TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AC

N° RG 24/03420

N° Portalis DBX4-W-B7I-TJBQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[S] [E] [C] [V]

UDAF D’INDRE ET LOIRE es qualité de curateur de Monsieur [S] [V]

C/

[K] [A]

[N] [Z]

[J] [W], mandataire judiciaire es qualité de curateur de Madame [K] [A]

[R] [G], mandataire judiciaire es qualité de curateur de Monsieur [N] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à M^e François MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [E] [C] [V],

demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

UDAF D’INDRE ET LOIRE es qualité de curateur de Monsieur [S] [V], désigné à ces fonctions par jugement rendu le 3 décembre 2018 par le Juge des tutelles de [Localité 13], dont le siège social est sis [Adresse 2], agissnt poursuites et diligences de son représentant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [K] [A]

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Xavière BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Xavière BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [W], mandataire judiciaire es qualité de curateur de Madame [K] [A]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Xavière BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [R] [G], mandataire judiciaire es qualité de curateur de Monsieur [N] [Z]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Xavière BASTIDE BARTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 04 décembre 2017, prenant effet au 08 décembre 2017, Monsieur [S] [E] [V] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] un appartement à usage d’habitation (porte n° 1) et une place de stationnement intérieur (n° 10), situés [Adresse 9] [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 486 euros et une provision sur charges mensuelle de 65 euros, conclu pour une durée initiale de 3 ans renouvelable par tacite reconduction pour 3 ou 6 ans et dans les mêmes conditions.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Monsieur [S] [E] [V] et l’UDAF D’INDRE ET LOIRE, es qualité de curateur de Monsieur [S] [E] [V], ont fait délivrer congé aux fins de vente à effet du 07 décembre 2023 à Monsieur [N] [Z] et son curateur Madame [R] [G] et à Madame [K] [A] et son curateur Monsieur [J] [W].

Les locataires n’ont pas exercé l’option d’achat qui leur a été offerte et se sont maintenus dans les lieux à compter du 08 décembre 2023.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 22 et 27 août 2024, Monsieur [S] [E] [V] et l’UDAF D’INDRE ET LOIRE, es qualité de curateur de Monsieur [S] [E] [V], ont ensuite fait assigner Monsieur [N] [Z] et son curateur Madame [R] [G], d’une part, ainsi que Madame [K] [A] et son curateur Monsieur [J] [W], d’autre part, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir la déclaration de la prise de fin du contrat de bail et les déchéances des requis de tout titre d’occupation, l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et leur condamnation au paiement :

— à titre provisionnel le montant du loyer et des charges convenus jusqu’à libération complète des lieux,

— d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Après renvoi, à l’audience du 31 janvier 2025, Monsieur [S] [E] [V] et l’UDAF D’INDRE ET LOIRE, es qualité de curateur de Monsieur [S] [E] [V], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’assignation et s’opposent au délai sollicité.

Monsieur [N] [Z] et son curateur Madame [R] [G], d’une part, et Madame [K] [A] et son curateur Monsieur [J] [W], d’autre part, représentés par leur conseil, ont sollicité aux termes de leurs conclusions responsives déposées :

— une prorogation de délai de trois mois du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux,

— la condamnation de Monsieur [S] [V] à payer à Madame [O] [A] et Monsieur [N] [Z] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dispose notamment que :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (….) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (….) ».

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet au 08 décembre 2017 pour une durée de trois ans renouvelables tacitement.

Le congé pour vendre délivré aux locataires n’est pas contesté par Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] qui n’ont par ailleurs donné aucune suite à l’offre de vente.

Il convient en conséquence de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé au 08 décembre 2023.

Cependant depuis le 08 décembre 2023, Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] se sont maintenus dans les lieux.

Ils sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

II. SUR L’OCTROI DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ».

En application des dispositions de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’article L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution précise que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an et indique également que :

« Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, compte tenu de leur âge, de leur état de santé et de l’impossibilité de se reloger en l’état, Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] ont sollicité des délais supplémentaires pour quitter les lieux.

A ce titre, Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] âgés respectivement de 61 ans et 60 ans, justifient avoir procédé au renouvellement de leur demande de logement social le 15 juillet 2024 et produisent des justificatifs de demande régulière de logement auprès des bailleurs privés à compter du mois de mars 2024. Il est donc établi l’existence de démarches réelles pour trouver un autre logement. Par ailleurs, il ressort des éléments qu’ils produisent qu’ils sont vulnérables, ce qui a justifié leur placement sous curatelle.

Pour autant, le congé ayant été délivré le 26 mai 2023, à la date de la présente décision les locataires ont déjà bénéficié d’un délai de 21 mois pour se reloger.

Il convient dans ces conditions, afin néanmoins de tenir compte de leur âge et de leur état de santé, de leur accorder deux mois supplémentaires pour quitter les lieux.

Ils vont en outre bénéficier des délais légaux pour quitter les lieux et notamment du délai de 2 mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ainsi que du délai de la trêve hivernale applicable jusqu’au 31 mars 2025.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [S] [E] [V] ne demande et ne justifie d’aucune dette locative.

Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 08 décembre 2023.

Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre.

A défaut d’arriéré, les indemnités d’occupation provisionnels courront à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du congé aux fins de vente.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [E] [V], Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Tenus aux dépens, ils ne peuvent prétendre à une indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré par Monsieur [S] [E] [V] par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023 avec effet au 07 décembre 2023 ;

CONSTATONS que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 08 décembre 2023 ;

CONSTATONS que depuis cette date Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] sont occupants sans droit ni titre ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

OCTROYONS à Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] un délai supplémentaire de DEUX MOIS pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après ce délai Monsieur [S] [E] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] à verser à Monsieur [S] [E] [V] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 08 décembre 2023 dont l’arriéré est déjà liquidé à défaut de dette locative et que, pour le futur, l’indemnité courra du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] à verser Monsieur [S] [E] [V] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [E] [V] de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [Z] et Madame [K] [A] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du congé aux fins de vente ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente