TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 14 AOUT 2025

N° RG 25/00163 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2DQR

N° de minute :

[J] [X] épouse [V],

[I] [V]

c/

[W] [K]

DEMANDEURS

Monsieur [I] [V] et Madame [J] [X] épouse [V]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1585

DEFENDEUR

Monsieur [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte sous seing privé en date du 19 mai 2022, Madame [J] [X] épouse [V] et Monsieur [I] [V] (ci-après les époux [V]) ont donné à bail commercial à Monsieur [W] [K], un local sis [Adresse 1] à [Localité 3], d’une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2022, moyennant un loyer annuel de 31 200 euros hors taxe et hors charges, payable par mois le 3 de chaque mois, pour une activité de bureaux destinés à l’exercice de la profession d’avocat.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à Monsieur [W] [K], pour une somme de 25 483,74 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 novembre 2024 (mois de novembre 2024 inclus).

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, les époux [V] a fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir principalement :

— Constater que la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement susvisé est acquise aux propriétaires, faute pour le locataire d’avoir régularisé sa situation dans le délai d’un mois.

En conséquence,

— Voir autoriser Madame et Monsieur [V] à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [K] et de tous occupants de son chef incluant ses sous-locataires, en la forme ordinaire et même avec l’assistance du commissaire de police et du serrurier si besoin est.

— Voir autoriser Madame et Monsieur [V] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tous garde meuble de son choix, aux frais, risques, et périls de M. [W] [K],

— Fixer en conséquence, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail à une somme égale au dernier loyer trimestriel dû outre les charges et accessoires normalement à la charge d’un locataire.

— Condamner M. [W] [K] à payer par provision à Madame et Monsieur [V] la somme de 26.466,61 € pour les causes sus-énoncées augmentée des intérêts contractuels mensuels de retard calculés au taux légal en vigueur à compter de l’échéance du terme majoré de 5 points à compter du 20 novembre 2024, date du commandement.

— Dire et juger qu’en application de l’article XVII du bail, le dépôt de garantie restera acquis aux bailleurs.

— Condamner également M. [W] [K] à payer à Madame et Monsieur [V], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

— Condamner M. [W] [K] aux entiers dépens qui comprendront les frais du Commandement.

A l’audience du 28 mai 2025, les époux [V] ont confirmé oralement les termes de leur assignation. Interrogés par le président sur un éventuel dépaysement de l’affaire, le défendeur étant auxiliaire de justice dans le ressort de la juridiction en vertu de l’article 47 du code de procédure civile, ils soulignent que le dépaysement n’est qu’une faculté pour le demandeur, et que le défendeur ne l’a pas sollicité.

Régulièrement assigné (remise à personne physique), le défendeur n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions des article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des demandeurs il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 1103 du code civil prévoit que le contrat est la loi des parties.

Les parties ayant signé un bail commercial, elles ont entendu soumettre volontairement le bail au statut des baux commerciaux bien que l’activité autorisée soit une profession libérale règlementée.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce :

« toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

< le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

< le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

< la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce,

La clause résolutoire mentionnée dans le bail à son article 17, prévoit un délai d’effet d’un mois, et produit tous ses effets.

Concernant le commandement de payer du 20 novembre 2024, il a été régulièrement délivré à l’adresse des lieux loués.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Si le commandement de payer du 20 novembre 2024 porte sur la somme de 25 779,41 euros au titre de la dette locative (mois de novembre 2024 inclus), le décompte qui y est annexé reprend une somme de 1 750,46 euros au titre des intérêts moratoires et une somme de 295,67 au titre du coût du commandement de payer qui sont étrangères du montant du loyer et des charges; il en résulte que le montant non sérieusement contestable du commandement ne saurait excéder la somme de [25 779,41 – 1 750,46 – 295,67] soit 23 733,28 euros.

Selon le décompte du 23 décembre 2024 versé aux débats, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors la clause résolutoire est acquise à compter du 21 décembre 2024.

L’obligation de Monsieur [K] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

La contestation est sérieuse quand l’un des moyens de défense n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision du juge du fond.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce,

Au vu du décompte au 23 décembre 2024 produit par les époux [V], l’obligation de Monsieur [K] au titre des loyers, charges et accessoires n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 26.466,61 euros, au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 23 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [K], assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 23 733,28 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

Les clauses du bail qui prévoient (i), qu’en cas de résiliation du bail, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation et (ii) qu’une échéance impayée est assortie du taux d’intérêt légal majoré de cinq points, s’analysent en des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond en raison de leur caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de ces clauses.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K], partie perdante supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de mettre à la charge de Monsieur [K] la somme de 1 000 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 décembre 2024;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] [K] et de tout occupant de son chef des locaux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3],

DIT que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à verser à titre provisionnel à Madame [J] [X] épouse [V] et Monsieur [I] [V], à compter de la résiliation du bail au 21 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE par provision Monsieur [W] [K] à payer à Madame [J] [X] épouse [V] et à Monsieur [I] [V] la somme de 26.466,61 euros, au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêté au 23 décembre 2024 (mois de décembre 2024 inclus) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 sur la somme de 23 733,28 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la clause relative à la conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’application d’un intérêt de retard majoré ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [K] à payer à Madame [J] [X] épouse [V], et Monsieur [I] [V] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 4], le 14 août 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente