TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03328 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIGT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

[S] [B]

[C] [B]

C/

[D] [I]

[R] [I], caution

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à [S] [B] et

[C] [B]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [S] [B], demeurant [Adresse 3]

Représentée par la SELARL DBA au barreau de TOULOUSE

M. [C] [B], demeurant [Adresse 3]

Représenté par la SELARL DBA au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [D] [I], demeurant [Adresse 7]

Comparant,

M. [R] [I], caution, demeurant [Adresse 4]

Comparant,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement et prenant effet au 17 octobre 2022, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] ont donné à bail à Monsieur [D] [I] un appartement à usage d’habitation (n° 1) et une place de stationnement (n° 15) situés [Adresse 8] [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 479 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Par acte séparé du 05 octobre 2022, Monsieur [R] [I] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par le locataire en vertu du bail susvisé.

Le 30 octobre 2023, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] ont fait signifier à Monsieur [D] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, dénoncé à la caution le 06 novembre 2023. Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 05 et 07 août 2024, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat par application de la clause résolutoire, la résiliation du bail et de ses accessoires, l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, soumettre le sort des meubles à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, et leur condamnation solidaire au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 550,76, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— de la somme provisionnelle de 1.449,15 euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 16 juillet 2024 mensualité du mois de juillet incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 août 2024.

A l’audience du 22 novembre 2024, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation tout en précisant que le locataire a fait un versement il y a deux jours et la dette a été soldée.

Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] comparaissent en personne, confirment avoir soldé la dette et Monsieur [D] [I] précise vouloir rester dans les lieux et souhaite des délais de paiement sur trois mois pour la condamnation en paiement qui sera prononcée au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025 et le conseil des demandeurs autorisé à produire en délibéré une note concernant le dernier versement et la signification de la dénonce du commandement de payer à la caution qui ne figuraient pas à son dossier remis.

Par note en délibéré du 02 décembre 2024 dûment autorisé, le conseil des demandeurs a produit la signification de la dénonce du commandement de payer à la caution et un décompte actualisé au 02 décembre 2024 confirmant que la dette locative a été soldée.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.112,50 euros a été signifié le 30 octobre 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

Toutefois, l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que :

“V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué”.

Il résulte des débats et du décompte locatif fourni par les bailleurs que le locataire a apuré intégralement sa dette conformément à ses déclarations faites à l’audience et ce en effectuant plusieurs versements dont un dernier d’un montant de 330 euros effectué le 22 novembre 2024 qui a soldé définitivement la dette. Or, le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement. Il serait donc inéquitable de prononcer l’expulsion et réserver aux locataires un sort moins enviable que s’il subsistait une dette locative puisqu’ils pourraient ainsi bénéficier de délais de paiement et se maintenir dans les lieux, sous réserve des conditions imposées par l’article 24 de la loi susvisée.

En conséquence, en raison de la reprise du paiement des loyers courants et du fait que la dette a été intégralement soldée, il y a lieu de dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 31 décembre 2023, date du constat de son acquisition, jusqu’au 22 novembre 2024, date à laquelle la dette a été soldée et que la dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

En outre, Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] seront déboutés de leurs demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent en conséquence sans objet.

II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

S’agissant de la demande initiale en paiement de la somme provisionnelle de 1.449,15 euros au titre de l’arriéré locatif, et en l’absence de désistement exprès des bailleurs, il y a lieu de constater qu’elle est devenue sans objet du fait de l’apurement de la dette locative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B], Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] sont favorables au paiement des frais d’avocat mais ont sollicité un étalement sur trois mois si ladite somme devait s’élever à 765 euros.

Dès lors, compte-tenu de la modicité du montant finalement prononcé, il n’apparaît pas opportun de faire droit à la demande de délais de paiement à ce titre.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2022 entre Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] d’une part et Monsieur [D] [I] d’autre concernant un appartement à usage d’habitation (n° 1) et une place de stationnement (n° 15) situés [Adresse 8] [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2023;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 31 décembre 2023 au 22 novembre 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

CONSTATONS que la dette de loyer est soldée ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise en raison du règlement intégral de la dette ;

DEBOUTONS en conséquence Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] de leurs demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation devenues sans objet ;

CONSTATONS que la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif est devenue sans objet ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] à verser à Madame [S] [B] et Monsieur [C] [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [D] [I] et Monsieur [R] [I] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier La Vice-Présidente,