TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01786 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UE2E

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[T] [K]

C/

[J] [B]

[L] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à M^e Déborah MAURIZOT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [K], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel LAMBREY de la SCP LAMBREY ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [L] [U], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [B] et à Madame [L] [U] un appartement à usage d’habitation (n°A102) et deux places de stationnement (n°21 et n°22) situés [Adresse 7]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 14 août 2024 moyennant un loyer initial de 675 euros et 70 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [K] leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.635,01 euros.

Madame [T] [K] a ensuite fait assigner respectivement Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater et prononcer la résiliation du bail intervenue le 30 janvier 2025,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] ainsi que de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des requis,

— condamner par provision in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] à lui payer une somme de 4.874,18 euros arrêtée au 29 avril 2025,

— condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail à compter du 30 janvier 2025, et ce, jusqu’à complète libération des lieux par son occupant et remise des clefs,

— condamner in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après renvoi, à l’audience du 19 septembre 2025, Madame [T] [K], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette à la somme de 7.120,28 €, mensualité de septembre 2025 incluse.

Elle a précisé que le loyer courant était payé et que Monsieur [J] [B] avait donné congé le 2 septembre 2025 avec effet au 8 octobre 2025, de sorte qu’il demeure solidaire notamment de la dette locative jusqu’au 8 avril 2026.

Madame [L] [U] a comparu en personne.

Elle a reconnu la dette et indiqué vouloir rester dans les lieux. Elle a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement afin d’apurer la dette et proposé de verser 200 euros par mois, en plus du loyer courant.

Elle a précisé être en congé maternité, congé qui se terminera le 20 octobre 2025, date à laquelle elle reprendra son activité professionnelle, son salaire mensuel étant de 1.800 €.

Elle a indiqué qu’elle avait dû régler d’importantes dettes, ce qui avait suscité la dette locative.

Monsieur [J] [B], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 20 mai 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [J] [B] et à Madame [L] [U] le 19 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.635,01 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [T] [K] produit un décompte en date du 17 septembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 6.966,11 euros, mensualité de septembre 2025 incluse et frais de commandement de payer déduits (154,17 euros).

Madame [L] [U] n’a pas contesté la dette.

Par ailleurs, par courrier avec accusé de réception en date du 2 septembre 2025, reçu le 8 septembre 2025, Monsieur [J] [B] a donné congé, accepté par l’agence immobilière avec effet au 8 octobre 2025 lui précisant qu’il restait solidaire de toute somme due au titre du bail jusqu’au 8 avril 2026 et ce conformément aux dispositions du contrat de bail (article VII).

Par ailleurs Monsieur [J] [B], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.966,11 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant a été réglé, soit celui de septembre 2025, par Madame [L] [U] avant l’audience.

En conséquence, Madame [L] [U] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [L] [U] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion et celle afférent aux meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [L] [U] et de Monsieur [J] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, ce dernier n’étant tenu cependant à ce titre que jusqu’au 8 avril 2026.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [T] [K], Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] devront lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 14 août 2024 conclu entre Madame [T] [K] d’une part et Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (n°A102) et deux places de stationnement (n°21 et n°22) situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 31 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] à verser à Madame [T] [K] à titre provisionnel la somme de 6.966,11 euros, selon décompte en date du 17 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [L] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 200 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [T] [K] ;

* que Madame [L] [U] et Monsieur [J] [B] soient condamnés solidairement à verser à Madame [T] [K] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, étant précisé que Monsieur [J] [B] n’est tenu à ce titre que jusqu’au 8 avril 2026 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] à verser à Madame [T] [K] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [B] et Madame [L] [U] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Madame [T] [K] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE