TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01062 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T6ZC

JUGEMENT

N° B

DU : 16 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE SA LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

C/

[P] [D] [V]

[J] [E] épouse [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Septembre 2025

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 16 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE SA LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [P] [D] [V], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [J] [E] épouse [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [P] [D] [V] et à Madame [J] [E] épouse [V] un appartement à usage d’habitation (n°A201, bâtiment A) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 7] à [Localité 9] par contrat signé électroniquement prenant effet au 22 septembre 2022 moyennant un loyer mensuel initial de 481,26 euros outre 104,99 euros de provision sur charges.

Faisant état du non-paiement du supplément de loyer de solidarité (SLS) et après mises en demeure infructueuses, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait respectivement assigner, par actes de commissaire de justice délivrés le 10 mars 2025 Monsieur [P] [D] [V] et Madame [J] [E] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a sollicité de :

— prononcer la résiliation du contrat de bail d’habitation ayant pour objet le logement conventionné sis [Adresse 1] à [Localité 9] et du parking n°2 situé à la même adresse aux torts exclusifs de Monsieur [P] [V] et Madame [J] [E] épouse [V],

— d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— d’ordonner l’évacuation de tous effets personnels, et dire que les meubles et véhicules seront transportés dans tels lieux qu’il lui plaira aux frais, risques et périls des expulsés,

— condamner solidairement Monsieur [P] [V] et Madame [J] [E] épouse [V] au paiement provisionnel de la somme de 1421,49€ au titre de la dette locative générée par l’application du supplément de loyer de solidarité arrêté au 28 janvier 2025 somme à parfaire au jour de l’audience et jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [P] [V] et Madame [J] [E] épouse [V] au montant du loyer majoré des charges conventionnelles et les condamner solidairement au paiement mensuel de celle-ci à compter de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a soutenu avoir appliqué un SLS forfaitaire ainsi que des pénalités pour défaut de réponse à l’enquête annuelle sur les ressources par les défendeurs.

Elle a indiqué que dans l’attente de la réception des documents sollicités, elle a demandé à ses locataires de ne s’acquitter que du montant du loyer et des charges hors SLS ce qu’ils ont fait de manière irrégulière.

Elle a soutenu que les époux [V] ne lui avaient finalement adressé l’enquête de ressources 2024 ainsi que l’avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 de Monsieur [V] et un certificat du centre des impôts mentionnant le revenu fiscal de référence de son épouse que le 23 mai 2024 et qu’en l’état des documents reçus au titre de l’année 2022 et du taux de dépassement, elle avait constaté que les époux [V] devaient être assujettis au paiement d’un SLS mensuel de 203,07 euros à compter du 1er janvier 2024.

Elle a indiqué leur avoir adressé en conséquence le 7 juin 2024 un courrier faisant état de l’application dudit SLS et de son mode de calcul.

Elle a par ailleurs précisé avoir procédé à l’annulation du SLS forfaitaire appliqué en déduisant une somme de 5.210,45 euros de la dette locative.

Elle a indiqué également qu’au mois d’août 2024, sans aucune explication particulière, Madame [V] lui avait adressé son avis d’imposition définitif de 2023 sur les revenus de 2022 ainsi que l’avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023 de Monsieur [V] et qu’en l’état des éléments précédemment détenus, elle avait donc adressé à ses locataires un commandement de payer le 11 octobre 2024.

Elle a fait valoir que par courrier du 28 octobre 2024, les époux [V] lui avaient adressé un courrier reconnaissant avoir communiqué très tardivement les éléments concernant leurs ressources et sollicitant la suppression ou le recalcul du SLS.

Elle a soutenu qu’ayant reçu les éléments relatifs à la baisse de revenus des locataires qu’à compter du mois d’août 2024, il ne lui était pas possible de procéder à l’annulation rétroactive du SLS appliqué de janvier à août et a indiqué en avoir tenu compte pour la période postérieure annulant le SLS appliqué en septembre et octobre 2024.

Elle a en outre précisé que si les époux [V] lui avaient adressé un nouveau courrier le 24 décembre 2024 sollicitant la suppression du SLS appliqué, elle leur avait répondu par courrier du 2 janvier 2025 leur expliquant les règles auxquelles elle se trouvait astreinte pour le calcul et la facturation du SLS.

Elle a également fait valoir la mauvaise foi des locataires et soutenu que ces derniers au-delà de leurs manquements à leurs obligations contractuelles étaient également fautifs dans l’exécution de leur obligation de paiement ne s’acquittant pas de leur dette constituée au titre du SLS.

Monsieur [P] [D] [V] a comparu en personne et a contesté l’imputation d’un SLS indiquant que les revenus du couple avaient baissé et que les sommes versées l’avaient été sur les loyers à la demande de la bailleresse.

Il a soutenu avoir informé la bailleresse de cette baisse de revenus et avoir obtenu un accord verbal de cette dernière afin de produire tardivement les documents.

Il a également soutenu que la bailleresse avait refusé l’attestation des impôts transmise en raison des risques d’une falsification fin mai 2024 et que suite à une nouvelle demande de production de documents, les avis d’imposition définitifs avaient été transmis dès leur réception.

Il a également précisé qu’un employé de la bailleresse leur avait indiqué de payer le loyer sans le SLS dans le cadre d’un appel téléphonique du 20 août 2024.

Il a également contesté avoir un arriéré de loyer et soutenu avoir payé deux mois de loyers d’avance en avril pour le mois d’avril et mai en raison de leur absence pour cause de vacances.

Madame [J] [E] épouse [V], assignée par acte délivré le 10 mars 2025 par acte de commissaire de justice en son étude, n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

Le conseil de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dûment autorisé a adressé en délibéré ses observations sur la ventilation des sommes au titre du décompte des sommes dues par courriel du 23 juin 2025 auxquelles Monsieur [V] a également répondu par courriel présentant également ses observations par courriel du 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande résiliation judiciaire du contrat de bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par la voie électronique le 11 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable.

— sur le prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article L441-3 du Code de la construction et de l’habitation :

« Les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé. (…) »

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une somme dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

Conformément à l’article L441-9 du code précité, « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. (…)

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

En application de l’article R441-23 du code précité « Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

— des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission. »

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE verse aux débats un courrier en date du 3 novembre 2023 concernant l’enquête au titre des ressources et de la situation des locataires afin de déterminer si un supplément de loyer de solidarité leur était applicable. (Pièce 6 SA PATRIMOINE).

Par courrier du 3 janvier 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a mis en demeure les époux [V] de lui renvoyer l’enquête et ses justificatifs avant le 19 janvier 2024 sous peine d’application d’un SLS forfaitaire au coefficient majoré, de paiement d’une indemnité non remboursable de 25 euros ainsi que d’une pénalité de 7,62 euros par mois de retard pour non réponse à l’enquête (pièce 7 SA PATRIMOINE).

Le tribunal relève cependant qu’aucun justificatif d’envoi ni de réception desdits courriers n’est fourni par la bailleresse et cette dernière ne justifie pas non plus que les courriers versés aux débats ont été adressés à chacun des co-titulaires du bail soit à Monsieur [P] [D] [V] et à Madame [J] [E] épouse [V] tel que prévu par les dispositions de l’article L441-9 précité.

En outre, en l’absence de justificatif d’envoi effectif ou de réception de la mise en demeure du 3 janvier 2024 (pièce 7 SA PATRIMOINE), la bailleresse à laquelle incombe la charge de la preuve ne justifie pas de la reproduction de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitat de sorte qu’elle ne pouvait en tout état de cause procéder à une liquidation provisoire du supplément du loyer à compter du mois de janvier 2024.

Il est cependant justifié par courriel du 20 mars 2024 que Madame [V] a fourni une attestation des finances publiques relative à son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022. (Pièce 19 SA PATRIMOINE).

Par courriel du 22 mai 2024, la bailleresse a accusé réception du document des finances publiques transmis par Madame [J] [E] épouse [V] en l’invitant à lui transmettre une copie de l’avis d’imposition de son époux ainsi que l’enquête à compléter et à signer. (Pièce 1 [V]).

Si la bailleresse fait état dans son assignation que les époux [V] lui ont finalement adressé l’enquête de ressources 2024 ainsi que l’avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 de Monsieur [P] [V] et un certificat du centre des impôts mentionnant le revenu fiscal de référence de Madame [V] le 23 mai 2024, il est relevé que cette dernière sollicitait paradoxalement par courriel du 28 mai 2024 l’enquête remplie et signée et qu’à défaut une régularisation du SLS appliqué depuis le mois de janvier ne pourrait s’effectuer. (Pièce 1 [V]).

Ainsi, sur la base des documents transmis, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a déterminé que les époux [V] devaient être assujettis au paiement d’un SLS mensuel de 203,07 euros à compter du 1er janvier 2024 (Pièce 10 SA PATRIMOINE) par courrier en date du 7 juin 2024.

Le tribunal relève cependant, qu’aucun justificatif d’envoi ni de réception n’est fourni par la bailleresse, les défendeurs faisant valoir n’avoir reçu ledit courrier qu’au mois d’octobre 2024.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a indiqué que ce n’était qu’au mois d’août 2024 que Madame [V] lui avait adressé son avis d’imposition définitif de 2023 sur les revenus de 2022 ainsi que l’avis d’imposition 2024 sur les revenus de 2023 de Monsieur [V] faisant apparaître une baisse des revenus du foyer ne pouvant en conséquence procéder à l’annulation rétroactive du SLS appliqué de janvier à août 2024.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE se fonde sur les dispositions de l’article R441-23 du code de la construction soutenant que la baisse de revenus était visible dès le 1er janvier 2024 mais n’a été signalée qu’à compter du mois d’août 2024, soit plus de trois mois après la survenance dudit événement.

Le tribunal relève cependant qu’en l’absence de mise en demeure reproduisant les dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitat, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne pouvait en tout état de cause procéder à une liquidation provisoire du supplément du loyer à compter du mois de janvier 2024.

Par ailleurs, si la bailleresse a procédé à la liquidation définitive du SLS dans son courrier daté du 7 juin 2024, elle ne justifie pas de la date de son envoi effectif ni de celle de sa réception par les locataires qui soutiennent ne l’avoir reçu qu’au mois d’octobre 2024.

Ainsi, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie pas avoir calculé le montant du SLS applicable au regard des documents qui lui ont été transmis au mois de mai 2024 avant la réception de l’avis d’imposition définitif de 2023 sur les revenus de 2022 de Madame [V] et de celui de l’année 2024 sur les revenus de 2023 de Monsieur [V] au mois d’août 2024 permettant d’attester que ces derniers n’étaient pas assujettis à son paiement.

Il convient en conséquence au regard de l’ensemble de ces constatations de dire que les époux [V] ne sont redevables d’aucune somme au titre du SLS.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 7 a) de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dûment autorisée a adressé une note en délibéré à la présente juridiction indiquant que la dette locative des locataires hors SLS était de 309,16 euros (1933,72 euros – 1624,56 euros).

Le tribunal relève cependant que le montant appliqué au titre SLS, frais de dossier et pénalités de retard inclus s’élève à la somme de 1 680,04 euros (7 296,63 euros de SLS frais et pénalités – 5210,45 euros au titre de l’annulation partielle SLS pour la période de janvier à mai 2024 – 406,14 euros au titre de l’annulation SLS septembre et octobre 2024).

Après déduction de ladite somme de la dette locative de 1933,72 euros et de la somme de 8,80 euros facturée au titre d’un défaut d’assurance en décembre 2024 et en janvier 2025 alors que la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifie d’aucune mise en demeure à ce titre, le solde locatif reste débiteur de la somme de 237,26 euros.

Cependant Monsieur [V] en réponse à la note en délibéré de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fournit également la copie d’un courriel adressé par une gestionnaire de la société bailleresse le 20 juin 2025 par lequel celle-ci lui indique qu’ils sont bien à jour du règlement de leur loyer, précisant que ces derniers régleront fin juin l’échéance du mois de juin 2025.

Il en résulte que les locataires ne sont redevables d’aucune somme au titre du décompte des sommes dues arrêté au 31 mai 2025.

Si la bailleresse fait également état du manquement des locataires à leurs obligations déclaratives, ledit manquement apparaît insuffisant à justifier la résiliation du contrat de bail.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs des époux [V].

En conséquence les demandes d’expulsion à l’encontre des défendeurs, d’évacuation et séquestre de leurs effets personnels, meubles et véhicules, de fixation et de paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet et la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE ne justifiant d’aucune dette locative des époux [V] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation au paiement provisionnel d’une somme au titre de la dette locative générée par l’application du supplément de loyer de solidarité.

Sur les demandes accessoires

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Eu égard à l’issue du litige, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de résiliation du contrat de bail ayant pris effet au 22 septembre 2022 conclu avec Monsieur [P] [D] [V] et Madame [J] [E] épouse [V] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A201, bâtiment A) ainsi qu’une place de parking situés [Adresse 7] à [Localité 9] ;

DIT que la demande d’expulsion, celle concernant l’évacuation de tous effets personnels des époux [V], le transport des meubles et véhicules ainsi que celle concernant l’indemnité d’occupation sont devenues sans objet ;

DIT que Monsieur [P] [D] [V] et Madame [J] [E] épouse [V] ne sont redevables d’aucune somme au titre du SLS appliqué pour la période courant du 1er janvier au 31 août 2024 ni au titre des loyers et des charges ;

DEBOUTE en conséquence la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de paiement d’une somme provisionnelle à ces différents titres ;

DEBOUTE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE au paiement des entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente