TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 10]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00025 – N° Portalis DB2G-W-B7I-ITKJ

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 14 octobre 2025

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. [Localité 11] TRAITEUR

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Pierre SCHULTZ, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. MBC01

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Fabrice TAIEB, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

S.A.S. AYA, ès qualités de caution solidaire de la S.A.S. MBC01

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Hugues BOGUET, avocat au barreau de MULHOUSE

requises

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 2 septembre 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé avec effet au 10 octobre 2022, la SCI MULHOUSE TRAITEUR a donné a bail commercial un local à usage commercial, situé [Adresse 7], à la société MBC01 pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer mensuel initial de 5 000 euros HT, outre une provision sur charge trimestrielle de 900 euros.

Suivant acte du même jour, la société AYA s’est portée caution solidaire de la société MBC01 à concurrence d’un montant de 60 000 euros, pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et l’ensemble des conditions du bail.

Par assignation signifiée les 20 et 22 décembre 2023, la SCI MULHOUSE TRAITEUR a attrait la société MBC01 et la société AYA, ès qualités de caution solidaire de la société MBC01, devant la juridiction des référés.

Dans ses dernières écritures, la SCI MULHOUSE TRAITEUR demande à la juridiction des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SCI MULHOUSE TRAITEUR et la société MBC01 en date des 3 et 4 octobre 2022, par acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 14 octobre 2023,

— débouter la société MBC01 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris la demande d’octroi de délai de paiement,

— ordonner l’expulsion de la société MBC01 ou de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— fixer l’indemnité d’occupation à un montant mensuel de 7 994,94 euros HT et hors charges, majorée des charges, impôts, taxes et redevances et condamner la société MBC01 à payer ladite indemnité d’occupation à compter du 14 octobre 2023 à la SCI MULHOUSE TRAITEUR, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs,

— dire et juger que cette indemnité est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et charges et qu’elle sera indexée sur l’indice ILC de l’INSEE, l’indice de base étant le dernier publié à la date de l’ordonnance à intervenir et l’indice d’indexation le trimestre correspondant de l’année d’indexation suivante,

— condamner solidairement la société MBC01 et la société AYA à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR la somme de 258 901,83 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyer, indemnités d’occupation, charges et taxes en application du bail commercial,

— condamner solidairement la société MBC01 et la société AYA à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR la somme de 25 890,18 euros à titre de provision sur les pénalités de retard conventionnelles en application du bail commercial,

Subsidiairement, en cas de suspension de la clause résolutoire :

— dire et juger que faute de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou à défaut de paiement d’un seul loyer courant ou de toute autre somme sue au titre de l’occupation des locaux pendant la durée des délais de paiement accordés, l’intégralité des montants restant dus deviendra immédiatement et sans autre formalité exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En tout état de cause :

— condamner in solidum la société MBC01 et la société AYA à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— condamner in solidum la société MBC01 et la société AYA aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris les frais de commandement visant la clause résolutoire et de sa dénonciation à la caution.

La SCI MULHOUSE TRAITEUR fait valoir à l’appui de sa demande :

— qu’elle a dû déplorer l’absence totale de paiement de la part de la société locataire dès la communication des permières factures,

— que la société MBC01 n’a effectué qu’un seul et unique virement d’un montant de 5 530 euros le 10 février 2023,

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société MBC01 le 14 septembre 2023,

— que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois,

— que le locataire ne conteste ni le principe de la dette locative ni l’exécution de la clause résolutoire,

— que la non-conformité de l’extraction n’est pas démontrée,

— que la société MBC01 ne lui a jamais fait part d’un quelconque problème de non-conformité,

— que son activité a perduré jusqu’à ce jour et se poursuit actuellement,

— qu’en tout état de cause, la société MBC01 a accepté de prendre à bail les locaux en l’état, sans recours contre le bailleur,

— que le bail met à la charge du locataire les travaux de mise en conformité,

— que la société AYA est intervenue volontairement au contrat, en qualité de caution, le 10 mars 2022,

— que l’acte contient l’ensemble des informations permettant à la société AYA de prendre conscience de la portée et l’étendue de son engagement,

— que la société AYA s’est engagée en parfaite connaissance de cause,

— que l’engagement de caution est indépendant du montant de son capital social,

— que la société AYA ne démontre pas que sa situation financière ne lui permet pas de garantir les dettes de la société MBC01.

Suivant conclusions déposées le 14 janvier 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société AYA demande à la juridiction des référés de :

— constater que la SCI MULHOUSE TRAITEUR ne peut demander de condamnation de la société AYA supérieure à 60 000 euros,

— dire qu’il n’y a lieu à référé à l’encontre de la société AYA,

— condamner la SCI MULHOUSE TRAITEUR à payer à la société AYA la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI MULHOUSE TRAITEUR aux entiers dépens.

La société AYA soutient en substance :

— que la validité de son engagement de caution est sérieusement contestable,

— que l’engagement de caution manque de clarté, aucune définition et aucune précision n’y étant développées,

— que le texte ne permet pas au juge de s’assurer que la caution s’est engagée en parfaite connaissance de cause,

— que son engagement est manifestement disproportionné à ses biens et revenus.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 19 août 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société MBC01 conclut au débouté de la SCI MULHOUSE TRAITEUR de l’ensemble de ses demandes. Subsidiairement, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et le report à vingt-quatre mois du règlement de la somme provisionnelle fixée.

La société MBC01 soutient pour l’essentiel :

— que la SCI MULHOUSE TRAITEUR a manqué à son obligation de délivrance conforme,

— qu’en effet l’extraction équipant le local n’est pas conforme,

— qu’une extraction conforme est nécessaire pour la préparation de nombreux produits de restauration rapide, qu’elle ne pouvait dans ces conditions proposer à sa clientèle,

— que l’obligation de délivrance est d’ordre public,

— que cette non-conformité est établie par la société AIR PLUS VENTILATION dans un compte-rendu du 24 juillet 2025,

— que la SCI MULHOUSE TRAITEUR réclame des loyers majorés, indexés, une clause pénale ainsi qu’une indemnité d’occupation qui échappent à la compétence du juge des référés,

— qu’elle a réglé des loyers à hauteur de 33 332 euros sur toute la période d’exploitation,

— que l’exercice comptable de 2023 a dégagé une perte de 149 828 euros,

— qu’elle est aujourd’hui à jour de toutes ses dettes fiscales et sociales et réalise un chiffre d’affaires mensuel de 65 000 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en résiliation du bail et en expulsion formées par la SCI MULHOUSE TRAITEUR contre la société MBC01 :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la SCI MULHOUSE TRAITEUR fait grief à la société MBC01 de n’avoir réglé aucune échéance de loyer depuis la conclusion du bail, ni le dépôt de garantie.

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à la société MBC01 en date du 14 septembre 2023.

Pour s’opposer à la demande, la société MBC01 soutient que la SCI MULHOUSE TRAITEUR aurait manqué à son obligation de délivrance conforme, dès lors que l’extraction équipant le local ne déboucherait pas en toiture au-dessus des toits voisins. Elle précise qu’une extraction conforme est nécessaire pour la préparation de nombreux produits de restauration rapide, qu’elle ne pouvait dans ces conditions proposer à sa clientèle.

Elle produit un compte-rendu de la société AIR PLUS VENTILATION en date du 24 juillet 2025, dont il s’évince que le rejet de la gaine existante en façade est non conforme à la règlementation en vigueur.

Cependant, force est de constater qu’elle ne justifie pas en avoir informé le bailleur, de sorte qu’elle est mal fondée à lui reprocher un manquement à ses obligations et à suspendre le paiement des loyers, ce d’autant que le commandement lui a été signifié un an et dix mois avant le compte-rendu litigieux.

En conséquence, les sommes dues par la société MBC01 n’ayant pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est donc acquise au bailleur.

De plus, la société MBC01 n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société MBC01, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

La mesure d’astreinte sollicitée n’apparaît pas opportune en l’espèce, et il n’y sera pas fait droit.

Sur la demande en paiement de provision formée par la SCI MULHOUSE TRAITEUR contre la société MBC01 et la société AYA :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

1. Sur la demande formée contre la société MBC01

En l’espèce, la SCI MULHOUSE TRAITEUR verse aux débats un décompte arrêté au mois de mars 2025, duquel il s’évince que la société MBC01 reste lui devoir la somme de 179 061,88 euros au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et taxe foncière.

En conséquence, il convient de condamner la société MBC01 à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR ladite somme à titre de provision.

Il ne sera en effet pas tenu compte du décompte actualisé au mois de mai 2025, lequel inclut des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation majorée d’octobre 2023 à mai 2025.

Certes, le contrat de bail stipule en son article 17 “Résiliation” : “(…) A la fin des relations contractuelles, si elles interviennent à la suite d’une résiliation judiciaire pour faute du preneur ou par le jeu de la clause résolutoire, l’indemnité mensuelle d’occupation due par le Preneur sera forfaitairement fixée à 1/12ème du montant du loyer annuel en fin de bai majoré de 50 %, outre la TVA et les charges, impôts, taxes et redevances et plus généralement toutes sommes dues en contrepartie de l’occupation des locaux prévues par le présent acte.”

Or, cette clause de majoration de l’indemnité d’occupation dont il est fait application par la SCI MULHOUSE TRAITEUR dans son décompte actualisé s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le cumul de la demande au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et la majoration de 10 % de l’ensemble des sommes dues à titre de pénalité conventionnelle est de nature à constituer un avantage excessif au bailleur qu’il appartient au juge du fond d’apprécier, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

En revanche, l’obligation de la société MBC01 au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer assorti des charges, taxes et accessoires n’est pas sérieusement contestable.

Aussi, il y a lieu de condamner la société MBC01 à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 6 934,20 euros par mois, du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

2. Sur la demande formée contre la société AYA

Pour s’opposer à sa condamnation solidaire avec la SCI MULHOUSE TRAITEUR, la société AYA soutient que l’acte d’engagement de caution n’est pas suffisament clair, et notamment que le signataire de cet acte ne saurait être en mesure de comprendre la portée et le sens de la mention “sans bénéfice de division ni de discussion”. Elle ajoute que le cautionnement souscrit était disproportionné à ses biens et revenus au moment de son engagement.

En premier lieu et contrairement à ce que soutient la société AYA, qui se borne à relever le caractère obscur de l’acte de cautionnement sans véritablement s’en expliquer, les termes de l’acte sont suffisamment clairs et permettent à cette dernière d’appréhender la portée de son engagement, dans le respect du formalisme exigé.

En second lieu, et s’agissant du caractère disproportionné de son engagement, force est de relever que la société AYA n’invoque aucun fondement juridique à l’appui de son moyen.

L’article 2300 du code civil dispose que “si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date.”

La société AYA étant une personne morale, elle ne peut pas se prévaloir de cet article du code civil et, en outre, ne produit aucun élément sur sa situation financière au moment de son engagement.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner le caractère disproportionné du cautionnement, qui est parfaitement opposable à la société AYA.

La société AYA sera donc condamnée solidairement avec la société MBC01 à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR, à titre de provision, la somme de 179 061,88 euros au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et taxe foncière.

Au regard de son engagement de caution, la condamnation de la société AYA sera limitée à la somme de 60 000 euros.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société MBC01 sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Toutefois, elle ne formule aucune proposition concrète quant à l’apurement de la dette et ne produit aucun élément sur sa situation financière actualisée, étant par ailleurs observé qu’elle ne justifie d’aucun règlement récent.

Il y a donc lieu de rejeter ce chef de demande.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société MBC01 et la société AYA, parties perdantes au procès, seront condamnées in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 euros au titre des frais exposés par la SCI MULHOUSE TRAITEUR et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial avec effet au 10 octobre 2022 liant la SCI MULHOUSE TRAITEUR à la société MBC01, concernant la location d’un local à usage commercial situé [Adresse 5] ;

CONDAMNONS la société MBC01, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement la société MBC01 et la société AYA à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR la somme provisionnelle de 179 061,88 € (cent soixante dix neuf mille soixante et un euros et quatre vingt huit centimes), au titre des loyers, charges, dépôt de garantie et taxe foncière dus au mois de mars 2025 inclus ;

DISONS que la condamnation précitée de la société AYA sera limitée à la somme de 60 000 euros ;

REJETONS la demande de délais de paiement formée par la société MBC01 ;

CONDAMNONS la société MBC01 à payer la SCI MULHOUSE TRAITEUR, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 6 934,20 € (six mille neuf cent trente quatre euros et vingt centimes) par mois, révisable selon les mêmes modalités que le loyer, du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS le surplus des demandes de la SCI MULHOUSE TRAITEUR ;

CONDAMNONS in solidum la société MBC01 et la société AYA à payer à la SCI MULHOUSE TRAITEUR la somme de 1 200 € (mille deux cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum la société MBC01 et la société AYA aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,