TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 3]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

N° RG 24/08897 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LKKK

Jugement du 23 Mai 2025

N° : 25/482

[J] [S]

C/

[X] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e BOMMELAER

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 23 Mai 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 14 Mars 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 23 Mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [J] [S]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Benoît BOMMELAER, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [X] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 mai 2024, Madame [J] [S] ayant pour mandataire FONCIA ARMOR, administrateur de biens, a donné à bail à Madame [X] [O], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 589,13 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, Madame [J] [S] a fait signifier à Madame [X] [O] un commandement de payer la somme de 3 084,02 euros au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [X] [O] le 26 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, Madame [J] [S] a fait assigner Madame [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de voir :

A titre principal, Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 octobre 2024, Subsidiairement, Prononcer la résiliation du contrat, en tout état de cause, Ordonner l’expulsion de Madame [X] [O] ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir, Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes : 5 138,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024, charges et indemnités d’occupation, majoré des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 14 mars 2024, Madame [J] [S], représentée par M^e BOMMELAER, substitué par Me [G], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2025, s’élève désormais à 8 759,21 euros. Elle indique que seul le premier mois de loyer a été payé et que la locataire ne s’est plus jamais manifestée depuis.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande Madame [J] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Par exploit du 21 août 2024, Madame [J] [S] a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3 084,02 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Or, d’après l’historique des versements, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde Madame [J] [S] à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [J] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Etant donné qu’il est fait droit à la demande d’assistance par la force publique, il n’y a pas lieu de prévoir d’astreinte pour s’assurer du respect de la présente décision. La demande d’astreinte sera donc rejetée.

Sur la dette locative : Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [J] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2025, Madame [X] [O] lui devait la somme de 8 759,21 euros.

Toutefois, ce décompte comporte des frais prohibés par l’article 4, p) de la loi du 6 juillet 1989, à savoir les « frais de procédure », facturés pour un montant total de 107,00 euros, lesquels seront déduits des sommes dues au titre des loyers et des charges arrêtées au 12 mars 2025.

Par ailleurs, le décompte comprend des frais « assurance privilège » alors que la souscription d’un contrat d’assurance n’est pas prévue par le contrat de bail et que la bailleresse n’apporte aucune pièce justifiant la souscription d’un tel contrat.

La créance sera donc fixée à 8 478,76 euros.

La défenderesse n’ayant pas comparu, elle n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 8 478,76 euros à Madame [J] [S], avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 3 084,02 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2054,70 euros, à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande d’indemnité d’occupation : En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En conséquence, Madame [X] [O] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer à la somme de 669,13 euros par référence au montant du dernier loyer et des provisions sur charges, au 2 octobre 2024 (589,13 euros au titre du loyer et 80,00 euros au titre de la provision sur charges). Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 12 mars 2025, date du dernier décompte, étant précisé qu’elle est en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locau

x avec remise des clés à Madame [J] [S] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès :

4.1. Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [X] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

4.2 Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [X] [O], condamnée aux dépens, sera en outre condamnée à payer à Madame [J] [S] la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 mai 2024 entre Madame [J] [S], personne physique ayant pour mandataire FONCIA ARMOR, administrateur de biens, d’une part, et Madame [X] [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] est résilié depuis le 02 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [X] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Madame [X] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à Madame [J] [S] la somme de 8 478,76 euros (huit mille quatre cent soixante-dix-huit euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2024 sur la somme de 3 084,02 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 054,70 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 669,13 euros (six cent soixante-neuf euros et treize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 2 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE Madame [J] [S] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [X] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2024 et celui de l’assignation du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [O] à payer à Madame [J] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge