Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 10 octobre 2025, n° 25/02587

TJ Paris 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui justifie la résiliation du bail.
Autre
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire en raison de l'accord de paiement proposé par le locataire.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que le locataire devait effectivement la somme réclamée, et a ordonné son paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Demande de plan d'apurement
La cour a accepté la demande de délais de paiement, permettant au locataire de s'acquitter de sa dette selon un plan d'apurement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 10 oct. 2025, n° 25/02587
Numéro(s) :	25/02587
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laurence TARQUINY CHARPENTIERKarim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	SA D' HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02587 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWP

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 3]

SA D’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D542 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2025-011723 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02587 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7IWP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2022, la société [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 410,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4539,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [Y] le 23 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la société [Localité 3] a assigné M. [U] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au 31 décembre 2024, ordonner l’expulsion sans délai de M. [U] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5879,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire, appelée à l’audience du 20 mai 2025 a été renvoyée, à la demande de l’une des parties, à l’audience du 11 juillet 2025.

A l’audience la société [Localité 3], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5371,79 euros arrêtée au 27 juin 2025, frais déduits. Elle déclare qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

M. [U] [Y], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— fixer la dette à la somme de 5717,50 euros échéance de juin 2025 incluse,

— l’octroi de délais de paiement sur 36 mois,

— subsidiairement : un délai de 6 mois pour quitter les lieux,

— le rejet de toute autre demande de la société [Localité 3].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Il a été sollicité des parties en cours de délibéré qu’elles produisent tout élément utile relatif à l’assurance du logement. Par note en délibéré du 18 septembre 2025, M. [U] [Y] a produit une attestation d’assurance. Par note en délibéré du 18 septembre 2025, la société [Localité 3] a confirmé avoir reçu ladite attestation et s’est désistée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’assurance.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4539,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société [Localité 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 juin 2025, M. [U] [Y] lui devait la somme de 5371,79 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [Y], qui a reconnu ce montant à l’audience, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 4539,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 3] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société [Localité 3] se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour non justification de l’assurance du logement ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mars 2022 entre la société [Localité 3], d’une part, et M. [U] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 30 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer à la société [Localité 3] la somme de 5371,79 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 4539,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE M. [U] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [Y] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [Y] sera condamné à verser à la société [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

DÉBOUTE la société [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le Greffier Le Juge