RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00525 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3X3

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [K] [S] [I] [W]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS,, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. BAB MARKET

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

S.A.S. [Adresse 8]

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

DÉFENDERESSES

S.A. BNP PARISBAS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

CREANCIERS INSCRITS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice des 11 et 15 avril 2025, Monsieur [K] [W] a fait assigner en référé la SAS [Adresse 8] et la SAS BAB MARKET devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1343-5 du code civil et L.145-41 du code commerce, pour voir :

— Constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 29 décembre 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de la SAS BAB MARKET ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du bien sis [Adresse 5] ;

— Juger que le bailleur, Monsieur [K] [W], pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS BAB MARKET ;

— Condamner solidairement la SAS BAB MARKET et la SAS [Adresse 8] à payer, à titre provisionnel, la somme totale de 22.500 euros au titre de son arriéré de loyers, et indemnités d’occupation arrêté au mois d’avril 2025 inclus ;

— Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ;

— Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par la SAS BAB MARKET s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

— Dans cette hypothèse, juger que faute par la SAS BAB MARKET de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et Monsieur [K] [W] pourra dès lors poursuivre l’expulsion de la SAS BAB MARKET ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— Condamner la SAS BAB MARKET à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges, soit la somme de 2.500 euros à compter du 29 novembre 2024 jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;

— Condamner la SAS BAB MARKET à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS BAB MARKET en tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, et de la signification de l’ordonnance à intervenir.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025 délivré par commissaire de justice, la présente procédure a été dénoncée à la SA BNP PARIBAS en sa qualité de créancier inscrit.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle Monsieur [K] [W], représenté par son conseil, s’est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [K] [W] expose que, par acte du 24 juin 2021, il a, avec Madame [D] [W], donné à bail commercial à la SAS [Adresse 8], aux droits de laquelle est venue la SAS BAB MARKET selon acte de cession de fonds de commerce du 5 décembre 2023, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros, payable d’avance. Il précise que, par acte du 20 mai 2022, Madame [D] [W] a renoncé à son usufruit à son profit faisant de lui le seul propriétaire. Il explique que sa locataire, la SAS BAB MARKET, ne payant plus ses loyers et charges, il a été contraint de lui faire délivrer par commissaire de justice le 28 novembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 12.500 euros. Ledit commandement étant resté infructueux, il considère la clause résolutoire acquise au 29 décembre 2024, s’estimant bien fondé à en solliciter le bénéfice de ses effets.

En défense, la SAS [Adresse 8], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, L.145-16-1 du code de commerce et 1104 du code civil, elle sollicite du juge des référés de :

— Constater que les demandes formées par Monsieur [K] [W] à l’égard de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sont injustifiées et se heurtent en tout état de cause à plusieurs contestations sérieuses ;

— Dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes, et les rejeter ;

— Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires de Monsieur [K] [W] ;

— Condamner Monsieur [K] [W] à verser à la SAS [Adresse 8] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [K] [W] aux dépens.

A l’appui de ses demandes, la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE relève l’existence de contestations sérieuses, tenant à l’imprécision du décompte locatif ainsi qu’à l’absence de notification au cédant des impayés dans le délai légal, ne permettant pas au juge des référés de faire droit aux demandes. Elle fait valoir qu’il existe des contradictions entre les énonciations de l’acte introductif d’instance et le décompte locatif versé aux débats, de telle sorte qu’il ne lui est pas possible de vérifier, avec certitude, le quantum de la créance alléguée. Elle précise que le contrat de bail prévoit une clause qui stipule que, en cas de cession du fonds de commerce, le preneur reste garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer en application des dispositions de l’article L.145-16-1 du code de commerce. Elle ajoute que, au mépris des dispositions précitées, elle n’a été notifiée d’aucun impayé de sa cessionnaire, précisant que ce n’est que par la délivrance de la présente assignation qu’elle a découvert lesdits impayés.

Bien que régulièrement assignée, la SAS BAB MARKET n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré au 12 août 2025 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la garantie du cédant

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-16-1 du code de commerce, Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci.

Aux termes de l’article L.145-16-2 du code de commerce, Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail.

Sur ce, le contrat de bail, en son article 4.3, en page 6, prévoit une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, laquelle stipule expressément que : « La cession seule du droit au bail est interdite sans l’accord exprès du bailleur. Cependant, la cession par le preneur de son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce est libre, à charge pour le preneur de rester garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement du loyer, et ce pour une durée de 3 ans à compter de ladite cession, conformément à l’article L.145-16-2 du code de commerce. Toute cession devra être constatée, soit par un acte authentique, soit par un acte sous signatures privées, acte auquel le bailleur sera appelé à concourir par notification effectuée au moins quinze (15) jours à l’avance ».

En l’espèce, il n’est pas discuté de ce que la SAS [Adresse 8] n’a pas été informée, dans les délais impartis conformément aux dispositions précitées, de tout défaut de paiement de la SAS BAB MARKET.

Ainsi, il y a lieu de constater que l’obligation de la SAS [Adresse 8] de répondre solidairement du cessionnaire de l’entière exécution des clauses du bail, notamment de paiement des loyers, est sérieusement contestable compte tenu de la carence du propriétaire.

La demande de condamnation solidaire de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en paiement provisionnel des loyers, charges et indemnités d’occupation ne relève donc pas de la compétence du juge des référés et sera en conséquence rejetée.

Sur la demande d’acquisition de clause résolutoire et d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le contrat de bail prévoit qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur cette base, Monsieur [K] [W] a fait délivrer le 28 novembre 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 12.500 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 inclus.

Pour s’opposer aux demandes formulées, la SAS [Adresse 8] argue de ce que les sommes réclamées par Monsieur [K] [W] ne sont pas claires puisque sont inclus dans le décompte figurant dans ses écritures les loyers des mois d’août 2024 au mois d’avril 2025 alors même que Monsieur [K] [W] indique que la SAS BAB MARKET a procédé au règlement du mois de janvier 2025.

Or, la SAS [Adresse 8], qui n’a pas été informée des défauts de paiement de la locataire avant la délivrance de la présente assignation, ne peut être en mesure de dire si le loyer du mois de janvier 2025 a été réglé.

En tout état de cause, le seul paiement du loyer du mois de janvier 2025 aurait été insuffisant pour permettre d’apurer les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti.

La SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE échoue en conséquence à démonter l’existence d’une obligation sérieusement contestable pour sa cessionnaire de procéder au règlement de ses loyers et charges.

En outre, bien que la SAS BAB MARKET ne comparaisse pas l’audience, n’offrant ainsi aucune explication sur les impayés allégués par son bailleur, il ressort des pièces versées aux débats qu’elle ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer délivré le 28 novembre 2024 dans le délai d’un mois imparti.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement, permettant à bon droit l’application de l’article L.145-41 du code de commerce et des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Dès lors, l’obligation pour la SAS BAB MARKET de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Dans la mesure où il est constant que les causes de ce commandement n’ont pas été payées, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 décembre 2024.

L’obligation de la SAS BAB MARKET de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS BAB MARKET occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef à défaut Monsieur [K] [W] étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la demanderesse et des pièces versées aux débats que les loyers pour les mois d’août 2024 à avril 2025, d’un montant total de 22.500 euros, sont restés impayés.

Il convient en conséquence de condamner la SAS BAB MARKET à payer à Monsieur [K] [W] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025 inclus la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 22.500 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS BAB MARKET causant un préjudice à Monsieur [K] [W], ce dernier est fondé à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 29 décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS BAB MARKET au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mai 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS BAB MARKET qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS BAB MARKET est également condamnée à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Cependant, compte-tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre des frais irrépétibles par la SAS [Adresse 8].

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire en paiement provisionnel de la SAS CARREFOUR PROXIMITE FRANCE en sa qualité de cédant ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 29 décembre 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS BAB MARKET et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 7];

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS BAB MARKET à payer à Monsieur [K] [W] la somme provisionnelle de 22.500 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2025 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS BAB MARKET à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires, que Monsieur [K] [W] aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 29 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, la SAS BAB MARKET à payer à Monsieur [K] [W] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer appelé, outre les charges, taxes et accessoires, à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS BAB MARKET aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SAS BAB MARKET à payer à Monsieur [K] [W] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée au titre des frais irrépétibles par la SAS [Adresse 8] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,