N° RG 23/02977 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L2PP

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 4]

HAGUENAU Civil

N° RG 23/02977 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L2PP

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Rachel FINITZER;

M^e Nicolas MEYER

le

Le Greffier

M^e Rachel FINITZER

M^e Nicolas MEYER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

05 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [L]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rachel FINITZER, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [T] [L]

Demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Rachel FINITZER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2024 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 juillet 2024, prorogé au 05 Septembre 2024.

JUGEMENT

Contradictoire rendu en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 23/02977 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L2PP

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de Monsieur [K] [O] en date du 6 février 2023, enregistrée au Greffe le 7 février 2023, le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU a rendu le 9 février 2023 une ordonnance n°21-23-000337 portant injonction solidaire à Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] de lui payer la somme de 2.335,61 euros en principal, avec intérêts légaux à compter du 21 décembre 2022, outre 51,07 euros au titre des frais de requête.

Monsieur [E] [L] a par acte de son conseil daté du 31 mars 2023 et enregistré le 4 avril 2023 formé opposition contre ladite ordonnance d’injonction de payer.

Il note que le montant du principal correspondrait à trois mois de loyer, un dépôt de garantie et plusieurs factures d’électricité, d’ordures ménagères et d’eau, sur la base d’un contrat de bail signé le 1er octobre 2021 d’une durée réduite d’un an.

Il précise avoir en effet conclu avec son frère avec Monsieur [O] un bail pour un logement dont ce dernier est propriétaire au [Adresse 1] à [Localité 3].

Monsieur [E] [L] argue que le lieu loué ne consistait pas dans un logement décent, n’étant qu’une pièce, ne contenant ni eau, ni cuisine, ni salle de bain et encore moins des toilettes.

Cet “appartement” contenait une pièce à vivre, un couloir et une pièce en sous-sol en travaux, pour un loyer de 300,00 euros par mois.

Leurs parents habitent dans la même maison, et les consorts [L] devaient se rendre chez eux pour déjeuner, prendre une douche ou aller aux toilettes.

Des travaux d’aménagement étaient stipulés au bail et devaient durer jusqu’au 31 décembre 2021, mais ne se sont finalement jamais terminés, la situation durant jusqu’en juillet 2022, date à laquelle Monsieur [E] [L] a quitté les lieux pour vivre chez ses parents, le courrier de résiliation ayant été remis en main propre le 29 juillet 2022, avec demande d’effet immédiat.

Le dépôt de garantie est d’un montant de 450,00 euros, nullement justifié et supérieur au montant du loyer.

Par ailleurs, il est mis en compte la moitié de factures d’électricité, d’eau, et d’ordures ménagères, aux noms de Monsieur [O] ou de son épouse, alors que le logement n’était pas décent, et ne comprenait pas d’installation sanitaire, et que des travaux étaient réalisés dans la maison et dans “l’appartement”, et qu’il y a un seul compteur général dans cette maison qui comprend d’autres appartements. De plus, des ordures ménagères sont demandées pour 2021 et 2022 alors qu’ils n’ont intégré les lieux qu’en octobre 2021 et que les travaux occasionnent beaucoup de déchets.

Le conseil de Monsieur [E] [L] a indiqué par courriers des 3 et 4 avril 2023 intervenir dans les intérêts de ce dernier et de Monsieur [T] [L].

Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 juin 2023.

Monsieur [O] a constitué avocat par acte du 3 mai 2023 et par conclusions responsives du 11 septembre 2023 demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— confirmer l’ordonnance d’injonction de payer,

— débouter les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] à lui payer les sommes :

* de 2.035,61 € au titre des loyers et charges échus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022, date de la première mise en demeure,

* et de 51,07 € au titre des frais de requête.

Monsieur [O] met en compte 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles, et sollicite la condamnation des défendeurs aux dépens, y compris les frais de signification de l’ordonnance d’injonction de payer d’un montant de 75,12 euros.

Il indique avoir donné à bail à Monsieur et Madame [S] et [B] [L] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] le 3 août 2021, le logement étant une maison composée d’une partie louée à ces derniers, d’une chambre indépendante et d’une partie en cours de rénovation interdite d’accès aux preneurs. La famille comprend les parents et leurs sept enfants, dont certains vivent actuellement au sein du logement familial.

Monsieur [O] ayant rénové une chambre non comprise dans le bail d’habitation des époux [L], les enfants de ces derniers ont souhaité la louer, ce qui a été fait par bail du 1er octobre 2021, pour un loyer mensuel de 250,00 euros, outre 50,00 euros de provisions sur charges et un dépôt de garantie de 450,00 euros.

Cette chambre – attenante au logement des parents – étant dépourvue de cuisine, de salle de bain et de toilettes, il a été convenu du partage de ces équipements avec les parents des intéressés, ce à quoi les époux [L] ne se sont pas opposés.

Il précise que les loyers ont cessé d’être réglés à compter d’août 2022, et qu’il a assigné en expulsion les parents des défendeurs en date du 24 avril 2023. L’arriéré dû par Monsieur [E] [L] s’élevait à 2.335,61 euros en décembre 2022.

Monsieur [O] argue que les dispositions relatives au logement décent n’ont pas vocation à trouver application postérieurement à l’occupation du logement et alors même qu’elles n’ont jamais été invoquées durant la période d’exécution du bail.

Il relève par ailleurs qu’il a été convenu contractuellement du partage de la cuisine et des sanitaires avec le logement des parents des consorts [L], de sorte qu’ils ont disposé de la possibilité d’user des équipements présents chez leurs parents, qui ne s’y sont jamais opposés. Ces pièces ont été rénovées peu de temps avant que le logement soit loué aux parents des défendeurs.

Il précise que l’immeuble comportement le logement loué à Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L], celui loué aux époux [L] et une partie nord non louée, et dès sa mise en location, le logement a toujours respecté les critères d’accès aux équipements visés par le décret du 30 janvier 2002. Si cela ne leur convenait pas, il leur était loisible de refuser la signature du bail ou de rechercher un autre logement. Par ailleurs, cette signature a fait suite à une requête des parents [L] qui lui ont demandé s’il était possible de louer une dépendance attenante à leurs enfants, ce que Monsieur [O] a accepté.

Les photographies produites par les consorts [L] correspondent à la partie nord du logement, alors que la chambre louée a été entièrement rénovée avant la location tout comme la totalité du logement loué aux parents. De plus, une partie des locaux interdite d’accès est occupée par les locataires sans aucune autorisation à destination de stockage, et y sont entreposés divers encombrants, de même que dans les parties communes de l’immeuble où sont présents des échafaudages, véhicules et nombreux pneus. Les consorts [L] ont également pris possession de la cabane de jardin qui n’a jamais été comprise dans les baux conclus. Monsieur [O] a aussi constaté de nombreuses traces d’urine sur le mur des bâtiments.

Monsieur [O] ajoute qu’aucun congé n’a été délivré, ni remis en main propre, et les frères [L] ont unilatéralement quitté le logement en remettant les clés à Monsieur [O] au mois d’octobre 2022.

Il soutient que les factures d’eau sont dues puisque les consorts [L] partageaient les installations sanitaires, de même que les factures d’électricité puisque ces derniers et leurs parents étaient les seuls occupants de l’immeuble. Les factures d’eau ont été proratisées au temps d’occupation. Il n’est pas établi qu’il ait contribué à l’augmentation de la redevance en effectuant les travaux dans le local nord de l’immeuble, les déchets étant évacués en déchetterie et non dans les bacs à ordures ménagères.

Par conclusions responsives du 1er décembre 2023, Monsieur [E] [L] demandent au Juge des Contentieux de la Protection de :

— confirmer que l’opposition à injonction de payer est parfaitement justifiée,

En conséquence,

— juger que :

* Monsieur [O] n’a pas respecté son obligation de travaux pour rendre le logement des consorts [L] décent,

* le logement loué était indécent faute de cuisine, salle d’eau, toilettes,

* la demande d’impayé de loyer n’est pas justifiée,

* la résiliation du bail s’est faite le 31 juillet 2023,

— débouter Monsieur [O] de ses demandes au titre :

* de l’impayé de loyer postérieur au 31 juillet 2022,

* du dépôt de garantie à l’encontre des consorts [L],

* du paiement des factures d’eau et d’électricité alors qu’elles ne sont pas au nom de ces derniers,

* des paiements de loyer, dépôt de garantie et autres factures mis à la charge des consorts [L],

* des dépens et frais irrépétibles.

Ils relèvent que l’ensemble des installations sanitaires requises par le décret du 30 janvier 2022 étaient absentes, et les travaux promis à cette fin n’ont pas été réalisés, de sorte qu’on ne peut leur reprocher d’avoir quitté les lieux.

Les arguments relatifs à la rénovation des pièces du logement de leurs parents sont indifférents au présent litige.

Ils relèvent que Monsieur [O] était intrusif et les espionnant, allant jusqu’à produire aux débats une photographie de l’intérieur de l’appartement de leurs parents. En outre, il continuait d’utiliser leur carte de déchetterie et avait encore à sa disposition la clé de leur appartement.

Ils contestent les allégations adverses notamment relatives à l’urine sur les murs, et relèvent leur contradiction relativement au local prétendument occupé.

Sur le courrier de résiliation, leur père était présent quand ils l’ont remis à Monsieur [O].

Par conclusions du 19 février 2024, Monsieur [O] maintient ses demandes.

Il estime qu’une chambre louée ne doit pas comporter de coin cuisine, des sanitaires et douches, alors que le bail précisait expressément qu’ils partageraient ces équipements avec leurs parents, et pour ce même motif la durée du bail était réduite à un an.

Il précise que la “partie nord du logement” qu’il évoquait plus haut constitue un bâtiment privé lui appartenant. Il confirme ses dires relativement à l’urine sur les murs, et ajoute n’avoir procédé à aucune intrusion, tandis que les allégations adverses relatives à l’utilisation de leur carte de déchetterie et à la conservation d’une clé ne sont pas démontrées.

Par ailleurs, il ajoute avoir d’ores et déjà déduit la somme de 300,00 euros au titre du dépôt de garantie compte tenu du départ des lieux et de l’absence de dégradations.

L’attestation du père des consorts [L], rédigé de la main de son épouse, Madame [H], sera écartée, ces derniers ayant fait l’objet d’une procédure de résiliation de bail, qui a été prononcé par jugement du 14 novembre 2023.

La circonstance selon laquelle les factures sont établies au nom de Madame [I] est indifférente, dans la mesure où y est mentionné le site de consommation du [Adresse 1] à [Localité 3].

Il estime les ordures ménagères dues, avec proratisation à effectuer compte tenu du temps d’occupation.

Par conclusions en réplique du 2 mai 2024, les consorts [L] relèvent que les termes de l’état des lieux sur les travaux confirment que ces travaux avaient vocation à procéder à l’équipement de sanitaires et d’une cuisine, ces derniers n’ayant jamais été terminés en décembre 2021 tel que prévu. La procédure à l’encontre des époux [L] démontre selon eux que Monsieur [O] est en totale opposition avec l’ensemble de la famille.

Ils relèvent que Monsieur [O] reconnaît avoir fait des travaux dans la partie occupée en partie par leurs parents, de sorte qu’il est impossible d’établir un prorata des charges. Seuls leurs parents seraient tenus de factures d’eau, leur logement étant le seul pourvu de sanitaires.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 16 juillet 2024, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat.

Il sera statué par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’opposition :

Selon les articles 1415 et 1416 du Code de Procédure Civile, l’opposition à injonction de payer est portée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance devant le tribunal qui l’a rendue ; elle est formée au secrétariat-greffe ou au greffe, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée ;

L’ordonnance du Tribunal de Proximité de HAGUENAU en date du 9 février 2023 a été signifiée à Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] le 7 mars 2023.

Monsieur [E] [L] a formé opposition par acte de son conseil daté du 31 mars 2023 et enregistré le 4 avril 2023.

Son opposition est donc recevable, et il y a lieu de mettre l’ordonnance à néant.

Sur la demande en paiement :

Dès lors que le contrat de location ne porte pas sur un foyer-logement, ni sur un logement meublé et équipé en conséquence, tandis que sa durée de un an l’exclut du dispositif de location saisonnière, le bail conclu entre Monsieur [O] et les consorts [L] se trouve nécessairement soumis aux dispositions d’ordre public de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 auxquelles les parties ne peuvent déroger.

Aux termes de l’article 6 de ladite loi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement comporte notamment les éléments d’équipement et de confort suivants :

— une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

— des installations d’évacuation des eaux ménagères

— une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

— une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

En l’occurrence, il est constant que le local loué à Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] ne comportait pas lesdits équipements.

Un “commentaire général” est porté sur l’état des lieux d’entrée, aux termes duquel “les sanitaires et cuisine, seront à partager en commun avec le logement SUD EST jusqu’à temps de l’équipement futur.”

Or, il est également constant qu’aucun équipement sanitaire n’a été installé par Monsieur [O] après l’entrée dans les lieux.

Le local ne constituant pas un logement autonome, il ne pouvait faire l’objet d’un bail autonome, et seule une colocation aurait pu être proposée au sens de l’article 8-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, par un bail commun avec les consorts [L] et leurs parents, d’autant que ces derniers devaient formaliser leur accord à l’utilisation de leurs sanitaires pour un usage commun.

Dès lors, faute d’avoir respecté son obligation de délivrance, le logement loué ne disposant pas des équipements lui permettant de remplir les critères de décence, Monsieur [O] est mal fondé à solliciter le paiement de loyers pour la période d’août à octobre 2022, et sera débouté de ce poste de demande.

Sur les charges mises en compte, il est relevé que Monsieur [O] a entendu mettre à la charge de Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] la moitié des factures d’électricité, d’eau et des taxes sur les ordures ménagères qui s’élèvent respectivement à 1.709,50 euros pour l’électricité, 59,71 € + 291,00 € pour l’eau, et 114,50 € et 96,50 € pour les ordures ménagères, soit un total de 2.271,21 euros, représentant une fois divisé par deux 1.135,61 €.

En l’absence de sous-compteur d’eau ou d’électricité individuel, il appartient au propriétaire de procéder à une répartition entre les différents logements selon des critères objectifs tenant à la superficie des lieux et/ou à son nombre d’occupants.

Or, le logement loué aux parents des consorts [L] présentait une superficie de 120 m2, tandis que celui de Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] avait une surface habitable de 33,82 m2, et les deux logements contenaient au moins le même nombre d’occupants, avec en sus d’autres enfants résidant à priori encore au domicile des époux [L].

Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] ont réglé d’ores et déjà 500,00 euros au titre des avances sur charges mensuelles de 50,00 euros d’octobre 2021 à juillet 2022, ce qui correspond au prorata des superficies occupées.

Par suite, Monsieur [O] sera également débouté de son poste de demande afférent aux charges.

Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [O] succombant à la présente instance, il sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable en la forme l’opposition formée par Monsieur [E] [L] et Monsieur [T] [L] à l’encontre de l’ordonnance n°21-23-000337 rendue le 9 février 2023 entre les parties ;

MET à néant l’ordonnance ;

et statuant à nouveau,

DÉBOUTE Monsieur [K] [O] de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux entiers dépens de la présente instance, y compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge