TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/00086 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TVY5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. [Adresse 12]

C/

[B] [M], [Adresse 9]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à SA HLM DES CHALETS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 12], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [W] [O], Chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [B] [M],

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

demeurant Actuellement à la Maison d’Arrêt [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 8]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-7172 du 14/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

représenté par M^e Alain ROUILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 juin 2023, la SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [M] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 206,15€ provision sur charges non comprises.

Le 12 septembre 2024, la SA [Adresse 12] a fait signifier à Monsieur [M] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la SA HLM DES CHALETS a ensuite fait assigner Monsieur [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1184,76€, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts,

— d’une somme de 500€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA [Adresse 12], représentée par Monsieur [W] [O], muni d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2254,06€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Monsieur [M] [B], représenté par son conseil, indique qu’il n’est pas en possession des clés qui ont été saisies, qu’il est en détention provisoire dans le cadre d’une affaire criminelle et que sa détention a été prolongée.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 28 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 385,98€ a été signifié le 12 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [M] [B] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (300€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 novembre 2024. Monsieur [M] [B] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA HLM DES CHALETS produit un décompte du 23 avril 2025 démontrant que Monsieur [M] [B] reste devoir la somme de 2254,06€, mensualité de mars 2025 comprise.

Monsieur [M] [B], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2254,06€.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 12], Monsieur [M] [B] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 28 juin 2023 entre la SA HLM DES CHALETS et Monsieur [M] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [M] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA [Adresse 12] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à verser à la SA HLM DES CHALETS à titre provisionnel la somme de 2254,06€ (décompte arrêté au 23 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à la SA [Adresse 12] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à verser à la SA HLM DES CHALETS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,