TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01392 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCNA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Septembre 2025

[S] [R]

[J] [I] épouse [R]

C/

[G] [M]

[C] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

à Me [W]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [S] [R], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne assisté de M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [I] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [G] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Mme [C] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 décembre 2023, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] un pavillon à usage d’habitation n°M6, avec jardin, garage, parking et piscine, situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1.280 euros et une provision sur charges mensuelle de 20 euros.

Le 23 janvier 2025, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] ont fait signifier à Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 24 mars 2025, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans les 8 jours de l’ordonnance et sans délai, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 4.505 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts légaux,

— de la somme de 187 euros, représentant les factures d’eau, d’électricité et de gaz payées par les bailleurs dans l’attente du transfert par les locataires des compteurs à leurs noms,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R], représentés par Maître [L] [W], ont maintenu les demandes de leur assignation et actualisé leur demande en paiement à la somme de 5.568 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à juin 2025.

Convoqués par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 31 mars 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

Les débats ont été réouverts par mention au dossier, pour permettre la comparution des locataires et la justification de la reprise du paiement des loyers courants, à la suite de la réception d’un courriel du 06 juin 2025 dans lequel Madame [C] [B] faisait part de son absence à l’audience en raison de la maladie de sa fille et demandait un report de l’audience et des délais de paiement.

A l’audience du 10 juillet 2025, Madame [J] [I] épouse [R], représentée et Monsieur [S] [R], comparant, assisté par Maître Agnès BUTIN, ont maintenu les demandes de leur assignation et actualisé le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.268 euros, pour inclure les mensualités jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement, mettant en avant l’absence d’éléments sur la situation financière des locataires.

Convoqués par lettres recommandées reçues le 20 juin 2025, Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

Madame [C] [B] a de nouveau adressé un courriel le jour de l’audience, en expliquant ne pas pouvoir se déplacer avec sa fille faute de voiture et en demandant des délais de paiement suspensifs de leur expulsion.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 861-2 du code de procédure civile, la demande incidente tendant à obtenir des délais de paiement peut être formée par requête faite, remise ou adressée au greffe. L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 décembre 2023 contient une clause résolutoire (article IV. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, mais laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai contractuel, librement consenti entre les parties et plus protecteur du locataire, doit primer sur le délai légal de six semaines.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.905 euros a été signifié le 23 janvier 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 2.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat, étant précisé que les dépenses d’électricité, de gaz et d’eau sont des charges locatives lorsqu’elles sont réglées par les bailleurs au profit des locataires.

En l’espèce, le bail du 16 décembre 2023 prévoit que les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité soient mis au nom des locataires, à charge pour ceux-ci de faire les démarches et de régler les frais afférents.

Ces démarches ont été réalisées tardivement par les locataires s’agissant de l’eau, de l’électricité et du gaz, de sorte que Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] ont du s’acquitter de plusieurs factures en lieu et place de leurs locataires, ces sommes étant donc des charges récupérables.

Ils justifient de la dernière page de l’état des lieux faisant mention des relevés de compteurs à l’entrée dans les lieux des locataires, signé par les locataires et les bailleurs, et de deux factures d’eau de 57,16 euros et 26,84 euros pour l’eau consommée par les locataires entre décembre 2023 et avril 2024. Ils fournissent également une facture de clôture de l’électricité du 12 janvier 2024 de 43,62 euros et une facture de clôture de gaz de 104,29 euros, ainsi qu’une feuille de calcul permettant de différencier leur consommation d’énergie avant le 20 décembre 2023 de celle des locataires après le 20 décembre 2023, compte-tenu des index relevés à l’entrée dans les lieux des locataires. Ainsi, ils justifient que les locataires leur doivent 84 euros au titre de l’eau, 29,20 euros au titre de l’électricité et 73,80 euros au titre du gaz, soit 187 euros au total.

Par ailleurs, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] produisent un décompte du 09 juillet 2025 démontrant que Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] restent devoir la somme de 4.268 euros au titre de leurs loyers et provisions sur charges, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction du dernier paiement de 2.600 euros réalisé le 02 juillet 2025 par les locataires.

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 187 euros au titre de la régularisation de l’eau, de l’électricité et du gaz et de la somme de 4.268 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 3.905 euros et du 31 mars 2025 pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] ont repris le paiement de leur loyer courant, leur versement de 2.600 euros le 02 juillet 2025 devant s’imputer en priorité sur la dette qu’ils avaient le plus d’intérêt à régler, soit leur loyer courant, en application de l’article 1342-10 du code civil.

Toutefois, ils n’ont pas comparu à l’audience du 10 juillet 2025 pour soutenir leur demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoires et apporter des explications et justificatifs sur leur situation financière, malgré un renvoi de leur dossier pour leur permettre de venir à l’audience, et ce sans excuse valable, dans la mesure où le tribunal était accessible en transport en commun depuis leur lieu de résidence. En l’état, le juge ne dispose donc d’aucun élément lui permettant de vérifier que les locataires sont en mesure de régler leur arriéré avec des délais de paiement.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 mars 2025 et Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il convient d’ordonner à Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] de quitter les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant en l’espèce de supprimer le délai légal dont ils doivent bénéficier pour se reloger. A défaut, il convient de prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous les occupants de leur chef.

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] seront également condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 24 mars 2025 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R], Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 décembre 2023 entre Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] et Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] concernant un pavillon à usage d’habitation n°M6, avec jardin, garage, parking et piscine, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] à payer à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 187 euros au titre des factures d’eau, d’électricité et de gaz réglées en leur place par leurs bailleurs ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] à titre provisionnel la somme de 4.268 euros (décompte arrêté au 09 juillet 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2025 sur la somme de 3.905 euros et du 31 mars 2025 pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Madame [C] [B] ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux de Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] à payer à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] à verser à Monsieur [S] [R] et Madame [J] [I] épouse [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [M] et Madame [C] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Olga ROUGEOT, Greffier.

Le Greffier, Le juge,