démarches judiciaires
La cour a jugé que les bailleurs ont engagé des frais pour faire valoir leurs droits, justifiant ainsi l'octroi d'une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 8 juil. 2025, n° 25/00757
Numéro(s) :	25/00757
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel LAMBREY
Cabinet(s) :	LAMBREY & ASSOCIES, AVOCATS A LA COUR

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00757 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T257

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 08 Juillet 2025

[X] [K]

[S] [L]

[D] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Juillet 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [X] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [S] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [D] [F], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 janvier 2022, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] ont donné à bail à Monsieur [D] [F] un appartement à usage d’habitation (n°004) et une place de parking (n°5), situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 602 euros et une provision sur charges mensuelle de 46 euros.

Le 18 novembre 2024, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] ont fait signifier à Monsieur [D] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, outre l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du requis, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.923,86 euros arrêtée au 06 janvier 2025,

— à titre d’indemnité d’occupation, d’une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 19 janvier 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clés,

— des entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi que de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.953,74 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 février 2025, Monsieur [D] [F] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 janvier 2022 contient une clause résolutoire (Article 2.11. – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme en principal de 2.203,16 euros a été signifié le 18 novembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [F] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.253 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 19 janvier 2025 et Monsieur [D] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [D] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] produisent un décompte du 02 mai 2025 démontrant que Monsieur [D] [F] reste devoir la somme de 4.592,18 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais du commandement de payer de 158,29 euros et des dépenses dites « dépens » d’un montant total de 203,27 euros.

Monsieur [D] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.592,18 euros.

Monsieur [D] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 19 janvier 2025 au mois de mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K], Monsieur [D] [F] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2022 entre Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] et Monsieur [D] [F] concernant un appartement à usage d’habitation (n°004) et une place de parking (n°5), situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] à verser à Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] à titre provisionnel la somme de 4.592,18 euros (décompte arrêté au 02 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] à payer à Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] à verser à Monsieur [S] [L] et Madame [R] [K] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La vice-présidente,