TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 22/08329 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WXGO

N° de MINUTE : 26/00649

DEMANDEUR

S.A.R.L. PHENIX ROUGE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0436

C/

DEFENDEUR

S.N.C. BENKEMOUN & COMPAGNIE

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Patrick MCKAY de la SELARL MCKAY, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0514

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 avril 2012, la SNC Benkemoun & Compagnie a donné à bail à la société Celidone divers locaux à usage commercial, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] (93) et ce, pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du ler avril 2012, pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer de 66.660 € par an en principal payable trimestriellement à terme d’avance.

Le 23 avril 2012 la société Celidone a cédé son fonds de commerce à la société Fengyun. Le 19 novembre 2018, cette société a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. Phenix Rouge.

Par exploit en date du 31 juillet 2020, la société Benkemoun & Compagnie a fait signifier à la société Phenix Rouge un congé avec refus de renouvellement de bail et paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 31 mars 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 29 septembre 2021, la société Phenix rouge a fait assigner la SNC Benkemoun & Compagnie devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir fixer à la somme de 440.000 €, outre les frais de licenciement du personnel, le montant de l’indemnité d’éviction due par le bailleur, voir ce dernier condamner à son paiement et voir fixer, à compter du ler avril 2021, à la somme de 19 116 € par an, en principal, l’indemnité d’occupation. Subsidiairement, elle sollicitait une expertise judiciaire.

La société Benkemoun & Compagnie a constitué avocat et a contesté dans ses premières conclusions le montant des indemnités d’éviction et d’occupation évaluées par le preneur.

Par décision du 19 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation. Par ordonnance du 16 juin 2022, l’affaire a été radiée compte tenu de l’absence de toutes demandes des parties. Par courrier du 22 juillet 2022, le médiateur désigné par le juge de la mise en état a informé ce dernier de l’échec de la mesure. La procédure a été rétablie au rôle par ordonnance du 25 août 2022 à la demande de la société Phenix Rouge.

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 23 février 2023, la société Phenix Rouge a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de désigner un expert judiciaire aux fins d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que celui de l’indemnité d’occupation.

Dans ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 21 mars 2023, la société Benkemoun & Compagnie a indiqué s’en remettre à la justice à l’égard de la demande de désignation d’un expert judiciaire et a sollicité que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 72 447,60 euros HT/HC par an.

Par ordonnance du 4 octobre 2023, le juge de la mise en état a :

— constaté que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 31 juillet 2020 par la société Benkemoun & Compagnie à la société Phenix Rouge a mis fin au contrat de bail à compter du 31 mars 2021 à minuit et a ouvert droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction,

— dit que la société Phenix Rouge est redevable, à l’égard de la société Benkemoun & Compagnie d’une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux,

— ordonné avant avant-dire droit une expertise afin de déterminer l’indemnité d’éviction due dans le cas d’une perte du fonds de commerce et dans le cas d’un transfert dudit fonds et désigné pour ce faire Monsieur [V] [Y],

— fixé provisoirement le montant de l’indemnité d’occupation, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer outre la provision contractuelle pour charges, taxes et accessoires,

— réservé les dépens.

Monsieur [V] [Y] ayant toutefois cessé son activité suite à son départ à la retraite, Monsieur [O] [I] [C] a été désigné en remplacement par ordonnance du 13 novembre 2023.

Aux termes de son rapport d’expertise, déposé le 2 janvier 2025, Monsieur [I] [C] a évalué l’indemnité d’éviction au regard d’une perte de fonds compte tenu de l’activité exercée par le preneur et des avantages présentés par les locaux quittés. Seule une location à proximité immédiate dans des locaux comparables aurait selon lui pu permettre de retenir l’hypothèse d’un transfert de fonds ; ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Il a dès lors évalué à la somme de 239 420 € le montant total de l’indemnité d’éviction et à la somme de 66 096 €/ an le montant de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 2 juillet 2025, la société Phenix Rouge a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à compter du 1er avril 2021 à la somme de 37 333 € par an, en principal.

CONDAMNER la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à payer la somme de 188 995,75 € € H.T soit 226 794,9 euros TTC (à parfaire) au titre du remboursement du trop-perçu d’indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2021 jusqu’au 30 septembre 2025, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

CONDAMNER la société BENKEMOUN & COMPAGNIE aux intérêts aux taux légal sur les trop perçus d’indemnité d’occupation depuis la date de la demande en Justice en application de l’article 1231-6 de Code Civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même Code pour ceux dus depuis une année entière.

FIXER à la somme de TROIS CENT SOIXANTE NEUF MILLE CENT NEUF CENT SOIXANTE NEUF ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES (369 969,89 €) le montant de l’indemnité d’éviction due par la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à la société PHENIX ROUGE pour le refus de renouvellement du bail des locaux commerciaux situés à [Adresse 3] ([Adresse 4] calculée comme suit :

• Indemnité principale : 289 546,10 €

• Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 47 428,29 €

Trouble commercial : 6 218,5 €

Frais de réinstallation : 20 000 €

Frais de déménagement : 2 777 €

Frais administratifs : 4.000 €

Frais de licenciement sur justificatifs : mémoire

Par conséquent,

CONDAMNER, la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à payer à la société PHENIX ROUGE la somme de TROIS CENT SOIXANTE NEUF MILLE CENT NEUF CENT SOIXANTE NEUF ET QUATRE VINGT NEUF CENTIMES (369 969,89 €) au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement du personnel sur justificatifs,

JUGER que l’indemnité d’éviction sera payable suivant les modalités prévues par les articles L.145-28, L.145-29 et L.145-30 du Code de Commerce,

DESIGNER Maître Thierry DAVID, avocat au Barreau de PARIS, demeurant [Adresse 5], Toque. : A 436, en qualité de séquestre, afin de permettre la consignation du montant de l’indemnité d’éviction due par la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à la société PHENIX ROUGE,

DEBOUTER la société BENKEMOUN & COMPAGNIE de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

CONDAMNER la société BENKEMOUN & COMPAGNIE aux entiers dépens dont le coût de l’expertise,

CONDAMNER la société BENKEMOUN & COMPAGNIE à payer à la société PHENIX ROUGE la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELER qu’aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision de rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 29 avril 2025, la société Benkemoun & Compagnie a demandé au tribunal de céans de :

1. Concernant l’indemnité d’éviction

A titre principal

JUGER que l’indemnité d’éviction due par la société Benkemoun et Compagnie est une indemnité de « transfert »,

FIXER l’indemnité d’éviction due par la société Benkemoun et Compagnie à la société Phénix Rouge à une somme qui ne saurait être supérieure à 132.156,7 €, calculée comme suit :

? Indemnité principale : 103.320 €

? Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 15.841,2 €

Trouble commercial : 6.218,5 €

Frais de déménagement : 2.777 €

Frais administratifs : 4.000 €

A titre subsidiaire, dans le cas où le Tribunal considérerait que le refus de renouvellement entraîne la perte du fonds de commerce de la société Phénix Rouge  :

FIXER l’indemnité d’éviction due par la société Benkemoun et Compagnie à la société Phénix Rouge à une somme qui ne saurait être supérieure à 239.420 €,

DEBOUTER la société Phénix Rouge de sa demande de fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 391.144,35 €,

Concernant l’indemnité d’occupation

A titre principal

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société Phénix Rouge à la société Benkemoun et Compagnie, à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des lieux loués, à la somme de 72.447,60 € H.T. par an, en principal,

A titre subsidiaire, dans le cas où le Tribunal considérerait qu’il convient d’affecter un abattement pour précarité à hauteur de 10% :

FIXER l’indemnité d’occupation due par la société Phénix Rouge à la société Benkemoun et Compagnie, à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des lieux loués, à la somme de 66.096 € H.T, par an, en principal,

DEBOUTER la société Phénix Rouge de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation à la somme dérisoire de 37.333 € par an, en principal,

En tout état de cause

DEBOUTER la société Phénix Rouge de sa demande de paiement effectué au titre de l’article 700 du CPC qui n’est pas justifiée,

La condamner aux entiers dépens d’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur l’indemnité d’éviction

a/ sur l’indemnité principale

sur le caractère transférable ou non du fonds de commerce

La société Phenix Rouge fait valoir que la charge de la preuve du caractère transférable ou non du fonds de commerce appartient au bailleur et non au preneur et que cette appréciation découle de l’étude de la clientèle de ce dernier. Elle soutient que la part des commandes réalisées via son site internet ne représente pas plus de 1% de son chiffre d’affaires global pour les exercices 2021 à 2024. Elle fait sienne les déclarations de l’expert judiciaire, selon lesquelles des commerçants et représentants de centrales d’achat se déplacent nécessairement en boutique afin d’apprécier la qualité des produits proposés et procéder à des comparatifs avant toute commande. Elle rappelle que le fonds de commerce a fait l’objet de deux cessions par le passé, ce qui démontre selon elle l’existence d’une clientèle propre rattachée à l’emplacement. Elle en déduit que le tribunal devra établir l’indemnité d’éviction au regard d’une perte du fonds de commerce et non d’un transfert.

La société Benkemoun & Compagnie fait valoir que 80% du chiffre d’affaires de la société Phenix Rouge est issu des ventes à l’export et qu’elle exploite son activité par le biais de son site internet. Elle relève que malgré ses demandes de communication de pièces comptables de nature à permettre de déterminer la proportion du chiffre d’affaires résultant des ventes via le site internet, la société Phenix Rouge n’a transmis aucune pièce. La bailleresse soutient que les affirmations de la locataire ne sont ainsi étayées par aucun élément de preuve et doivent en conséquence être considérées comme infondées. Elle en déduit que l’activité principal du preneur ne dépend pas des locaux loués et que celle-ci est transférable.

Aux termes de l’article L145-14 alinéa 2 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, aux termes du bail du 11 avril 2012, les locaux sont destinés à l’exploitation personnelle par le preneur d’un commerce de vente en gros et demi-gros de tous articles de confection.

Les locaux loués se situent [Adresse 1] à [Localité 3] (93), soit dans l’une des deux artères principales du pôle économique accueillant des activités de grossistes et d’import-export de textiles. La société Phenix Rouge transmet des éléments tendant à établir que les ventes réalisées par son site internet ne constituent qu’une part infime de son chiffre d’affaires. Les constations effectuées par l’expert judiciaire attestent quant à elles que l’agencement de la boutique, au travers de la présentation sur mannequin ou sur présentoir des modèles de maillots, lingeries et autres sous-vêtements proposés à la vente, tend également à attester de la venue d’une clientèle physique. En outre, l’importance indéniable de l’activité à l’export de la société Phenix Rouge n’a pas pour corollaire l’absence de toute clientèle physique. Les commerçants et représentants de centrales d’achats sont en effet amenés à devoir vérifier la qualité de la marchandise avant tout achat en gros. Dès lors, l’implantation dans la principale zone de chalandise dédiée à l’activité exercée et l’absence de tout élément permettant d’établir la possible réinstallation de la société locataire dans des locaux équivalents au sein de ce pôle économique, donnent droit à la société Phenix Rouge au bénéfice d’une indemnité de remplacement.

L’indemnité principale sera en conséquence constituée de la valeur la plus élevée entre la valeur du droit au bail incluse dans la valeur du fonds et la valeur marchande du fonds.

Les parties ne contestant pas les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles la valeur marchande du fonds est supérieure à la valeur du droit au bail, il y a lieu de retenir que l’indemnité de remplacement sera égale à la valeur marchande du fonds.

Sur la valeur marchande du fonds de commerce, les parties sont en accord avec la méthode de l’approche par le chiffre d’affaires appliquée par l’expert judiciaire. En revanche, elles s’opposent sur le coefficient à appliquer. La société Phenix Rouge soutient ainsi qu’il y a lieu de retenir un coefficient de 30% du chiffre d’affaires HT, en cohérence avec les valeurs retenues à l’égard des commerces de grossistes dans l’import/export, tandis que la société Benkemoun & Compagnie fait valoir qu’il est d’usage d’appliquer un coefficient de 20 % du chiffre d’affaires HT en matière de commerce de gros et qu’au regard de la faible rentabilité de la société Phenix Rouge en 2022 et 2023, il ne peut être appliqué un coefficient de 30%.

La société Phenix Rouge ayant versé aux débats, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, les comptes de l’exercice 2024, il y a lieu de prendre en compte la moyenne du chiffre d’affaires des exercices 2022, 2023 et 2024, soit la somme de 999 794 €.

L’expert propose d’appliquer un coefficient de 20% au chiffre d’affaires HT moyen des exercices 2022 et 2023 et ce, compte tenu du rendement modéré du local commercial.

Si les comptes de l’exercice 2024, auxquels l’expert judiciaire n’a pas eu accès, démontrent une baisse du chiffre d’affaires par rapport à 2023 et la persistance d’un rendement peu élevé, il n’en demeure pas moins que le coefficient retenu par l’expert apparaît être inférieur aux usages en matière de commerce d’import-export et ce, sans que cela ne se justifie. Dès lors un coefficient de 25% sur le chiffre d’affaires HT sera retenu, soit une valeur de fonds de commerce égale à la somme de 249 948,50 €.

En conséquence, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 249 948 €.

b – Sur les indemnités accessoires

L’indemnité de remploi visant à couvrir les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un nouveau droit au bail, elle implique de justifier d’une telle dépense et ne peut être considérée comme étant de droit.

Les parties reprennent à leur compte la méthodologie de calcul de l’expert ainsi que les coefficients retenus mais diffèrent sur le montant de l’indemnité compte tenu de leur désaccord sur le montant de l’indemnité principale.

En l’espèce, si c’est à juste titre que l’expert a pris en compte les honoraires du mandataire ainsi que les frais juridiques et fiscaux pour évaluer l’indemnité de remploi, il convient toutefois de retenir pour l’appréciation du montant des frais fiscaux, en application du coefficient fixé à l’article 719 du code général des impôts, un coefficient de 2,60 % et non de 3 %, la valeur du fonds étant supérieure à 200 000 €.

Les frais de remploi seront donc évalués comme suit :

Honoraires du mandataire : 249 948 € x 10% = 24 994,80 € arrondi à 24 995 €

frais juridiques : 249 948 € x 3 % = 7 498,44 € arrondi à 7 498 €

frais fiscaux : 249 948 € x 2,60 % = 6 498,64 € arrondi à 6 499 €.

L’indemnité de remploi sera en conséquence fixée à 38 992 €.

L’indemnité pour trouble commercial a vocation de réparer le préjudice occasionné par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce compte tenu du non-renouvellement du bail. Si elle s’apprécie en général par référence à la capacité bénéficiaire du locataire, l’absence d’une telle capacité ne fait pas disparaître l’existence d’un trouble à indemniser, qui peut alors s’apprécier au regard du chiffre d’affaires (CA [Localité 4] 2-7-2019, n°18/00886).

En l’espèce, si la bailleresse sollicite la confirmation de l’évaluation de l’expert judiciaire qui a fixé cette indemnité à l’équivalent de trois mois de l’EBE moyen au regard des exercices 2022 et 2023, la société Phenix Rouge sollicite que cette indemnité soit évaluée non pas au regard de trois mois mais de six mois d’EBE moyen et ce, au motif qu’elle aurait de grandes difficultés à trouver un local présentant les mêmes caractéristiques que celui quitté.

Cependant, faute pour la société Phenix Rouge de démontrer de la réalité de ses recherches d’un nouveau local commercial et de justifier par conséquent des difficultés alléguées, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

Le raisonnement de l’expert judiciaire sera en conséquence retenu. Il y a cependant lieu de prendre en compte l’EBE des exercices 2022, 2023 et 2024, les comptes se rapportant à l’exercice 2024 établissant que l’EBE de ce dernier est de 6 667 €.

Dès lors, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à la somme de 2 628 € selon le calcul (10 514 € x 3 mois) / 12 mois = 2 628,50 € arrondi à 2 628 €.

Les frais de déménagement ont pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour transférer dans son lieu de réinstallation les éléments de son commerce ou à tout le moins, pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé. Ils ont été estimés forfaitairement à la somme de 1 000 € par l’expert judiciaire.

La société Phenix Rouge sollicite toutefois leur fixation à la somme de 2 777 € TTC au regard du devis établi à sa demande par la société Nextories. La société Benkemoun & Compagnie ne s’opposant pas à cette demande, il y sera fait droit et les frais de déménagement seront en conséquence fixés à la somme de 2 777 €.

Les frais de réinstallation ont pour vocation de compenser les frais supportés par le preneur évincé pour mettre en place dans ses futurs locaux des aménagements semblables et non étrangers à ceux qu’il perd.

La bailleresse sollicite que soit retenu le raisonnement de l’expert judiciaire selon lequel il n’y a pas lieu de prévoir de telles indemnités, l’aménagement sommaire des locaux se retrouvant classiquement dans les boutiques du quartier.

La société Phenix Rouge fait valoir que les locaux disposent d’une climatisation réversible ainsi que d’un faux plafond avec spots intégrés. Elle soutient qu’il n’est pas démontré par l’expert et la bailleresse que les autres boutiques du quartier bénéficient d’agencement identiques.

Elle en déduit avoir droit à des frais de réinstallation, qu’elle évalue à la somme de 20 000 € selon le calcul de 400 €/ m² pour les 100 m² de rez-de-chaussée, somme à laquelle elle applique un abattement pour dépréciation de 50 %.

Toutefois, dès lors que la société locataire ne justifie nullement en quoi elle ne trouverait pas d’aménagement équivalent dans le cadre d’une réinstallation, ni ne justifie du montant de 400 € / m² avant abattement, il y a lieu de rejeter sa demande de ce chef.

Les frais administratifs

Les parties ne s’opposant pas à l’évaluation de l’expert judiciaire, soit la somme de 4 000 €, il y a lieu de retenir cette somme.

Les frais de licenciement

La perte du fonds étant de nature à entraîner le licenciement du personnel, qui ne sera cependant effectif qu’au départ des lieux, il y a lieu de dire que les frais de licenciement seront payés sur justificatifs.

Les indemnités accessoires sont donc fixés aux sommes suivantes :

38 992 € pour les frais de remploi,

2 628 € pour le trouble commercial,

4 000 € pour les frais administratifs,

2 777 € pour les frais de déménagement,

sur justificatifs pour les frais de licenciement.

Soit la somme totale de 48 397 €.

En conséquence, le montant global total de l’indemnité d’éviction est fixé à la somme de 298 345 € euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs.

2 – Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation, jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, égale à la valeur locative de renouvellement à laquelle peut être appliquée un abattement de précarité.

Monsieur [I] [C] a évalué le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due depuis le 1er avril 2021 en se fondant sur la valeur locative déplafonnée, qu’il a estimé à 850 €/m² au regard de l’emplacement des locaux, de l’activité exercée et des références amiables et judiciaires retenues, soit 86,40 m²P x 850 €/m² = 73 440 € ; somme à laquelle il a appliqué un abattement de précarité de 10%. Il retient ainsi une indemnité d’occupation de 66 096 €/an HT HC (73 440 € x 0,9).

La société Benkemoun & Compagnie soutient que l’indemnité d’occupation visée à l’article L145-28 du code de commerce est déterminée en application d’une jurisprudence constante au regard de la valeur locative déplafonnée (Civ. 3ème ch., 29 mars 2000, n°98-11.518) et qu’il y a lieu de faire droit à l’évaluation de l’expert judiciaire qui a fixé celle-ci à la somme de 73 440 €. Elle conteste le montant de 600 €/m²P retenu par la société locataire, considérant que ce dernier n’est pas justifié et sollicite également qu’aucun abattement ne soit appliqué. La bailleresse fait ainsi valoir que la durée de la procédure ne peut lui être opposée et qu’au regard du développement de l’activité de grossiste de la société Phenix Rouge par le biais de son site internet et non du local commercial, il n’y a pas non plus lieu d’appliquer un abattement de précarité.

La société Phenix Rouge soutient quant à elle qu’il y a lieu d’ôter 2 m² à la superficie de l’arrière-boutique du rez-de-chaussée du local commercial, l’emprise de l’escalier n’ayant pas lieu d’être prise en compte. Elle retient ainsi une surface totale pondérée de 85,80 m²P et non de 86,40 m²P, sans pour autant préciser les coefficients de pondération appliqués. Elle conteste les références retenues par l’expert judiciaire pour évaluer le prix unitaire à la somme de 850 €/m²P ; précisant que sur les six références retenues, trois se rapportent à des baux dérogatoires conclus postérieurement à la date du congé. Au regard des références retenues par un autre expert dans le cadre d’une procédure distincte, elle considère que le prix unitaire doit être fixé à la somme de 600 €/m²P. La société Phenix Rouge estime qu’il y a de surcroît lieu d’ôter le montant de la taxe foncière 2021, s’agissant d’une charge exorbitante imposée par le bail au preneur, et d’appliquer également un abattement de 3% au titre du transfert de l’obligation de mise aux normes sur la société locataire. Enfin, elle fait valoir que l’abattement de précarité doit être de 20 % et non de 10 % compte tenu de la durée de la procédure. Elle évalue en conséquence l’indemnité d’occupation à la somme de 37 333 € HT/HC par an.

En l’espèce, faute pour les parties de fournir un plan des surfaces établi par un géomètre, il y a lieu de se référer aux dimensions contractuelles du local et, par conséquent, de retenir une superficie au rez-de-chaussée de 60 m² pour la boutique et de 42 m² pour l’arrière-boutique, auquel il convient d’ajouter la réserve en mezzanine de 42 m² dont la superficie n’est pas contestée par les partie. Les coefficients de pondération appliqués par Monsieur [I] [C] n’étant pas critiqués par les parties, ils seront retenus. La surface pondérée du local commercial est donc de 86, 40 m²P.

A l’égard de l’évaluation du montant du prix unitaire, il ne peut être pris en considération des baux conclus en 2012 et 2015, par trop anciens par rapport à la date de fixation de l’indemnité d’occupation dans la présente procédure. Il en est de même des baux précaires, dont le montant des loyers est par principe moins élevé, ainsi que des baux dérogatoires, là encore compte tenu de leur nature.

Il y a lieu en conséquence de retenir les références se rapportant à la nouvelle location du mois de mars 2021 au bénéfice de la société My Valise (prix unitaire de 643 €/m²P), aux prorogations tacites de baux dans le même immeuble que celui où se trouvent les locaux étudiés soit aux baux des sociétés Lili Mode (prix unitaire de 965 €/m²P), Ly International (966 €/m²P) et Fang Chang (991 €/m²P) ainsi que la référence judiciaire se rattachant à la société Méga Chaussure (650 €/m²P). Le prix unitaire doit donc être fixé à la somme de 843 €/m²P.

La valeur locative est en conséquence de 72 835 € selon le calcul (86,40 m²P x 843 €/m²P).

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a appliqué un abattement de précarité, le titre d’occupation du preneur étant fragilisé par l’éviction. Cet abattement sera toutefois évalué à 20% et non à 10%, compte tenu de la durée de la procédure. Il s’avère de surcroît justifié d’appliquer également un abattement de 5% au titre des charges exorbitantes de droit commun que constitue la mise à la charge de la locataire de l’impôt foncier ainsi que des travaux de mise aux normes. L’application de ces mêmes clauses aux autres locataires de l’immeuble ne peut en effet justifier d’écarter cet abattement.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du 1er avril 2021 par la société Phenix Rouge à la société Benkemoun & Compagnie, et jusqu’à la libération des locaux, à la somme annuelle de 54 626 €/an HT HC selon le calcul 72 835 € x 25% = 54 626,25 € arrondi à 54 626 €.

La société Benkemoun & Compagnie et la société Phenix Rouge étant créancières l’une de l’autre, il y a lieu de constater que la compensation entre leurs créances réciproques s’opère de plein droit. Dès lors, et compte tenu des montants des indemnités d’éviction et d’occupation fixés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société Phenix Rouge tendant à la condamnation de la bailleresse à la restitution d’un trop perçu au titre de l’indemnité d’occupation.

3 – Sur les autres demandes

La demande de désignation d’un séquestre formée par la société Phenix Rouge sera rejetée, cette dernière ne développant aucun moyen à l’appui de sa prétention et ne démontrant dès lors aucune circonstance particulière justifiant la désignation d’un séquestre par décision de justice.

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause la délivrance par la société Benkemoun & Compagnie d’un congé refusant le renouvellement, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La société Benkemoun & Compagnie sera également condamnée à payer à la société Phenix Rouge la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, le bailleur ayant un droit légal de repentir à compter du prononcé de la présente décision et la société locataire un droit au maintien dans les lieux, l’exécution provisoire apparaît incompatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Vu l’ordonnance du 4 octobre 2023,

RAPPELLE que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 31 juillet 2020 par la SNC Benkemoun & Compagnie à la S.A.R.L. Phenix Rouge a mis fin au contrat de bail à compter du 31 mars 2021 à minuit et a ouvert droit au profit de cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction ;

DIT que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité par la S.A.R.L. Phenix Rouge ;

CONDAMNE la SNC Benkemoun & Compagnie à payer à la S.A.R.L. Phenix Rouge, la somme globale de 298 345 € (deux cent quatre vingt dix huit mille trois cent quarante cinq euros) au titre de l’indemnité d’éviction, qui se décompose ainsi :

indemnité principale : 249 948 € ;

indemnités accessoires :

— frais de remploi : 38 992 €,

— trouble commercial : 2 628 €,

— frais administratifs : 4 000 €,

— frais de déménagement : 2 777 €,

— frais de licenciement : sur justificatifs ;

RAPPELLE que la S.A.R.L. Phenix Rouge, est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

FIXE à la somme annuelle de 54 626 € hors taxes et hors charges, le montant de cette indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2021 ;

DIT que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la SNC Benkemoun & Compagnie et de la S.A.R.L. Phenix Rouge ;

REJETTE la demande de la S.A.R.L. Phenix Rouge tendant à la désignation d’un séquestre ;

REJETTE la demande de la S.A.R.L. Phenix Rouge tendant à la condamnation de la SNC Benkemoun & Compagnie à la restitution d’un trop perçu au titre de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SNC Benkemoun & Compagnie à payer à la S.A.R.L. Phenix Rouge la somme de 5 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SNC Benkemoun & Compagnie au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [O] [I] [C] ;

DIT y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT