TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 16]

[Adresse 4]

[Adresse 12]

[Localité 5]

NAC: 62B

N° RG 24/03563 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKVI

JUGEMENT

N° B

DU : 12 Décembre 2025

[Y] [Z]

C/

[J] [H]

Syndicat des copropriétaires de la résidence [14] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SARL JR IMMO, exerçant sous le nom commercial ORPI IMMOBILIER, dont le siège social est

S.A.R.L. JR IMMO

[M] [O] épouse [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2025

à M^e MARIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 12 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Octobre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Y] [Z], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [H], demeurant [Adresse 10]

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], situé [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SARL LE VRAI SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.R.L. JR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Mme [M] [O] épouse [H], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jean-paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2018, Monsieur [J] [H] et Madame [M] [O] épouse [H] ont donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°53 situés [Adresse 6] à [Localité 17].

A partir du mois d’octobre 2021, une fuite d’eau d’une canalisation dans le sous-sol provoquait des écoulements d’eau sur son emplacement de stationnement provoquant la dégradation du véhicule. Il faisait intervenir son assurance protection juridique, la compagnie PACIFICA auprès du gestionnaire du logement la société [D] GERANCE MYGESTION à laquelle lui succédait la société JR IMMO, exerçant sous la dénomination ORPI, en vain.

Une expertise amiable était organisée en présence d’un représentant de la société JR IMMO ORPI qui se présentait comme le gestionnaire de l’immeuble et en l’absence de Monsieur [H] dument convoqué le 7 juin 2023.

Le rapport mettait en évidence la présence d’une ancienne fuite s’étant écoulé sur le vehicule Volkswagen de Monsieur [Z], à la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant d’une canalisation commune et chiffrait les réparations à 3.000€.

Aucune indemnisation n’intervenait.

Par acte de commissaire de justice en date des 13 et 19 février 2024, Monsieur [Y] [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Toulouse Monsieur [J] [H] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la société JR IMMO aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.764,69€ au titre de la réparation de son préjudice matériel, 1.5es 0€ en réparation de son préjudice de jouissance, 1.560€ en réparation de la résistance abusive et 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Après plusieurs renvois, l’affaire était renvoyée devant le juge des contentieux de la protection, seul compétent pour statuer sur les litiges locatifs.

Par nouvelle assignation en date des 7 et 8 octobre 2024, Monsieur [Y] [Z] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse outre Monsieur [J] [H] mais également Madame [M] [O] épouse [H] ainsi que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société JR IMMO.

Suite aux premières conclusions déposées par les parties adverses, une nouvelle assignation était délivrée le 3 juin 2025 à l’encontre de la SARL LE VRAI SYNDIC, en qualité de nouveau syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [15] [Adresse 7].

La jonction des procédures était ordonnée à l’audience du 13 octobre 2025.

Monsieur [Y] [Z], valablement représenté, maintenait ses demandes indemnitaires et actualisait ses demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à la somme de 2.500€. Il expliquait que suite à ses réclamations, une autre place de stationnement lui avait finalement été attribuée mais qu’en janvier 2024. Sur le changement de régime matrimonial de ses bailleurs qui conduisait à rendre Madame [O] épouse [H] seule propriétaire du bien loué, il rappelle ne pas avoir été destinataire de ce changement en contradiction avec les obligations de bonne foi et de loyauté en matière contractuelle et estime que ce changement ne lui est pas opposable. Concernant le changement de syndic, il rappelle avoir saisi le syndic en exercice au moment du sinistre et que ce dernier s’est présenté aux opérations d’expertise amiable. Il rappelle avoir également saisi un conciliateur de justice pour obtenir une issue amiable au litige, réunion à laquelle personne ne s’est présenté.

Sur la responsabilité des bailleurs, en vertu des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur soit assurer une jouissance paisble de lieux loué et en bon état de réparation. Or, la canalisation fuyarde n’était pas une canalisation située dans son logement mais dans les parties communes et son entretien et sa réparation ne lui incombait pas malgré ce que prétendent le syndic et le bailleur. Le changement de régime matrimonial est intervenu le

24 juin 2021 et le syndic présent à l’expertise ignorait également ce changement et il ne peut lui être reproché de n’avoir pas appelé en cause Madame [O] ignorant tout de son changement de propriétaire, le bail ayant été conclu au deux noms. Ils seront donc solidairement condamnés à la réparation de ses préjudices.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : il rappelle avoir informé le gestionnaire de l’immeuble de la présence d’une fuite et qu’aucune réparations n’est intervenue pendant plusieurs mois dégradant son véhicule et il ne lui appartenait pas de faire une déclaration de sinistre à son assureur puisque la fuite provenait des parties communes.

Sur le préjudice matériel, il rappelle que la fuite à causé des traces blanches et dégradé les joints du pare-brise qui ne partent pas au lavage. Il produit un devis de réfection des désordres s’élevant à 3.764,69€.

Sur le préjudice de jouissance : face à l’inertie des assignés, il n’a eu aucune solution aux désordres dénoncés pendant 26 mois à raison de 60€ il réclame donc la somme de 1.560€.

Sur la résistance abusive : depuis le mois d’octobre 2021, aucune solution n’a été entreprise ni aucune indemnisation, les assignés ont donc fait preuve d’une résistance abusive.

Il conclut au rejet des demandes accessoires des assignés qui estiment devoir être mis hors de cause.

En réplique, la SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, Monsieur [J] [H] et Madame [M] [O] épouse [H], valablement représentés demandent au tribunal :

d’ordonner la mise hors de cause de la société JR IMMO qui n’est pas concernée par la présente instance, d’ordonner la mise hors de cause de Monsieur [J] [H] pour les mêmes raisons, de débouter Monsieur [Z] de l’intégralité de ses demandes, de le condamner au paiement de la somme de 1.000€ à chacun d’entre eux sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leur position, ils font valoir que suite au changement de régime matrimonial le 24 juin 2021 et valablement publié, Monsieur [J] [H] n’est plus propriétaire du bien loué. Ce changement de régime matrimonial lui est opposable sans aucune formalité à son encontre puisqu’il a été publié.

La SARL JR IMMO n’est pas davantage le syndic ni le gestionnaire de l’immeuble puisqu’il s’agissait de la société [D] remplacée depuis le 22 juillet 2022 par la SARL LE VRAI SYNDIC.

Sur l’absence de responsabilité de Madame [H] et du syndicat des copropriétaires, ils rappellent qu’il appartient à celui qui se prévaut d’une faute de la prouver ce qu’il ne fait pas et ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité. Ils rappellent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de la fuite alléguée avant que le dommage ne soit réalisé et il appartenait à l’occupant de régulariser une déclaraion de sinistre auprès de son assureur, ce qu’il n’a pas fait.

Il ne démontre pas davantage que la place de parking se trouve dans un état indécent portant atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, le fondement juridique du preneur est inadéquat, un simple dégât des eaux dont le propriétaire n’est nullement responsable ne saurait engager sa responsabilité au titre d’une violation à son obligation de délivrance. En outre, le locataire est tenu d’entretenir le bien loué. Le gestionnaire a fait procéder au mois d’août 2022 par le biais du syndic et du gestionnaire de la résidence à une recherche de fuite qui a permis de localiser une fuite d’eau provenant du local poubelle situé dans le bâtiment N et faisait réparer la fuite. De nouvelles recherche de fuite était commandées en mai 2023 du fait de fuite persistantes provenant de bacs à douche de la Résidence. La propriétaire ne peut être déclarée responsable de fuite de canalisations dans l’immeuble au titre de son obligation de jouissance paisible. Il appartenait au locataire de procéder au changement de joints et de colliers de ses canalisations en vertu de ses obligations locatives. Or, le rapport d’expertise démontre un défaut de serrage des colliers d’une canalisation située au dessus de son véhicule. Aucune faute ne peut donc être reprochée à la bailleresse.

Le syndicat des copropriétaires ne peut davantage être déclaré responsable car ce dernier n’est responsable que des désordres apparaissant dans les parties communes or, le désordre était situé sur la partie privative de son emplacement de stationnement et il ne rapporte pas la preuve que son dommage provient d’une partie commune et l’expert n’a constaté aucune fuite au jour de sa visite.

Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre les tâches apparues sur son véhicule et la fuite alléguée, il peut s’agir d’un défaut d’entretien.

Ils rappellent que l’argument du demandeur repose sur une expertise amiable menée par l’expert de sa protection juridique à laquelle ni la bailleresse ni le syndic n’était valablement convoqués.

Le rapport n’a donc aucune valeur probante. En outre, l’expert, relève l’absence de fuite au jour du constat et conclut cependant à l’imputation d’une fuite ancienne sur le véhicule.

En outre, ils rappellent qu’il lui appartient en qualité de locataire de régulariser une déclaration de sinistre ce qu’il n’a pas fait, car dans ce cas, les autres assureurs auraient été appelés en cause.

Depuis le début de la procédure, Monsieur [Z] a appelé en cause des personnes n’ayant pas qualité et n’a pas renoncé à ses demandes à leur encontre malgré les conclusions qui lui étaient adressées. Il sera condamné au paiement de la somme de 1.000€ chacun.

La décision était mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la jonction :

Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, s’agissant d’une régularisation des assignations en vue des mêmes demandes, il convient d’ordonner la jonction des procédures enregistrées sous le numéro 24/1213, 24/4059 et 25/2101 avec celle enregistrée sous le numéro 24/3563.

Sur les demandes de mise hors de cause :

Concernant la mise en cause de Monsieur [J] [H], il résulte de l’acte de changement de régime matrimonial en date du 5 mars 2021 et de l’acte de liquidation de communauté du 24 juin 2021, qu’à compter de la publication du changement de régime matrimonial le 11 mars 2021, il n’était plus propriétaire du bien situé [Adresse 6].

Il doit donc être mis hors de cause dans l’actuelle procédure, cependant dans le cadre de la loyauté dans les relations contractuelles, il lui appartenait lors de la réception de la convocation à l’expertise amiable puis à la conciliation, d’informer Monsieur [Z] de ce changement de régime matrimonial et de l’inviter à se tourner vers son épouse. Ce qu’il n’a pas fait, privant ainsi Monsieur [Z] de la possibilité de rendre opposable à cette dernière les opérations.

En outre, la publication de changement de régime matrimonial, ne permettait pas aux tiers d’en connaître le contenu. Monsieur et Madame [H], toujours mariés ont commis une faute en n’informant pas Monsieur [Z] du changement de bailleur alors qu’un litige était en cours.

Concernant la SARL JR IMMO, il est produit le contrat de syndic en date du 22 juillet 2022, mais pas le précédent mandat, ne permettant pas à la juridiction de se positionner sur le bien ou mal fondé de la mise en cause de la SARL JR IMMO, d’autant que le VRAI SYNDIC exploité par la société JR IMMO exerce également sous la dénomination ORPI, comme le représentant du syndic venu à l’expertise amiable en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et l’adresse du représentant était la même que l’assignée. D’ailleur le nouveau contrat de syndic est établi sous la banière ORPI. Il appartenait à l’agence représentant ORPI lors des opérations d’expertise, d’exposer clairement le nom du syndic s’il entendait par la suite le contester.

Elle ne sera donc pas mis hors de cause. Si l’ancien gestionnaire ou syndic n’a pas transmis les éléments relatifs au dossier [Z], il ne peut en être responsable et il peut subir un rejet des garanties sur ce fondement. Il appartenait aux assignés de mettre en cause la responsabilité de l’ancien syndic pour les manquements qui lui sont reprochés aujourd’hui, ce qu’ils n’ont pas fait.

Sur la demande d’indemnisation :

Il résulte du rapport d’expertise amiable de l’assureur de Monsieur [Z] qu’une fuite d’eau a affecté la place de stationnement de Monsieur [Z]. Le syndic ou à tout le moins, son représentant se déclarant comme tel, était présent. Ce rapport fait suite à deux courrier de la protection juridique PACIFICA adresse à l’agence ORPI située [Adresse 2] en date des 16 septembre 2022 et 15 décembre 2022. C’est donc de parfaite mauvaise foi, que le syndic dénie aujourd’hui toute responsabilité et il se devait également d’en informer le propriétaire du bien, s’agissant d’un copropriétaire.

Le 21 juin 2023, un nouveau courrier était adressé à l’agence ORPI, à l’adresse du syndic, demandant la prise en charge du sinistre subis par Monsieur [Z], sans qu’aucune réponse ne soit apportée, ni information communiquée.

Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu, une fuite s’écoulait sur l’emplacement de stationnement n°53 attribué à Monsieur [Z] dont Madame [M] [O] épouse [H] est devenue unique propriétaire et bailleur. Il ne peut être reproché à Monsieur [Z] de ne l’avoir pas mis en cause personnellement car ce dernier ignorait le changement de régime matrimonail et même s’il en avait été informé, il ne pouvait avoir connaissance de la portée, sans information de la part de ses bailleurs.

Le premier signalement de fuite a été établi par un message versé au débat en octobre 2021 à [D], puis par les courriers des 16 septembre et 15 décembre 2022, l’expertise amiable a confirmé la présence d’une fuite, un nouveau courrier a été adressé le 21 juin 2023. Ainsi, en l’absence de réponse suite au signalement de Monsieur [Z] de l’existence d’une fuite et son absence de réparation dans un délai raisonnable sont bien imputables à la SARL LE VRAI SYNDIC exerçant sous la dénomination SARL JR IMMO et au bailleur, qui est tenu de prendre toute disposition pour assurer à son locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Après la réparation de la fuite située sur une canalisation des parties communes de l’immeuble, même si elle trouve son siège sur une partie privative, ne relève pas de l’entretien à la charge du locataire, contrairement à ce qui est allégué. D’ailleurs, le représentant du syndic présent à l’expertise amiable a indiqué avoir remédié à une fuite et engager de nouvelles recherches de fuite. Il n’est pas sérieusement contestable au regard de l’ensemble de ces éléments qu’une fuite est survenu à la canalisation située au dessus de l’emplacement de stationnement de Monsieur [Z], que s’agissant d’une évacuation d’eau usée, la présence de divers détergents a endommagé la carrosserie et les joints. Cependant, aucune mention de l’atération du pare-brise n’est retenue, la pièce ne sera donc pas prise en charge. Le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la reprise du dommage imputable au syndicat des copropriétaires à la somme de 3.000€. S’agissant d’une partie commune, Madame [M] [O] épouse [H] ne sera pas tenue aux réparations, sauf au titre des co-propriétaires.

Sur les demandes indemnitaires :

Le préjudice de jouissance

Monsieur [Y] [Z] justifie de l’existence d’infiltrations depuis le mois d’octobre 2021 jusqu’au 12 septembre 2022, date de la réparation de la fuite confirmée par l’expertise qui permet de constater l’absence de fuite au 8 juin 2023. Il convient donc de chiffrer le préjudice de jouissance Monsieur [Z] à la somme de 50€ par mois pendant 12 mois, soit la somme 600€ que Madame [M] [O] épouse [H] sera condamnée à lui verser.

Sur la résistance abusive

Depuis le mois d’octobre 2021, Monsieur [Y] [Z] a cherché à obtenir la garantie de la part du gestionnaire , du syndicat des copropriétaires et de celui quil pensait être son bailleur, qui n’ont jamais daigné lui répondre ni l’informer des changements de syndic ou de régime matrimonial, faisant obstruction ainsi à toute tentative de résolution amiable du litige et manquant à leur obligation de loyauté dans les rapports contractuels qui les unis. La SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, et Madame [M] [O] épouse [H] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 1.000€.

Sur le préjudice moral

Monsieur [Y] [Z] s’est trouvé dans une situation inextricable du fait du défaut d’information et de réponse des parties qu’il appelait en cause ne voyant aucune issue aux dommages qu’il subissait, constitutif d’un préjudice moral indéniable. La SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, et Madame [M] [O] épouse [H] seront condamné solidairement à l’indemniser à hauteur de 1.000€.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [Z] a dû engager une action en justice pour faire valoir ses droits, il lui sera alloué la somme de 800 €sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [J] [H] sera débouté de sa demande sur ce fondement car il n’a pas fait preuve de loyauté en ne donnant aucune suite à ses réclamations et a concourru à son propre préjudice.

La SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, et Madame [M] [O] épouse [H], succombant au principal, supporteront solidairement les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

DÉCISION :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées sous le numéro 24/1213, 24/4059 et 25/2101 avec celle enregistrée sous le numéro 24/3563

Mets hors de cause Monsieur [J] [H],

Rejette la demande de mise hors de cause de la SARL JR IMMO,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 3.000€ en réparation de son préjudice,

Condamne Madame [M] [O] épouse [H] à payer à Monsieur [Y] [Z] la somme de 600€ en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne solidairement la SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaire de la résidence

[Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, et Madame [M] [O] épouse [H] à payer Monsieur [Y] [Z] les sommes suivantes :

1.000€ au titre de leur résistance abusive,1.000€ en réparation de son préjudice moral,800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [J] [H] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne solidairement la SARL JR IMMO, le syndicat des copropriétaire de la résidence

[Adresse 8]) représentée par son syndic la SARL LE VRAI SYNDIC, et Madame [M] [O] épouse [H] aux dépens.

Le Greffier Le Juge