TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04068

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOYH

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[S] [K]

[O] [K]

C/

[B] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [W]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [O] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [F],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 05 mai 2022, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K], par le biais de leur mandataire la SAS FONCIA [Localité 12], ont donné à bail à Monsieur [B] [F] un appartement à usage d’habitation N°8 et une place de parking double extérieur N°19 et 20 situés [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 616 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros.

Le 21 juin 2024, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] ont fait signifier à Monsieur [B] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 août 2024, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation provisionnelle au paiement :

— de la somme de 4.890,46 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, mensualité de septembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation du bail soit le 22 août 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K], représentés par Maître [H] [W], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 6.347,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise. Ils précisent qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement des loyers, que le montant de la CAF de 245 euros est désormais de 42 euros et qu’un versement de 200 euros a été effectué le 1er janvier 2025.

Monsieur [B] [F] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, en précisant avoir effectué un versement d’un montant de 200 euros en décembre 2024. Monsieur [B] [F] explique avoir constitué un dossier de surendettement mais ne pas l’avoir déposé pour l’instant. Il indique être en arrêt de travail depuis le 13 janvier 2023 et perçoit des indemnités de la CPAM à hauteur de 1.200 euros par mois. Il explique être en procédure devant le conseil de prud’hommes contre son employeur pour non-assistance à personne en danger, à la suite de son accident de travail. Il ajoute ne pas pouvoir payer ses loyers et chercher un autre logement. Il indique qu’à défaut de trouver, il devra quitter les lieux pour aller chez son père à [Localité 10].

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 05 mai 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.727,45 euros a été signifié le 21 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [B] [F] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 août 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 22 août 2024 et Monsieur [B] [F] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [B] [F] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] produisent un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [B] [F] reste devoir la somme de 5.317,73 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (304,76 euros). S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancien locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Monsieur [B] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.317,73 euros.

Monsieur [B] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 22 août 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé. Cependant, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des mesures conservatoires, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K], mais également de la situation obérée de ce dernier, Monsieur [B] [F] sera condamné à leur verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 mai 2022 entre Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] d’une part et Monsieur [B] [F] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation N°8 et une place de parking double extérieur N°19 et 20 situés [Adresse 9] sont réunies à la date du 22 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à verser à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à titre provisionnel la somme de 5.317,73 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à payer à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] à verser à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé, à l’exclusion des dépens au titre des mesures conservatoires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,