TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 17]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 21/04491 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VGR5

N° de MINUTE : 25/863

DEMANDEUR

Madame [E] [X]

[Adresse 1]

[Localité 14]

représentée par Maître [F], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Caroline MENGUY de la SELEURL MENGUY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0152

Société SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS

[Adresse 13]

[Localité 16]

représentée par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1888

MACIF

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1321

Société MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1155

Société RAY BEAUTY PALACE

[Adresse 7]

[Localité 15]

représentée par Maître Hervé BOUKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0685

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS :

Audience publique du 23 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier de justice des 20 avril 2021, Mme [E] [X] a assigné le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], la MACIF, la société MMA IARD, et la SARL SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERES exerçant sous l’enseigne SABIMMO devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins d’engagement de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et de la société SABIMMO sous la garantie de la MACIF et de la société MMA IARD.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 26 juillet 2023, Mme [E] [X] demande au Tribunal de :

— juger les désordres affectant les locaux dont Mme [X] est propriétaire ont débuté au mois de novembre 2016 et revêtent l’étendue décrite dans le rapport d’expertise déposé le 24 novembre 2020 ;

— juger que l’ensemble des désordres affectant les locaux ont pour origine des parties communes à tous les copropriétaires ;

— juger que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] est engagée ,

— juger que la société SABIMMO a engagé sa responsabilité civile ,

— condamner de ce chef la Société SABIMMO au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts ,

— condamner les sociétés MACIF et MMA IARD à relever et garantir de toutes condamnations respectives prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et de la Société SABIMMO ;

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et de la Société SABIMMO au paiement de la somme de 8 000 euros, sous les mêmes garanties, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 10] et de la Société SABIMMO à supporter les entiers dépens de l’instance, sous les mêmes garanties, en ce compris le coût de l’expertise à hauteur de 9 737,52 euros ;

— en toutes hypothèses dispenser Mme [X] de toute participation dans les condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 9].

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 janvier 2024, la société RAY BEAUTY PALACE demande au Tribunal de :

— juger que l’ensemble des désordres affectant le local de RAY BEAUTY PALACE ont pour origine les parties communes de l’immeuble ;

— juger le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 19] responsable desdits désordres ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 19] à payer à RAY BEAUTY PALACE les sommes suivantes .

*11 274,99 euros au titre du trouble de jouissance ;

* 5 000 euros au titre de la perte de clientèle ;

* 28 608,78 euros HT (34.330,53 euros TTC) au titre de la perte de marchandise ;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 7] à [Localité 19] à payer à RAY BEAUTY PALACE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront notamment ceux de l’assignation en intervention volontaire.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 janvier 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* débouter Mme [X] de ses demandes tendant à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 18] ;

* débouter Mme [X] de toutes ses demandes en tant que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

* rejeter la demande formulée par la société SABIMMO tendant à ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires soit retenue au titre des désordres allégués par Mme [X] ;

* rejeter tout appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 18] ;

* prononcer la mise hors de cause pure et simple du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 18].

— à titre subsidiaire : si par extraordinaire, le Tribunal Judiciaire de céans venait à ne pas prononcer la mise hors de cause pure et simple du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à SAINT DENIS :

* condamner in solidum la société SABIMMO, ancien syndic, et son assureur MMA IARD, ainsi que la MACIF, es qualité d’assureur de l’immeuble à intégralement relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à [Localité 18], des condamnations prononcées à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, sur le fondement des dispositions des articles 1240 du code civil, L. 113-5 et L. 124-3 du code des assurances ;

— en toutes hypothèses :

* condamner la MACIF, es qualité d’assureur de l’immeuble à mobiliser ses garanties au titre des désordres allégués par Mme [X] ;

* débouter Mme [X] de ses demandes de condamnations solidaires ;

* rejeter toute demande de condamnation in solidum ou solidaire qui serait formulée à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

* débouter la société RAY BEAUTY PALACE de sa demande indemnitaire à hauteur de 11.274,99 euros au titre du préjudice de jouissance ;

* débouter la société RAY BEAUTY PALACE de sa demande indemnitaire à hauteur de 5 000 euros, au titre du préjudice de perte de clientèle ;

* débouter la société RAY BEAUTY PALACE de sa demande indemnitaire dont le montant est à déterminer au titre de la perte de marchandise ;

* débouter la société RAY BEAUTY PALACE de sa demande indemnitaire à hauteur de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

* débouter Mme [X] de sa demande indemnitaire à hauteur de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouter Mme [X] de sa demande de condamnation aux entiers dépens, en ce compris la somme de 9 737,52 euros au titre des frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2024, la MACIF, assureur du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* débouter Mme [X] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la MACIF ;

* débouter toutes autres parties de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de la MACIF

— à titre subsidiaire :

* juger que la règle proportionnelle de prime doit s’appliquer ;

* juger que l’indemnisation versée par la MACIF ne peut être supérieure à la somme de 2 039,27 euros ;

* condamner la Société SABIMMO et son assureur, la compagnie MMA, ou tout autre succombant à relever et garantir indemne en principal, intérêt, frais et accessoires la MACIF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause :

* condamner Mme [X], ou tout succombant, au paiement de la somme de 5 000,00 euros au visa de l’article 700 du CPC au bénéfice de la MACIF ;

* condamner Mme [X] ou tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, Avocat aux offres de droit.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2024, la société SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS, ci-après désignée SABIMMO, demande au Tribunal de :

— à titre principal :

* juger que la société SABIMMO n’a commis aucune faute ;

* juger que la responsabilité de la société SABIMMO n’est pas engagée en l’espèce ;

* débouter Mme [X], le Syndicat des copropriétaires et la MACIF de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société SABIMMO ;

— à titre subsidiaire : si par impossible le tribunal considérait que la responsabilité de la société SABIMMO est même partiellement engagée, alors il lui est demandé de condamner la société MMA IARD, en sa qualité d’assureur, à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— en tout état de cause :

* condamner tout succombant à payer à la société SABIMMO la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamner tout succombant aux entier dépens dont la distraction au profit de Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON, Avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 mars 2024, la MMA IARD demande au Tribunal de :

— à titre principal : rejeter les demandes formulées à l’encontre de SABIMMO et partant à l’encontre de MMA IARD ;

— à titre subsidiaire :

* limiter la garantie souscrite auprès de MMA IARD au regard de ses plafonds et franchises ;

* ramener à de plus justes proportions les préjudices allégués à l’encontre de SABIMMO et de MMA IARD ;

* rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de MMA IARD ;

— en tout état de cause : condamner tout succombant à payer à MMA IARD, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 juin 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et de la société SABIMMO en qualité de syndic

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Conformément au principe de la réparation intégrale, la victime ne peut pas être indemnisée dans les limites de son entier préjudice.

Sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civil, qui peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de cette loi, qu’il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété ; qu’il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte du courrier daté du 16 janvier 2017 de SABIMMO, syndic du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], que ce Syndicat des copropriétaires a été informé par courrier du 15 novembre 2026 de fuites dans la cave de Mme [X], que le syndic indique ne pas être intervenu car la fuite est enterrée et qu’une réunion d’expertise était prévue le 18 janvier 2017 (pièce demandeur n°8).

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire daté du 24 novembre 2020 de M. [B] [Y] que la cause des infiltrations dans la cave de Mme [X] louée à la société RAY PALACE BEAUTY était la conduite d’eaux usées et la conduite d’eau pluviale, situées dans le sol de la cour de la copropriété, qui avaient cassées en raison de leur vétusté.

Ce même rapport établit que les travaux de réparation ont été votés et réalisés au cours de l’expertise judiciaire et qu’à la date du rapport les fuites avaient repris.

Il est également établi que les fuites ont été définitivement réparées le 25 novembre 2020.

Le délai dans lequel les travaux réparatoires ont été votés par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ne l’exonère pas de sa responsabilité au titre de la réalisation des travaux d’entretien et des travaux nécessaires pour mettre fin à un sinistre en provenance des parties communes.

En conséquence, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] est engagée pour ne pas avoir effectué les travaux nécessaires pour mettre fin aux fuites dans la cave de Mme [X] en provenance des parties communes lorsque ces fuites lui ont été signalées et pour avoir réalisé les travaux nécessaires plusieurs années après.

Sur la responsabilité de la société SABIMMO en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8]

L’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la même loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il résulte du courrier daté du 16 janvier 2017 de SABIMMO, syndic du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], que ce Syndicat des copropriétaires a été informé par courrier du 15 novembre 2026 de fuites dans la cave de Mme [X], que le syndic indique ne pas être intervenu car la fuite est enterrée et qu’une réunion d’expertise était prévue le 18 janvier 2017 (pièce demandeur n°8).

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire daté du 24 novembre 2020 de M. [B] [Y] que la cause des infiltrations dans la cave de Mme [X] louée à la société RAY PALACE BEAUTY était la conduite d’eaux usées et la conduite d’eau pluviale, situées dans le sol de la cour de la copropriété, qui avaient cassées en raison de leur vétusté.

Ce même rapport établit que les travaux de réparation ont été votés et réalisés au cours de l’expertise judiciaire et qu’à la date du rapport les fuites avaient repris.

Il est également établi que les fuites ont été définitivement réparées le 25 novembre 2020.

Il est donc établi que la société SABIMMO en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires a commis une faute en ne prenant pas les mesures nécessaires pour identifier la cause des infiltrations d’eau dans la cave de Mme [X] et faire cesser ces désordres même par des travaux conservatoires.

Il est également établi que la société SABIMMO en qualité de syndic du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a tardé dans la remise des devis de réparation à l’expert judiciaire.

En conséquence, la responsabilité de la société SABIMMO est engagée.

L’expert judiciaire a conclu à une responsabilité partagée par moitié entre le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société SABIMMO.

Il n’est pas versé aux débats de pièce de nature à remettre en cause cette appréciation.

Il y a donc lieu de retenir la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à hauteur de 50 % et la responsabilité de la société SABIMMO à hauteur de 50 % du dommage subi par Mme [X] et son locataire la société RAY BEAUTY PALACE à la suite des infiltrations dans sa cave depuis les parties communes.

Sur le préjudice subi par Mme [E] [X]

Mme [E] [X] a fixé à 5 000 euros le préjudice de jouissance qu’elle allègue.

Cependant, il résulte des pièces versées aux débats notamment par Mme [E] [X] que la cave lui appartenant qui a subi les infiltrations d’eau en provenance des parties communes est exploitée par son preneur la société RAY BEAUTY PALACE.

En conséquence, Mme [E] [X] ne rapporte pas la preuve du préjudice personnel qu’elle a subi en lien de causalité avec les infiltrations d’eau dans sa cave ni ne produit de justificatifs du quantum de ce préjudice.

Dès lors, Mme [E] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur le préjudice subi par la société RAY BEAUTY PALACE

Il résulte de l’acte sous signature privée de cession de fonds de commerce du 27 mars 2017 produit aux débats par Mme [E] [X] et par la société RAY BEAUTY PALACE que cette société a acquis le fonds de commerce incluant le droit au bail à cette même date.

L’expert judiciaire a retenu un préjudice de la société RAY BEAUTY PALACE entre 2017 et 2019 sans plus de précisions quant à la date du début et de la fin de la période de préjudice dû aux infiltrations d’eau dans la cave louée par cette société.

Les autres pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la période exacte durant laquelle la société RAY BEAUTY PALACE a subi un préjudice du fait de ces infiltrations d’eau.

En outre, il résulte du rapport d’expertise que la société RAY BEAUTY PALACE a procédé à l’évaluation de ses préjudices sans référence à des données comptables.

La société RAY BEAUTY PALACE ne verse aux débats aucune pièce de nature à confirmer l’évaluation des préjudices qu’elle réclame qu’il s’agisse du préjudice de jouissance, de la perte de marchandises ou de la personne de clientèle.

La production de factures de marchandises faite par la société RAY BEAUTY PALACE est insuffisante pour établir que ces marchandises ont été détruites par les infiltrations en l’absence de pièces de constat de ces dégradations.

En conséquence, la société RAY BEAUTY PALACE ne rapporte pas la preuve de l’existence et du quantum des préjudices qu’elle allègue.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la garantie de la société MACIF et de la MMA IARD

Mme [E] [X] et la société RAY BEAUTY PALACE étant déboutés de leurs demandes indemnitaires, les demandes formulées au titre de la garantie de la société MACIF et de la MMA IARD sont devenues sans objet.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la responsabilité du Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et de la société SABIMMO ayant été retenue à hauteur de 50% pour chacune, il y a lieu de les condamner aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 50 % chacun, avec distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, Avocat pour les dépens relatifs à la MACIF et au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat, pour les dépens relatifs à la MMA IARD en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Ce même article prévoit que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont engagés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Juge que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS sont responsables à hauteur de 50 % chacun du dommage subi par [E] [X] et son locataire la société RAY BEAUTY PALACE à la suite des infiltrations dans sa cave depuis les parties communes ;

Déboute [E] [X] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute la société RAY BEAUTY PALACE de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la société SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS à hauteur de 50% pour chacun, aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, Avocat pour les dépens relatifs à la MACIF et au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, Avocat, pour les dépens relatifs à la MMA IARD en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute toutes les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART