TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e THIOUNE IERI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 novembre 2024

à M^e Laurie COMBES

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06383 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4A5T

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NDJ, domiciliée : chez M [E], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Virginie THIOUNE IERI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurie COMBES, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 1er octobre 2006, La SCI NDJ a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [T] [L] portant sur un appartement meublé sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 280 euros outre 20 euros de provision sur charges ;

Alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [T] [L], le 27 mars 2023 pour un montant en principal de 6893,37 euros en principal;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 30 mars 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, dénoncé le 19 septembre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, La SCI NDJ a fait assigner Monsieur [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [L] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin est

— condamner Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 7123,03 euros, avec intérêts de retard ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure y compris les débours ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 décembre 2023 et après deux renvois, a été retenue à l’audience du 19 septembre 2024 ;

A cette audience, La SCI NDJ et Monsieur [T] [L] ont été représentés par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [T] [L] demande au juge des référés de :

Constater la prescription des demandes relatives aux impayés antérieurs au 15 septembre 2020Dire que la dette locative s’élève à la somme de 937 eurosPrendre acte du paiement intégral du loyer du mois de septembre 2024Débouter la SCI NDJ de sa demande d’expulsion de Monsieur [T]Accorder à Monsieur [T] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes duesDébouter la SCI NDJ de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Débouter la SCI NDJ de ses demandes plus amples et contrairesDire que les frais irrépétibles et les dépens seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

A l’audience la SCI NDJ représentée par son conseil a ajouté qu’elle sollicitait en outre la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Suivant conclusions en réplique n°1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, La SCI NDJ demande au juge des référés de :

A titre principal

Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandesConstater que le montant des impayés de loyers depuis juin 2007 est d’un montant de 8804,37 euros dont 3900 euros de chargesPrendre acte du non-paiement de la totalité du loyer de septembre au 15 septembre 2024Constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et dire que Monsieur [T] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er juin 2023Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [L] et de tout occupant de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur si besoin estStatuer sur le sort des meubles se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner Monsieur [T] [L] au paiement des loyers et des charges dus soit la somme de 2270 euros correspondant aux loyers et charges impayés du 1er septembre 2021 au 12 septembre 2024, outre les intérêts au taux légalCondamner Monsieur [T] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu charges en sus, jusqu’à libération effective des lieux, Condamner Monsieur [T] [L] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens .

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 15 septembre 2023 a été dénoncée le 19 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 décembre 2023

De surcroît, la SCI NDJ justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 30 mars 2023 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, La SCI NDJ justifie de son existence par l’extrait KBIS à jour au 09 mai 2024 ;

Par conséquent La SCI NDJ est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription des loyers et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription , le délai préfix, la chose jugée.

Monsieur [T] fait valoir que l’assignation délivrée le 15 septembre 2023 ne peut porter que sur des impayés remontant au 15 septembre 2020 et que les demandes relatives aux loyers impayés avant cette date sont prescrites; il limite en conséquence le montant des arriérés de loyers et charges à la somme de 937 euros arrêtée au mois de décembre 2022 inclus ;

L’article 7-1 inséré dans la loi du 6 juillet 1989 par la loi du 24 mars 2014 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par trois à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce les loyers antérieurs au 15 septembre 2020 correspondant aux loyers antérieurs de trois années à la délivrance de l’assignation venue interrompre le délai de prescription par application de l’article 2241 du code civil, sont prescrits, le commandement de payer délivré le 27 mars 2023 n’étant pas interruptif de prescription ;

S’agissant du montant de la dette locative le requis a calculé la dette arrêtée au mois de décembre 2022 ; toutefois le requérant produit un décompte actualisé arrêté au 12 septembre 2024 et il y a lieu de tenir compte de cette actualisation ;

De surcroît il est relevé que le requérant dans ses conclusions sollicite une provision au titre des loyers impayés à compter du 1er septembre 2021 et il ressort du contrat de bail qui prévoit une indexation du loyer à la date anniversaire du bail et du décompte actualisé produit aux débats que la créance est établie avec l’évidence requise en référé sur la période à compter du 1er septembre 2021 jusqu’au 12 septembre 2024, à la somme de de 2270 euros ;

Monsieur [T] [L] sera en conséquence condamné à payer la somme de 2270 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 1er septembre 2021 au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [L] le 27 mars 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 6893,37 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2023 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties sera constatée au 27 mai 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir que les allocations de logement sont toujours versées chaque mois au bailleur, que Monsieur [T] [L] a connu des périodes de dysfonctionnement de son RSA et s’est retrouvé sans ressources et en grande difficulté financière ; il justifie percevoir le RSA à hauteur de 534,82 euros par mois, l’allocation de logement de 291 euros étant directement versée au bailleur ;

La SCI NDJ s’est opposée à l’octroi de tout délai en faisant valoir que le montant du loyer n’est pas élevé , le loyer résiduel s’élevant à 59 euros par mois et qu’il n’a pas repris au jour de l’audience le paiement du loyer ;

Monsieur [T] produit aux débats la copie d’un chèque de 9 euros établi au bénéfice de la SCI NDJ ; toutefois il ne justifie pas que son compte est approvisionné et que cette somme a été débitée de son compte ;

De surcroit le montant du loyer tel que révisé en application des dispositions contractuelles n’est pas de 300 euros mais de 330 euros, il s’ensuit que le montant du loyer résiduel n’est pas de 9 euros mais de 29 euros ;

Dès lors la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et celle de tous occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux appartement sis [Adresse 1] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

Enfin, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, Monsieur [T] [L] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 350 euros, et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [L] qui succombe supportera la charge des entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

L’équité, eu égard à la situation économique des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure au profit de la SCI NDJ qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS La SCI NDJ recevable en ses demandes ;

DÉCLARONS recevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription triennale,

DISONS qu’est prescrit l’arriéré locatif antérieur au 15 septembre 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 27 mai 2023 ;

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [L] de libérer les lieux sis [Adresse 1], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [T] [L] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef ou son conjoint dans le cas où son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur, des lieux sis [Adresse 1] si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 350 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [T] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] à payer à La SCI NDJ la somme de 2270 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés sur la période à compter du 1er septembre 2021 au 12 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] à payer à La SCI NDJ, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 350 euros, ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTONS la SCI NDJ de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [T] [L] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE