Tribunal Judiciaire de Toulouse, Referes, 18 mars 2025, n° 24/00041

TJ Toulouse 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de mise en conformité des façades
La cour a jugé que les travaux de ravalement sont imposés par la mairie et que la SARL LES 4S doit se conformer aux préconisations de l'Architecte des Bâtiments de France, ce qui justifie l'autorisation d'entreprendre les travaux.
Accepté
Obligation de paiement d'une provision pour travaux
La cour a estimé que la SARL LES 4S, en tant que preneur, doit verser une provision pour permettre le démarrage des travaux, conformément aux obligations contractuelles.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il est équitable de condamner la SARL LES 4S à verser des frais irrépétibles à la demanderesse, qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits.
Accepté
Responsabilité des dépens
La cour a rappelé que la partie perdante est tenue de payer les dépens, ce qui s'applique à la SARL LES 4S dans cette affaire.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, réf., 18 mars 2025, n° 24/00041
Numéro(s) :	24/00041
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autorise à faire ou à ne pas faire quelque chose
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Agnès BUTINGuillaume KHONGCaroline LEFEVRE-LE BIHAN
Cabinet(s) :	SELARL LEFEVRE-LE BIHAN
Parties :	SARL LES 4 AS, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE DU [ Adresse 3 ] SIS [ Adresse 3 ]

Texte intégral

N° RG 24/00041 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SQDF

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/00041 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SQDF

NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

à M^e Agnès BUTIN

à M^e Guillaume KHONG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 MARS 2025

DEMANDERESSE

Mme [C] [O] [D] épouse [M] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL SAINT PIERRE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Agnès BUTIN, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL LES 4 AS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Guillaume KHONG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 11 février 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [M] [L] est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, situés [Adresse 3] à [Localité 4] (31) dont notamment des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée.

Madame [C] [M] [L] est bailleresse de la SARL LES 4S selon baux commerciaux en date des 17 avril 2013.

La société SAINT-PIERRE IMMOBILIER est le syndic en exercice.

Par décision du 07 février 2020, la mairie de [Localité 4] a décidé d’une campagne de ravalement incluant l’immeuble du [Adresse 3].

C’est dans ses conditions qu’une résolution portant sur l’adoption de devis du cabinet RIGUAL a été votée à la majorité lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 05 juillet 2023. Cette résolution est aujourd’hui définitive.

L’assemblée générale avait préalablement autorisé la SARL LES 4S à entreprendre des travaux de ravalement portant modification des façades, suppression de la marquise et suppression des vérandas irrégulières. Pour autant, et malgré des lettres de mise en demeure, ces travaux n’ont pas été réalisés par le preneur à bail commercial, le litige se cristallisant sur la volonté de la SARL LES 4S de ne pas supprimer la marquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, Madame [C] [M] [L] a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la société SAINT-PIERRE IMMOBILIER et la SARL LES 4S, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

Une médiation, puis une audience de règlement amiable ont été tentées afin de parvenir à un mode de règlement amiable de ce litige, en vain. Pour autant, ces mesures ont néanmoins permis de recueillir la position de l’Architecte des Bâtiments de France (ci-dessous ABF) sur la marquise litigieuse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 11 février 2025.

Madame [C] [M] [L] demande au juge des référés à :

être autorisée à entreprendre les travaux de mise en conformité des façades des locaux commerciaux conformément aux préconisations de l’ABF et conformément aux déclarations préalables DP 20P259 et DP20D0080 aux frais avancés de la SARL LES 4S qui en supportera la charge finale,dire et juger que cette autorisation est opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3],condamner la SARL LES 4S à une provision de 10.000 euros,condamner la SARL LES 4S à la somme de 3.600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SARL LES 4S demande à la présente juridiction :

— principalement :

dire et juger que Madame [C] [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] ne prouvent pas le caractère d’urgence de leurs demandes,- subsidiairement :

dire et juger que l’autorisation de retirer la marquise est sérieusement contestable,dire et juger que la demande de Madame [C] [M] [L] et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de réaliser les travaux sur les façades des locaux de la SARL LES 4AS est sérieusement contestable,- en conséquence :

débouter Madame [C] [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de leurs demandes, fins et conclusions, y compris de la demande provisionnelle,débouter Madame [C] [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de leurs demandes, fins et conclusions,condamner in solidum Madame [C] [M] [L] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande au juge des référés, de :

débouter la SARL LES 4AS de toutes ses demandes, en ce compris celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,juger que la marquise visée dans les préconisations de l’ABF en date du 19 mai 2021 doit être déposée,autoriser Madame [C] [M] [L] à déposer la marquise et à exécuter les préconisations de l’ABF visées dans la déclaration préalable 20P259 aux frais avancés de la SARL LES 4AS,condamner la SARL LES 4AS au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à l’assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande des travaux aux frais du preneur

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, Madame [C] [M] [L] demande au juge des référés à être autorisée à entreprendre les travaux de mise en conformité des façades des locaux commerciaux conformément aux préconisations de l’ABF et conformément aux déclarations préalables DP 20P259 et DP20D0080 aux frais avancés de la SARL LES 4S qui en supportera la charge finale.

* Sur la nécessité des travaux

Il est constant par arrêté municipal du 07 février 2020, la mairie de [Localité 4] a décidé d’une campagne de ravalement incluant l’immeuble du [Adresse 3]. Il s’agit d’une décision qui s’impose aux copropriétaires. En effet, cet arrêté édicte la règle selon laquelle « Les propriétaires des immeubles situés dans les rues cités à l’article 2 ci-après sont tenu de procéder au ravalement de façades en application du règlement municipal en vigueur de janvier 2019 ». Par ailleurs, « les travaux afférents à cette compagne devront être totalement achevés le 31 décembre 2024 », sous peine de sanction après sommation.

Des subventions ont été alloués aux copropriétaires pour l’exécution de ces travaux à conditions de respecter les préconisation de l’ABF, la demande d’autorisation devant être conforme à ces préconisations.

Lors des assemblées générales des 29 janvier 2021 et 05 juillet 2023, il a été approuvé des résolutions aujourd’hui définitives autorisant le financement de la maîtrise d’œuvre de ce ravalement confié au Cabinet RIGUAL.

Des déclarations préalables n°DP20P259 et DP20D0080 ont été acceptées sous réserve de respecter les préconisations de l’ABF, lesquelles prévoyaient notamment les travaux de ravalement portant modification des façades, la dépose de la marquise litigieuse et la suppression des vérandas irrégulières.

Il s’agit de travaux de ravalement imposés par arrêté municipal. Ne pas y déférer constitue une infraction au règlement d’urbanisme passible d’amendes. Cela caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés est en droit de faire cesser, sans même qu’une conditions d’urgence, ni la présence d’une contestation sérieuse, ne soient requises pour statuer.

Les moyens de défense de la SARL LES 4AS seront écartées sur ces points.

* Sur l’imputation des travaux

Il résulte de la lecture des baux commerciaux en date des 17 avril 2013 souscrit entre Madame [C] [M] [L] et la SARL LES 4S que " (…) de convention expresse entre les parties, il (le preneur) s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toute les réparations et travaux d’entretien qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, notamment aux verrières, aux portes d’entrées, fenêtres, volets et autres fermetures, aux devantures et aux divers éléments d’équipement, à l’exception toutefois des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, qui seules restent à la charge du bailleur, hormis néanmoins la réfection de la partie des façades de l’immeuble correspondant aux locaux loués qui incombera au preneur (…) ".

En l’espèce, il est justifié et constant que ces travaux doivent être réalisés et supportés par la SARL LES 4AS. Celle-ci en convient à la lecture de son courrier du 14 septembre 2024. Pour autant, elle se refuse à déférer à la mise en demeure de son bailleur de procéder à la dépose de la marquise en considérant qu’il s’agit d'« un élément charnière constitutif de l’image du restaurant » et d’ « un élément de l’attractivité de la clientèle ».

Contrairement à ce qu’elle écrit, il n’incombe pas à son bailleur de prouver que cette marquise serait en contravention avec le plan local urbain ou toute autre réglementation. L’office probatoire lui appartient. La SARL LES 4AS étant en désaccord avec les préconisations ministérielles de l’ABF, il lui incombait d’en obtenir la modification par la voie d’un recours gracieux ou hiérarchique avant d’explorer le cas échéant la voie contentieuse, ce qu’elle n’a pas chercher à faire pour faire valoir ses arguments économiques

Malgré les tentatives, dans le cadre de la médiation et de l’audience de règlement amiable, pour obtenir des services de l’ABF qu’ils puissent réévaluer leur position, aucune décision n’est venue modifier les préconisations initiales consistant à déposer la marquise. Il en résulte schématiquement que la marquise est considérée comme étant en infraction aux règlements municipaux et doit donc être déposée.

Compte tenu de la passivité et de l’obstruction injustifiées de la SARL LES 4AS à exécuter ses obligations contractuelles conformément aux exigences réglementaires posées par l’autorité municipal et les préconisations de l’ABF, le bailleur sera autorisé à se substituer à son preneur et à entreprendre les travaux de ravalement aux frais de la SARL LES 4AS dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Afin de permettre au chantier, qui n’a que trop tardé, de débuter s’agissant des locaux commerciaux considérés, la SARL LES 4AS sera condamnée à verser à Madame [C] [M] [L] une provision du 10.000 euros qui servira d’acompte sur les travaux confiés au cabinet RIGAL.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La SARL LES 4AS, partie succombante, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L’équité commande de condamner la SARL LES 4AS Madame [C] [M] [L] à payer la somme :

— de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société SAINT-PIERRE IMMOBILIER. Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour se mettre en conformité avec les règlements municipaux,

— de 1.500 euros à Madame [C] [M] [L], laquelle a été contrainte d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir ses droits dans un cadre juridictionnel.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

AUTORISONS Madame [C] [M] [L] à exécuter sans délai les travaux de mise en conformité des façades des locaux commerciaux lui appartenant conformément aux préconisations de l’Architecte des Bâtiments de France et conformément aux déclarations préalables DP 20P259 et DP20D0080 incluant la dépose de la marquise et ce, aux entiers frais de la SARL LES 4AS qui en supportera non seulement la première avance correspondant à la provision allouée ci-dessous, mais également la charge finale conformément aux clauses des baux ;

CONDAMNONS la SARL LES 4AS à verser à Madame [C] [M] [L] la somme provisionnelle de 10.000 euros (DIX MILLE EUROS) à titre d’avance sur acompte du maître d’œuvre pour engager les travaux de ravalement ;

CONDAMNONS la SARL LES 4AS à verser à Madame [C] [M] [L] la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LES 4AS à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société SAINT-PIERRE IMMOBILIER la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS SARL LES 4AS aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 18 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,